经101轮大战 43.41亿元广州诞生新地王

　　经101轮大战43.41亿元广州诞生新地王

　　地王凶猛涌入楼市资本“疯狂到顶”

　　■编者按

　　昨日晚上7点52分,广州,一场让所有参加者和观看者都精疲力竭的土地拍卖活动终于结束。在历时近5个小时、101轮竞价大战中,雅居乐最终在碧桂园、万科、中信、保利等巨头之间胜出,以43.41亿高价将拍卖的位于广州科学城的一地块纳入囊中。这同时也宣告了广州科学城新地王再次诞生。这场拍卖会创下两项纪录:中国史上土地拍卖时间最长记录、广州土地出让总价最高纪录。

　　观看网络直播的记者在网上留言:看都看累死了,真是疯狂到顶。

　　“疯狂到顶”是对这场拍卖会的直接表述,也是对目前楼市和土地市场最直白描述。公开数据显示,今年前7个月,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%,在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%；而在一线城市新增土地储备最少,仅占总量的22%。楼市的“泡泡”随着土地热越吹越大。有多位经济学家对此表示深度担忧,并直接将此轮土地和楼市的泡沫归结于包括国企在内大资金的介入,何时才是疯狂的尽头,一切似乎都要等收紧政策出台后才有定论。

　　南方日报驻京记者胡剑龙

　　广州新地王的出现只是这一轮“土地疯”的一个微不足道的缩影。

　　伍岩童和他的同事遭受的最近的一次打击发生在10月19日,地点济南,对手为保利地产。

　　在竞拍现场,“我们从3.3亿举到6.3亿,保利到6.2亿,”伍岩童告诉记者。不过,最终结果大跌眼镜,胜出者是济南高新区的一家控股企业,而168亩的土地所有权同样属于济南高新区。

　　他感觉被耍了。

　　与失落的民营房地产企业相比,国有房地产企业越来越多的跻身“地王”之列,主角和桥段都相同的故事,一再在各地上演,而放到2009年疲软的经济背景里,尤其扎眼。

　　对这一现象,国际房地产顾问公司戴德梁行华北区策略发展顾问部王晨博士在接受本报记者采访时表示,“我同样感到不安。”

　　国企拿地,就如一头闯进瓷器店的大象,规则已经被打破。此外,在第3季度,国内的房地产企业排队在境外的阵势蔚为壮观,保险资金同样也在排队进门。

　　如果巨量的资金一齐涌入房地产行业,收紧政策看来势在必行。

　　国企“凶猛”

　　在经历近半年的恐慌期之后,6月份伊始,伍岩童出差的频率显著增加,足迹遍及宁波、合肥、徐州等众多二级城市。

　　“现在最热的概念是环渤海地区。”伍岩童说。

　　戴德梁行最新的研究报告也显示,房地产投资市场在今年第3季度再次达到一个峰值。“于中国,本季度共有210宗大宗交易发生,成交数量环比增长了31%。而另一方面,总成交金额则环比上升了51%,从第2季度的116亿美元增加到175亿美元。这主要是由于本季度中国大陆有数宗高额交易成交。”

　　中国指数研究院的统计数据显示,今年1月至8月,北京、上海、广州等10个重点城市中,有九个城市住宅用地成交溢价水平高于去年同期水平。

　　今年4月以前,北京、上海、深圳等一线城市成交土地溢价率大致在40%以内,进入6月后地价飙涨,溢价幅度至8月时均接近乃至超过100%。

　　在这些干巴的数字后面,则是让人咂舌的交易价格。

　　20日,南京河西苍山路新地王楼面价8212元/平米,创南京今年新高,同一日之内,江北、仙林成交价也创历史新高。

　　一个月之前,广州合景房地产开发公司以4.65亿元,拿下珠江新城5162平方米的土地,超出起拍价122.53%。以建筑面积34348平方米推算,该地块的楼面地价高达1.35万元/平方米,成为珠江新“地王”。

　　同样在9月,中海地产以70.06亿的总价击败保利、华润、龙湖、绿城、仁恒等投标对手,竞得上海长风6B、7C地块,地块楼面地价为22409.33元每平米,溢价率129%。中海因此创造中国新“地王”。

　　如果仔细对比,2009年所破的“地王”纪录,大多诞生在2007年。北京万科总经理毛大庆曾向记者表示,2007年的地王,大多是在境外公开上市的企业,全球性的流动性过剩,也就是所谓的“热钱”,不断的涌入中国,导致“地王”频出。

　　经历了2008年的煎熬之后,房地产投资市场的格局已经大不相同。

　　伍岩童以自己的经历告诉记者,今年在拿地上最活跃的是国企或者央企。“我们公司大概在6月份觉得经济形势已经趋暖,开始拿地,但国企不缺钱,比我们动作早。”

　　世界最高楼价

　　10月13日,身为英国皇家特许测量师的香港人陶汝鸿,在北京国际饭店和记者聊天时,透露一个惊人的消息。

　　“香港一套公寓,卖出世界纪录,均价每平方米接近65万元人民币。”

　　第二天,华尔街日报网站登载了这一消息:恒基地产以每平方英尺71280港元(合9197美元)的价格出售了位于香港半山地区的一套高档复式公寓,售价创世界最高纪录。

　　这套复式公寓的每平方英尺售价打破了此前伦敦海德公园一号(OneHydePark)每平方英尺6000英镑的最高售价纪录。

　　陶汝鸿称,这一纪录由一位内地买主创造。而内地,在上海,纪录也在刷新。

　　2005年,汤臣一品以11万元/平方米的天价入市时,不少人认为这只不过是个营销策略。前四年的惨淡业绩似乎也证明了人们当初的判断,最终四年只卖出了4套。但今年自6月22日成交5套之后,汤臣一品近两个多月来共成交了34套房源。

　　一向以贵著称的上海房价,正不断给人带来惊奇。新鸿基滨江凯旋门还未入市便纷纷高调宣传,其中最高售价达20万元/平方米。

　　中国房地产决策咨询系统统计,2009年1-7月,上海单价4万元/平方米以上的高档住宅共成交了21.9万平方米,与2008年同期的15.1万平方米相比,增幅达到了45%。

　　不仅成交绝对量上升势头明显,高档住宅在全市成交中的份额也明显上升。其中,单价4万元/平方米以上的豪宅占全市成交总量的比例在今年6、7月分别达到了3.1%和3.4%,而这一指标在年初仅为1.2%。

　　在北京,住宅市场的价格则持续攀升。以位于花市大街的国瑞城为例,其公寓的价格已达到3万元/平方米,最高达到3.5万元/平方米,在CBD地区,御金台公寓售价高达5.5万元/平方米。

　　而在北京崇文区、宣武区,几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区,御金台公寓售价高达5.5万元/平方米,而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米,其间有高达两万余元的差额。

　　“四万亿”后遗症

　　10月13日,2009年度胡润百富榜在北京发布。在排位前10的富豪中,从事房地产业及与房地产行业相关的富豪(或家族)多达8位。而在前100位富豪中有51位涉及房地产领域。房地产行业名副其实占据了中国财富的半壁江山。

　　胡润百富榜最直观地映射出从去年全球性经济危机发生以来,中国经济发生的戏剧性变化。在实体经济陷入低迷之时,房地产行业却成为盛产富豪的沃土。

　　10月19日,全国人大常委会原副委员长成思危在南京大学做《当前中国经济形势分析与展望》演讲时表示,2.1万亿信贷资金并没有进入实体经济,这部分资金涌入房市、股市,导致如今的高房价。

　　2005年,成思危曾在北京、上海、福州三地做过房价成本调查,当时的结论是:建设成本,包括地价在内占50%,开发商利润30%,政府税费20%。不过那时还没有收土地增值税。现在的成本分布,他认为是“4个四分之一”,分别是建设、土地、开发商利润和政府税费。

　　著名经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠近日发表文章提醒中国政府的政策正面临两难:冷却资产泡沫将使经济进一步降温,而不冷却泡沫,可能会导致未来的灾难。货币政策的曲折,取决于哪种考虑占据上风。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮则不认同谢的观点。“中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”

　　还有多少资金

　　在国有企业央企疯狂拿地之后,令人不安的是,另一条资金输送渠道的大闸又打开了。

　　日前,国内首只地产科技概念股中房信集团(CRIC)登陆纳斯达克,受到投资者热捧,上市以来累计涨幅达35%。

　　而自7月29日北京金隅赴港上市以来,已有恒盛地产、宝龙集团、华南城等多家房企完成境外上市。加上已通过聆讯和蓄势待发的企业,目前,排队赴境外上市的内地房企超过30家；实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。瑞士银行投资银行亚洲区主席蔡洪平预计,四季度内地房地产企业在海外融资金额将达到80亿至100亿美元。

　　此外,今年10月1日起,修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施,为保险资金投资不动产扫清政策障碍。国外类似的法律规定,保险资金可以投资不动产的保险资金量估计在5%-8%之间,不会超过10%。根据央行报告,截至2009年6月,保险业总资产为3.71万亿元,也就是说允许进入不动产投资的保险资金量至少近2000亿。

　　而这还没有把国内房地产投资信托基金算入在内,有关国内房地产投资信托基金的方案试点已准备就绪,如果放开,带来的资金难以估计。

　　可以肯定的是,在巨量的资金大潮涌入房地产行业之后,国内的房价肯定会继续走高。而宏观政策将是最后一道闸口。

　　(文中伍童岩为化名)