楼市开始阴跌 面对拐点抉择

　　■０９楼市下一步（一）■本报记者 王松才

　　面对高位需掂量风险

　　据香港美联物业北京公司市场部统计数据显示：近来北京楼市出现了明显的变化，开发商明显加大了推盘力度，１０月份开盘项目将超过５０个，其中首次开盘的项目首次超过２０个；开发商不仅增加了供应，很多项目更是加大了折扣，一般项目都有２个点左右的优惠，而这在９月份以前基本没有；另外市场小户型项目也明显增加，２０个以上的项目都有不少小户型供应。

　　“在４季度如果没有金融或者交易环节的宏观政策改变，市场将继续阴跌的走势。一旦出现政策调整，楼市调整的幅度将加大。”美联物业市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，楼市向下走的趋势已经确立，不过要看是否有政策出台加快或者延缓这一趋势。

　　“因为成交价格在９月份的微跌迎合了很多观望且看跌楼市的消费者，所以１０月份的楼市在成交量和成交价格方面出现下滑，但这在一定程度上也使得一些投资性需求获得了入市的机遇。”张大伟表示，１０月份楼市成交微跌的情况已经可以确认，并且这一数据在１１月份初期将导致更多人陷入观望。

　　中原地产投资顾问部总经理张坤昱在接受本报记者采访时表示，从春节到现在，房价上涨了３０％—４０％，甚至有的地方上涨了一倍，这个速度超乎了大家的预期，市场肯定会出现观望的情绪。

　　房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时则认为：一线城市和重点二线城市，在短期内房价既不会大涨也不会大跌，开发商与购房者之间的博弈，总体说应该会处于胶着状态。

　　他分析说，去年底今年初时，许多开发商都处于负现金流状态，当时有一些房地产上市公司也已处于资金链崩断的边缘，因此，那时开发商有降价促销的压力，而现在开发商在资金方面已经得到极大缓和，在短期内不存在降价促销的压力。

　　而对于购房者来说，在房价疯狂上涨时，不难证明：居住性需求竞争力≤投资性需求竞争力＜投机性需求竞争力。经过前一阵房价的疯狂上涨，现在一线城市和重点二线城市的房价，已经越来越脱离普通民众居住性需求的现实购买力。

　　“不论是投机者还是投资者，面对楼市现在这样的历史性高价，都得掂量掂量风险，因此，楼市需求量再次暴发性增长在短期内不大可能。”章林晓表示。

　　不过，张大伟认为，虽然影响楼市回暖的一系列政策的刺激作用在目前的高成交量及高成交价格影响下开始减弱，但宽松的政策并没有明显收紧，所以市场跌幅有限。在一些局部市场比如投资需求青睐的６０平方米以下及１４０平方米以上的房源成交量反而会继续上扬，另外一些市场热点区域在１０月份的价格依然有上涨的空间。

　　是否要“拐”需看政策和成交量

　　中原地产张坤昱在接受本报记者采访时表示，楼市下一步的走向主要看两个指标：一个是１０月份以及以后的成交量；另一个是看１２月份以后政府对于明年房地产政策的调整动向。

　　“如果政策还是比较稳定的话，楼市的走势就不会差；如果政策出现明显的调整，那么市场也肯定会出现波动，不过预计这个波动应该会在可接受范围内。”张坤昱对本报记者表示，今年以来房价上涨迅猛，就算未来几个月成交量出现波动，也属于正常。

　　“目前楼市政策的刺激作用在减弱，但由于目前的实体经济还没有完全走出低谷，还需要房地产业的拉动。”美联物业市场总监张大伟说，从拉动经济的角度来说，商品房的成交放量更重要，但现在的北京市场商品房的成交量已经连月萎缩，这也导致了９月份开发商拿地热情明显冷却，预计１０月份开始政府很可能在二手房市场出台政策为商品房消化库存创造条件。另外随着商品房市场供应的增加，开发商为了弥补９月及十一黄金周销量下滑的影响，可能会加大一些项目的促销力度。

　　张坤昱认为，如果明年实体经济能够起来，房地产业所发挥的作用不如以前，那么政策可能会有比较大的变动，从而会影响到楼市的成交量。

　　“土地与金融的关系是密不可分的，在中国大的货币政策和金融政策不发生改变的前提下，房价不一定不会下跌。”章林晓认为，如果住房、税收等政策作出重大调整，不排除房价下跌的可能性。另外，海外热钱的大进大出，往往也会导致楼市的大起大落。

　　“货币政策也很重要，如果通胀预期很强烈的话，就算利息很高，但只要贷款买房能跑得赢通胀速度，我想大家还是愿意花钱去买房的。”张坤昱说。

　　“看后市一个是看政策的导向，另外还要看供给和需求之间的博弈。”张坤昱表示，如果成交量下跌，那么价格肯定也会随之下跌，观望的人群就会扩大，就像去年年底的情况一样，楼市存在买涨不买跌的心理。所以未来几个月的楼市走势会很重要。

　　她认为，现在市场上的买方分两种情况，一种是因为价格过高而陷入观望；另一种是怕价格涨得更高而迅速入市。所以现在市场也开始出现了分化。