私募推手：恒大“造富”

　　10月5日，在联交所的交易大厅里，笑得最开心的，除了许家印或许还有郑家纯。

　　出身草根的许家印，现在的身份是恒大集团（3333.HK）的董事局主席，而郑家纯则是香港知名财团新世界的“二代掌门”，他和他的父亲——老牌富豪郑裕彤在香港一样拥有“大名声”。一个“村野”，一个“望族”，两个原本生命轨迹相去甚远的人，因为这一天恒大地产的“利益”，最终命运“交集”。

　　香港一役，许家印已是二度出战——折戟2008年后，本次IPO的成功令其掌门下的恒大集团一举成为中国市值最大的房地产民营企业，看似许家印占尽风光，但另外一个最大的“赢家”，便是郑裕彤为首的一干香港“旺族”。

　　“旺族”推手

　　当恒大地产缩减募资规模继而顺利完成IPO后，一向被恒大地产内部讳莫如深的私募，终于渐次曝光，除了常见的大摩、瑞银等熟悉的境外投资者之外，在《中国经营报》记者掌握的恒大私募名单中，还包括不少香港旺族。

　　新世界财团的“二代掌门”郑家纯以及他的父亲郑裕彤，只不过是最早为外界知晓的一个。恒大地产内部人士告诉记者，除去郑家纯之外，较为知名的还包括刘銮雄甚至是李嘉诚——后者在内地更为人所知晓，而刘銮雄则是香港又一“旺族”华人置业的主席。

　　除去许家印自己，他们或许才是推动恒大地产在二度再战IPO中的一股“最大力量”。

　　香港一位权威投行界人士告诉记者，作为“基础投资者”郑家纯以及郑裕彤家族的认购额为5000万美元，刘銮雄的华人置业亦认购5000万美元，至于知名度更高的李嘉诚，其认购额却在业内较为隐秘。

　　 “因为认购的时间顺序不尽相同，所以价格也不太一样，在2008年上市未果以后，郑家纯及其家族的介入是比较早的，所以拿到了这几家富豪当中较低的价格。”上述投行界人士说。不过，对于郑家纯较早入股私募的价格，恒大地产内部人士称，只有主席许家印、总裁夏海均等核人物了解，在公司内部，都从未提起。

　　10月5日开盘当日，恒大地产收报每股4.7港元。香港证券机构京华山一分析师尤浩然向记者分析，郑家纯的私募获利，至少在1.5~2倍之间，这还是香港业界较为保守的估计。

　　“一年前就已经有合作。”10月5日，郑家纯向《中国经营报》记者证实。他表示，尽管上市当日收盘价上涨30%多，但他仍然会“长线投资”。言外之意，短期之内，作为老牌富豪郑裕彤的长子，他打理的郑氏财团轻易不会退出。

　　内部人士告诉记者，此时此刻，郑家纯持有恒大地产的股份比例，已经高达4.18%至5.56%之间。如果纯以投入与回报计算，最大的赢家除了许家印，还有以郑氏家族为代表的一干私募。

　　“蛋糕”约束

　　没有白来的蛋糕。记者了解到，在与郑氏家族掌控的周大福的合作中，恒大地产自然需要以分账利润为代价——在佛山以及武汉两个项目的合作中，许家印采用了“恒大出地，周大福出资的模式，而后双方就利润进行分成的模式。

　　记者掌握的情况表明，在这两个项目的合作上，双方将以四六分账的模式进行利润结算，正是在这样的条件下，郑氏家族通过周大福分别向恒大佛山、武汉两个项目注资4.83亿元、2.72亿元人民币，显然，私募永远不会是“天使投资者”。

　　“未来保持土地储备不少于5000万平方米，以供应三年至五年开发需要。” 恒大地产董事局副主席、行政总裁夏海钧表示。而就在开盘当日，郑家纯便向记者表示，他看好内地房地产市场的前景，而对恒大集团，他最关注的一个特点就是“销量很大”。

　　根据独立第三方易居中国的统计，2009年前三季度，恒大地产销售面积总共453.70万平方米，处在内地一线房企的“榜首”。这是郑氏财团看中的，亦是需要的。而许家印也向记者表示，截至9月，恒大地产销售额230亿元。

　　显然，土地储备量的大与小，直接关系到可供销售的未来房源的多少。正是在这样的背景之下，恒大地产成为内地土地储备最多的在港上市公司。截至目前，恒大地产土地储备总量高达5100万平方米，创下一项“纪录”。

　　在回答《中国经营报》记者土地储备的大量增加会否导致短期内恒大地产的“存货增加”而加大销售回款压力的疑问时，许家印表示，他会根据一定周期内恒大地产开发对土地储备的消耗量而进行合理的土地储备的补充，而不会一味追求土地储备的总量。

　　在私募的意愿与自己的判断之间，许家印一直在寻求更进一步的平衡。如果说夏海钧在恒大的体系中扮演的更多是技术官僚的角色，那么，许家印最重要的工作之一，便是在这些望族之间，斡旋出一个恒大能够“保险”的运营环境。

　　名门“继续”

　　许家印的“东山再起”，郑家纯等人的“幕后推手”，似乎让其他企业看到了更多的希望。毕竟，在恒大地产之前，在港上市的内资房企先有恒盛地产上市当日破发，后有卓越地产因少人认购而放弃IPO，现在，排队候场的花样年、明发，在恒盛指数于11月5日继续下跌的大环境下，形势仍不乐观。

　　“很多这样的企业，都在试图找到这些香港富豪，取得他们的支持。”尤浩然告诉记者。而目前，一些香港传统的富豪名门，也有意在这一领域继续投资。“只要定价合适，双方总会有利益的交集。”他说。

　　不过，前述香港投行界权威人士向记者指出，相对于“盘子”较大的企业而言，如果企业规模相对较小，资产规模有限，那么能够向名门私募让步的“尺度”并没有太多——对于这些企业，如果大规模地让步而引入来自豪门的认购或者资金，最终可能导致的是企业控制权的易手。

　　上述投行界人士说：“名门望族的大佬们投入，多少会有一些绝对量上的要求，如果绝对量小，他们可能因为获利的总额较低而不感兴趣，但是如果规模较小的企业满足了他们绝对量的要求，很可能企业就不是自己的了，这是一个悖论，所以恒大地产的这种‘找大佬’的模式，并不是太容易复制。”

　　另外一方面，对于后市价格的确定等一系列问题，名门的投资者们都可能会施加相应的压力。“投资者的第一目的一定是要求你上市成功，他们的利益才能得到保障，在市场不好的情况下，他们会提出压低发行价，以谋取认购方认可的目的。”尤浩然分析称。而这在很多企业所有者看来，几乎是一种变相的“贱卖”。