我国城镇居民购房负担重一直是社会各界广泛关注的话题，国家和地方都曾出台诸多措施来维护住房市场的稳定，遗憾的是收效不大。此外，一些专家学者提出了不少新的主张，有的观点在群众中收到较大反响。例如，关于二次房改的话题就正在各大媒体上被热火朝天地讨论着。以李明为主的一些专家主张把居民住房当做公共产品分配，并提出了“三三制”的具体解决思路。其核心思想是强调政府应该在住房分配的问题上扮演更重要的角色，从而扭转现今畸高的房价，达到居者有其屋的目的。相对应地，也有专家学者指出这种思路是对“住房分配市场化改革”的开倒车，不符合时代潮流同时操作起来也困难重重。

　　其实在讨论住房分配体系改革这个问题之前，我们首先应该弄明白今天城市人群的住房难是何原因造成的。表象上来看是高房价阻挡了大众提高居住水平，但是这个高房价究竟是不是今天的住房政策造成的呢？如果不是，那这样的改革也只能是头痛医头，并不能治本。香港中文大学的郎咸平教授曾经多次强调，是近几年实体产业资金的不正常流向房地产领域催高了房价。由于国际国内大环境的影响，实体投资回报率偏低，大量本应该购买设备和原材料的资金流入股市和房市去追求短期高额回报，这种行为在短期内刺激了房价并使之高速上涨。另外一种说法是将房价的上涨归结于输入性通胀的原因。近年来，欧美政客经常在公开场合强调希望人民币升值，我们对此持反对态度的主要原因是担心会因此伤及出口企业并可能引起国内制造业员工大量下岗的不利局面。但问题总有两个方面，我们保持对美元的低汇率政策虽然刺激了出口，但这种行为在一定程度上将美国市场的通胀转移到国内，从而引起本地资产价格的持续上扬。房地产作为很重要的资产种类自然会顺势高速上涨。

　　以上谈的是资本市场，或者说住房市场投机者对房价的影响。相对应地，也有人指出市政府的土地拍卖政策导致了高地价，从而在成本方向为高房价点了一把火，近期土地市场地王频现的局面仿佛就是佐证。但就目前而言，土地拍卖制度是决定土地用途分配的有效手段，也是国际上常用的办法。有句话是这样说的，“面包的价格决定面粉的价格”，所以，假如没有热火朝天的房地产市场支撑，政府也难通过拍卖达到很高的地价。这里我们可以看出，近期房地产市场的虚火主要是由于投机者过度参与引起的，这应归功于境内外游资的影响而不是政府的住房政策。当这个原因清晰的时候，解决办法也就不难得出了。国家应当加快金融市场改革的步伐，及早推出定位于房地产市场的金融投资工具，例如房价指数期货的交易和REITs(房地产投资信托)的发行来对投机者的资金进行引流。可喜的是，我国已经着手REITs的市场实践工作，这是缓解住房投资压力很重要的一步。

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　　另外，政府主导的各类住房福利分配模式都是双刃剑：一方面，经济适用房和廉租房解决了一部分人的住房问题，但另一方面，也带来了新的社会问题，并且这类问题在香港已经成为经验教训。首先就是经济适用房的选址问题，选远了没人愿意去，离城区近了又会冲击到商品房的正常销售。同时，过于集中的廉价房社区会形成一种类似于贫民窟的效应，香港的天水围社区历史上就是这样一个例子。由于距离主要商业区距离过远，造成交通成本很高，低技能人员外出务工不合算，但是本地没有足够的职位来吸收劳动力。由此引发很多的社会问题。

　　同时经济适用房分配中的公平问题也常被拿来讨论，毕竟房子数量不能满足整个低收入阶层的需要。所以香港当地开放商集体建议政府不要再建这类经济适用房（他们称为“居屋”），应该由市场决定房子的价格，政府可以给弱势群体一定的购房补贴。香港政府后来也确实没有再新建居屋。同样地，在推行廉租房的过程中香港政府也遇到了意想不到的难题。只有家庭收入低于某个水平的人家才能享受政府的这类廉租房（当地称为“公屋”），每隔一段时间政府会从新审核居住着的条件是否符合收入规定。这种政策导致了很多人一旦住进公屋便受困于此。虽然自身住房上有了保障，但是却不得不面对一个尴尬的现实：除非你的收入能猛增许多，否则你不会有动力去改变生活，因为这份稍好一点的工作会使你丢掉现有的住房。以上的例子告诉我们，住房问题并不是政府擅长处理的领域，迷信通过行政手段去协调市场的人应该醒一醒，当我们试图去扭曲市场价格的时候，这只看不见的手也会毫不留情地回击我们。

　　（陈瑞 香港大学房地产与建设系）

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