国企与外资的楼市躁动

　　就在国企大规模进入房地产市场之际，外资机构投资的焦点从二线城市重回一线城市，这向中国经济暗示了什么

　　近期，国企在房地产市场表现强势，国企特别是央企更是多次成为“地王”买家。与此同时，外资机构投资中国内地房地产市场的重点正从二线城市回到一线城市。

　　一些业内人士提出，部分国企借助资金优势进行“非理性”扩张，将对房地产市场带来较大冲击，刺激房价过快上涨，加速泡沫产生，并增加后市调控的难度。

　　针对有关部门将对房地产领域外资“松绑”的消息，接受《瞭望》新闻周刊记者采访的多位专家认为，“松绑”外资投资对内地房地产市场所带来的冲击不容忽视，当前宜探索加强房地产领域的外资监管。

　　国企表现强势

　　来自上海易居房地产研究院的数据显示，今年前3季度，房地产企业销售额前十强中，仅有绿城集团、恒大地产和富力地产3家民企和世茂房地产1家港企，包括前3名在内的其余6家企业均为国企。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，2007年A股市场排名前十的房企中有6家是民企，而今年则是国企“一统天下”。

　　在土地市场上，国企表现比较强势，是部分“地王”的主要买家。今年4月29日，杭州上城区投资控股集团有限公司以7亿元夺得南山路勾山里B地块，楼面地价高达4．6万元/平方米，成为今年楼市回暖过程中重点城市首个“地王”。

　　国有资本主要通过三种途径进入房地产市场，一是通过地方政府控股的城投公司进入当地的一级土地开发市场；二是凭借资本优势进入土地二级市场；三是收购优质写字楼等持有型商业物业。其中，土地市场是国企争夺最激烈的领域。

　　目前活跃在房地产市场一线的国企可分两类，一类是保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等老牌房地产国企，另一类是中铁、中冶、中化、中电等新兴房地产央企集团。

　　有媒体报道称，国资委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。

　　与此同时，部分民营房地产企业出现退出重点城市苗头。《浙商》杂志日前针对30家较为知名的民营房企作了调查。这30家房企中，有18家房企今年以来没有拿过一块地。绿都控股集团有限公司董事长邵法平说：“我们对明年的形势还看不清楚，而且目前地价过高，我们不敢贸然拿地。”而在拿过地的12家民营房企中，有7家企业所购土地位于南宁、黄山、镇江、绍兴、温州、宁波等二三线城市。

　　贷款变得“特别宽松”

　　上海徐汇区一大型国资房企负责人告诉本刊记者，今年以来公司贷款变得“特别宽松”，往往是多家银行主动找上门，请求“帮帮忙”贷点款。

　　民生银行日前发布的《地产金融蓝皮书》认为，国有资本涌入房地产市场，有三大因素：首先，融资能力强，融资成本低；其次，国企的主业正因消费不足而导致产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大房地产比重；再次，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的利润弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。

　　本刊记者采访了解到，原先国资委规定只有16家央企可以进入房地产业，其他企业不能进入。但近年来，央企的部分企业，特别是传统加工企业、生产制造企业效益下降，出口又受影响，所以企业倾向于在房地产业中加大投资。

　　长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬认为，国企纷纷进入房地产业，既是“冒险意识”推动，也是“利益驱动”使然。今年以来房地产业迎来了一个反常的“黄金时期”，更增强了企业的冒险意识。此外，目前房地产业是一个“短平快”的行业，效益高，风险却小，被很多企业视为很好的投资渠道。

　　“国企热”之争

　　目前，对房地产业“国企热”仍存在不同认识。赞成者认为，国企尤其是央企拥有稳固的资金链和强大的开发能力，能促进土地资源的充分利用和深度开发。还有人认为，国企拿地是行政力量对房地产市场的管控手段之一，将为日后的按市调控创造更多主动权。

　　而一些业内人士认为，国企“强悍”入市，是抬高地价，加快房价上涨的重要原因。港资房企汤臣集团董事助理赵勤奋说，以上海为例，目前外环线以外，楼面地价超过1．5万元/平方米的地块国企都敢拿。以此推算，郊区房价就要达到每平方米两三万元。如果一两年后这样的价格卖得动，那说明房价上涨得太快了，如果企业不开发，那就是炒地，借此融资圈钱。

　　赵勤奋表示：“我们不怕国企进来，但如果有些企业不考虑资产回报率、财务负债率，而只管依靠巨额的银行贷款和股市融资，非理性地拿地，那将对市场造成很大冲击。”

　　有关人士建议，可进一步加强对信贷资金流向的监管，防止资金过量流入房地产市场；尤其要规范不以房地产为主业的国企的投资行为，严控国企资金非理性进入楼市。此外，还可完善国企投资房地产的风险评估和风险控制，严查国企炒楼、炒地行为。

　　外资重回一线城市

　　就在国企大规模进入房地产市场之际，外资机构投资的焦点正从二线城市重回一线城市。

　　国际知名的物业咨询公司——戴德梁行中国行政总裁张国正近日接受本刊记者采访时说，由于一线城市高档物业楼盘集中更具投资性，今年以来，北京、上海的房地产开发用地再次受到外资机构的青睐。

　　今年上半年，外资机构在北京、上海、深圳的大宗土地成交额分别达60亿元、35亿元和7亿元，外资机构在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅较大，仅深圳同比出现下降。而过去被认为是外资机构投资热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等5个城市中，仅有重庆在今年上半年外资机构大宗土地成交额与去年同期持平，约为18亿元，其他4个城市均出现不同程度的下降，其中成都从去年上半年的21亿元下降到今年上半年的不足10亿元。

　　张国正告诉本刊记者，由于中国内地一些地方近期实行了简化和放宽外商投资房地产企业的外汇登记手续等“松绑”政策，外资机构在内地房地产市场投资正呈普遍回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等香港和新加坡的开发商，以及汉斯、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等欧美开发商。

　　今年上半年，外资机构在内地购置房地产开发用地资金超过1100亿元，去年上半年为1388亿元，去年下半年为610亿元。今年上半年，住宅和城市综合体项目成为外资在一线城市的投资新热点，其中住宅和城市综合体项目占了外资份额的88％。

　　“松绑”外资是否可行

　　近年来，我国对外资投资房地产业采取诸多限制措施。2006年7月，国家六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2007年5月，商务部、国家外汇管理局发出了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，同年底，商务部在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中取消了鼓励外商投资“普通住宅的开发建设”类别，同时新增“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”为限制类等；但今年以来，有关部门将对外商投资房地产“松绑”的传闻不绝于耳。

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权等认为，当前，内地房价快速上涨的一个重要原因，是内地房地产开发商和一部分较高收入投资者，乃至少数境外房地产投机者之间的博弈。因此，境外资金对国内房地产市场的冲击不容忽视。

　　近年来国内房地产门槛不断提高，不少房地产开发企业逐步转向更多地争取外资，寻找私募资金来扩大与补充企业的盘子。国家对房地产领域利用外资进行了限制，等于堵住了房地产企业“联外”的去路，因此房地产企业普遍不看好“限外”政策。

　　过去外资很少直接进入国内房地产开发领域，往往选择项目收购、产品买卖的方式，造成外资在国内房地产市场所占比例不大的假象。与欧美房地产市场低迷的现状相比，内地房地产市场的高回报率将促使更多的外资机构、更大数额的外资进入。

　　随着人民币进一步升值，国际热钱通过各种途径和渠道挤入中国市场，目前无论在房产开发的一手房交易市场，还是在二手房市场，已频频出现外资整体收购及兼并的信息。大量国际游资通过地下钱庄等非法渠道进入中国股市、楼市，不仅对于日益飙升的房价起到了推波助澜的作用，还直接危及国内的金融安全。

　　加强外资监管

　　“现在内地房价仍处在非正常上涨通道，已给进来的外资带来了超乎意外的好处，可以预见的是，国外的游资会继续一拨一拨地潜入我国内地房地产市场。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“现有的外资房地产项目如需进一步融资该怎么办？政策未明确。近年来出台的一系列房地产‘限外’政策执行刚性如何，还需时日检验。”

　　外资由于财力雄厚，对市场风险承受能力强，在与内地开发商的较量中往往处于上风，几乎成了近年来房地产调控的“死角”。华东师范大学国际关系与地区发展学院的余南平教授认为：“目前必须限制外资进入，让他们只能投资企业，不能投资房地产。”

　　此外，一些地方为了发展，视外资为“救世主”，给出优惠条件吸引外资，以“启动”房地产市场，推动房价上涨。佑威房地产研究中心研究员薛建雄建议，国家要考虑适时开征土地增值税和出台更为严密的房地产领域“限外”政策。如果从严实行，对高涨的房价可以起到抑制作用。