宝山杨行3万平米宅地试水土地出让制度改革，容积率2.5已达规划上限

上海准备提高住宅容积率加大供应量。 早报记者 王炬亮 图

　　东方早报记者刘秀浩

　　上海对于土地出让制度的改革逐步进入实施阶段。昨天，上海市规划和国土资源管理局发布了上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让预公告，拟出让一幅位于宝山区的住宅地块，第一次将住宅地块纳入预告范围。

　　值得注意的是，这幅住宅地块为配套商品房，容积率2.5，已达到住宅容积率2.5的上限。上海商品住宅似乎也开始走高容积率路线以提高供应量。

　　方便竞买人掌握信息

　　以往的土地出让公告，通常公布出让地块面积、规划用途和容积率之外，还会同时公布出让地块竞拍交易活动时间安排，但昨天的这份公告仅作出出让预告，并未确定相关竞买时间表。

　　昨天预告公告称，为科学合理安排土地供应规模和进度，方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息，规土局特意发布拟出让地块预公告。

　　公告显示，此次预告出让的土地位于宝山区杨行镇宝杨路3320号，性质为住宅用地（配套商品房），土地面积3.09公顷，容积率不大于2.5。

　　实际上，在住宅用地预告公告之前，上海已经从去年年底开始了工业用地的土地预告制度。去年11月，一份编号为沪预告字（2008）第1号的“上海市国有建设用地使用权挂牌出让预公告”出现在房地局网站上。成为上海土地市场首次出现挂牌预告。

　　记者了解到，从目前的少量土地预告制度先行，上海房地局已酝酿将一段时期内甚至是全年各区能够出让的土地信息汇总后公布，开发商对心仪土地选择后再进行出让，这一模式将类似香港使用的“勾地”制度。这种制度除了信息透明之外，也可以在市场低谷时期防止土地流标现象的发生。

　　另外，此次出让预告全称一改此前的“挂牌”预告，而是名为“招标拍卖挂牌”预告，将三种出让形式全部罗列。这或许在于上海还可能酝酿改变目前单一的“价高者得”这一土地挂牌出让方式，以防止地王现象频发。

　　开发商呼吁提高容积率

　　这次预告出让的杨行地块容积率为不超过2.5，已达规划部门规定的住宅容积率上限。

　　容积率实际上是楼盘规划建筑面积与土地面积之比，通常情况下，数值越高代表可建设的房屋也就越多。简单地说，即是同样土地面积的情况下，容积率越高，可供出售的房源也就越多。

　　2004年初，上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改：在中心城区要增加公共绿地和公共活动空间，减少建筑的容积率和建筑总量；市中心城区商业和办公部分的容积率不能超过4.0（过去最高可以到8.0），住宅降至2.5。外环以外郊区，住宅容积率按中心镇和一般镇从1.0至1.8。

　　在此后进行的土地出让过程中，郊区住宅土地容积率一般不会超过1.6，很多区域土地都仅仅设置1.2甚至更低的容积率。

　　但是，过低的容积率必然造成了楼市供应的紧张，在土地供应不能跟上的情况下，提高住宅容积率无疑成为加大供应量的最简单快速方法。

　　早在去年年初，就有上海开发商谏言市政府，呼吁提高容积率。这份建议表示，土地容积率的提高首先可以解决上海城市发展的土地瓶颈问题，一定程度上增加供应量，降低上海的商务成本；其次能降低旧区改造的成本，推行旧区改造，如果政府能够适当放宽容积率限制，可以成片开发,摊薄成本,推进旧区改造；最后还能满足被拆迁居民原地安置的需要。

　　实际上，在去年年底上海市城市规划管理局发布的《上海城市规划管理局关于保障性住房项目的通知》中，已经先期将经济适用房等保障性住房容积率最高放宽至3.5以下。