囤地是楼市之病根

　　　杨红旭

　　近日，央视报道了北京的土地闲置情况，曝光了市中心一幅宝地，居然被捂了近4年。这块被称为2006年第一拍的工体4号地，当初被李泽楷旗下的盈科拿走，按照土地出让合同，本该于2006年9月20日前开工，2008年3月31日前竣工。可至今仍然还是一个大坑。而且，今年8月21日，香港瑞安建业公告称，购入此项目。

　　2006年初，此区域住宅价格约为16000元每平方米，目前已翻了一倍以上。转手之间，高差价就被收入囊中。在房地产投资圈内，有这样一种说法：建房子的没开发房子的利润高，开发房子的没有投资房子的回报率高，而投资房产的，又赶不上炒地皮的来得暴利。从成本构成分析，土地是房价的重要组成部分。况且，近几年全国地价上涨幅度总体上明显大于房价，从这点上看，地价是推高房价的重要因素。

　　2003年房地产调控以来，我国的土地管理越来越严，中央文件曾多次提出要实行最严格的土地制度。然而，落实起来却困难重重，清查闲置用地尤其如此。2005年，著名的调控政策“国八条”曾明确规定：对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。后来又追加处罚力度：1年不开工按土地出让金的20%进行罚款。

　　北京盈科地块闲置近4年，却无人过问。另外，国家法律是不允许随意转让土地的。1994年出台的《城市房地产管理法》中规定：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，(应)完成开发投资总额的百分之二十五以上。挖个大坑“装开工”，几年后把项目卖掉，实质是倒地皮。这已属于违法行为了。

　　法不责众。对于弱势的民众，有时亦有合理之处；而对于那些通过囤地、炒地谋利的“非良民企业”，就不应这么轻松搪塞了。早在2007年6月，国税总局在解读新政《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》时认为，目前全国已出让的土地有2/3仍处于闲置状态，尤以房地产开发领域土地闲置问题为突出。

　　这种行为的恶劣影响反映在诸多方面。一是扰乱了市场秩序，纵容不良企业；二是浪费土地资源，众所周知我国人多地少，城镇建设用地更紧张；三是炒地皮直接推高房价，日本的历史教训是，土地市场投机成风，必然吹出房价泡沫；四是大量土地闲置，人为压制了住宅供应，导致市场供求失衡；五是违法不究，等于鼓励官商勾结，部分地方官员对囤地不闻不问，极有可能参与过灰色交易。

　　对此该怎么办？除了严格执法外，并无上策。今年以来，国土资源部已下发几个相关通知，但愿能在打击囤地上真正“硬起来”。税务部门也不能有税不征，2007年初就喊着要按四级累进制征收土地增值税，直把开发商吓出一身冷汗——谁知虚惊一场，至今都没落实。2008年出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，对闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法——同样是至今没见影踪。

　　囤地行为不除，楼市实难清净。

　　(作者系房产研究人士)