深圳试水“勾地制度”

　　1987年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理条例》，敲响了中国土地拍卖“第一槌”。

　　12年后，在土地制度改革上，深圳再领风骚，将借鉴香港已经实行多年的经验，在国有土地使用权招拍挂出让中实行“勾地制度”。

　　10月27日，从深圳市规划和国土资源委员会传出该市将试行“勾地制度”的消息。同日，本报从深圳市规划和国土资源委员会证实，目前深圳市“勾地制度”试行办法的方案已起草完毕，方案草案经该市政府审议通过后有望近期开始推行。

　　至此，自2006年1月国土资源部起草拟定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》中提出“有条件的地方，可以建立勾地制度”终于落下一子。

　　起源香港

　　勾地制度源于香港。

　　“1998年以前，香港执行的是定期卖地制度。受亚洲金融危机冲击，香港楼市进入低迷，开发商停止购入土地，地价一泻千里，港府便暂停了卖地转而采用勾地制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖。”香港首讯研究中心研究员梁海明在接受本报采访时表示，“这是勾地在香港实行的最初目的。”

　　按照流程，香港地政总署在每年年初进行前期市场调研，了解开发商和房地产市场的土地需求情况后，地政总署根据开发商和市场的需求，结合政府意识制定年度土地出让的勾地表，并公示勾地表的所有土地。然后开发商对有需求的土地进行勾地，政府提前一个月对成功勾出的土地进行拍卖公示。在土地拍卖中，以勾地者最初勾地价为底价，价高者得；如无应价者，土地由勾地者以最初勾地价成交。最后土地购入者签署土地使用合同，办理相关手续。

　　对此，梁海明评价说，这样制定出来的土地供应计划就可以满足市场需求，保证了拍卖的成功率。同时，勾地政策也使开发商有充分的时间进行决策。

　　“如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该块土地，以保证不贱卖资产。”梁海明表示，勾地制度是达到了政府不直接干预市场和通过土地供应管理来宏观调控的目的。

　　但是勾地制度本身也有其缺点。

　　“从香港的经验看，勾地制度演化成了"只许地价涨，不许地价跌"的土地交易制度。在该制度下，政府关门制订勾地表上每块土地的底价，并不时作出调整，整个过程是不透明的。”梁海明认为这为权力寻租提供了良机。

　　深圳试点

　　借鉴香港的做法，国土资源部于2006年年初提出了勾地制度的土地出让方式。

　　按照国土资源部规定，勾地的主要步骤为“对具体宗地有使用意向的单位和个人提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格；市、县国土资源管理部门认为其承诺可以接受的，以招拍挂方式出让该宗地；申请人应当参加招拍挂且报价不能低于承诺价格”。

　　对此，业内人士分析认为，这一出让方式在可以预防未来土地出让中出现“贱卖”之外，也可以预防“流拍”现象，从而有利于保障政府收益。

　　但对招拍挂制度来说，勾地本身并不是一个本质的变化。中央政府出台勾地制度的原因在于：宏观调控后地价低迷；土地流拍现象严重；土地出让秩序混乱，各地政府招商引资对工业用地采取低地价批租方式出让。

　　中国土地学会的有关人士认为，国内将要实行的政策与香港的“勾地”制度还是存在一定的差异。国土资源部门提出的“土地成交价格申报制度”其实是对土地“招、拍、挂”政策的完善和补充，杜绝土地在“招、拍、挂”政策执行中出现的一些“猫腻”。

　　近日各地“地王”频现，上海、北京均爆出其前三季度卖地收入超过500亿元，即使对于可用土地资源十分紧张的深圳而言，前三季度卖地收入也超过了80亿元。

　　上述人士亦对本报表示，勾地制度的目的在于完善我国目前的土地出让制度，而不仅仅是防止土地流拍这么简单。“勾地制度本质是通过市场询价和成交的土地供应制度。从其运行机制来看，如果开发商对房市预期不好，就会选择不做出勾地申请。随着土地供应减少，房地产价格相对稳定。反之，开发商看好房市，必会积极勾地和参与招拍挂，土地与房市供应增加，减少泡沫出现。”

　　中央财经大学投资系房地产研究所易成栋博士同时提醒，勾地制度的成功运行需要良好的制度环境、廉洁高效的政府、理性的房地产企业，以及市场信息的充分表达、有效的运作程序。