经济低迷时期，宽松的房贷政策曾给萎缩的房地产市场注入了一剂强心针，致使房地产行业率先复苏，从而带动了整个经济的发展。然而刚一复苏，房价上涨迅速、楼市火爆似乎也接踵而来。随着通胀预期的加强，楼市过热带来的资产泡沫加剧、内需增长受到抑制等长期性隐忧，受到了决策部门的高度重视。下半年以来，监管层开始通过各种手段约束房贷，包括强调二套房首付比例、各地紧急排查违规房贷等。日前，房贷利率7折优惠政策一律取消的“风声”亦开始不绝于耳。
房贷政策站在十字路口
去年10月27日，央行的房贷优惠政策在一定程度上减轻了购房人的还贷压力，实际上降低了房价，为房地产行业的复苏提供了政策保障。
从积极意义上讲，房地产行业复苏对拉动经济增长发挥了至关重要的作用。成交量的快速回升，加快了开发商的资金回笼，缓解了开发商资金链紧张的压力，从而避免了去年业界曾预期的“开发商将大批破产”的局面。此外，楼市复苏对上下游产业，如钢材、水泥等也起到一定拉动作用。
但令人措手不及的是，房地产市场刚一复苏，房价就进入了快速上涨通道。此时，房贷政策似乎站在了十字路口——不调控，可能引发楼市非理性繁荣；调控，又担心重现2008年的萎缩局面，并拖累已现复苏的宏观经济。
对此部分专家表示，房地产市场的“亢奋”，特别是房价快速上涨带来的各种长期隐忧，例如房价虚高、投资性购房过多，将抑制居民的其他消费，房地产市场投机过重，也容易引发系统性风险，应引起各方高度重视。
今年6月底，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求除“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行4成首付规定，商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。
在近期召开的第四次经济金融形势分析通报会议上，银监会主席刘明康再次强调，要严格执行“二套房贷”政策不动摇，不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度，并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来实施并监管。
“银监会对二套房的政策从未放宽过，现在只是针对有些银行对二套房认定标准过于宽松，以及二套房首付和利率优惠幅度与首套房相差无几而进行的重申。现在银行严格执行关于二套房的规定，被许多购房者误认为是房贷政策发生变化。”一位接近银监会的内部人士表示。
部分银行先行一步 如果说二套房贷政策严格执行是对房贷政策变化误读的话，那么，日前有银行将首套房贷利率调整为8折的行动，更使得这种猜疑愈演愈烈。
11月5日，
招行南京?a href="https://q.stock.sohu.com/cn/601988/index.shtml" target=_blank>中行迹滋追坷首畹驼劭鄞?上调至8折，在认定上以家庭为单位，但如果首套房贷还清，再贷还是认定为首套房，11月9日起执行。
业内专家认为，部分银行调高房贷利率，一方面与银监会下发的《通知》有关，另一方面由于年底将近，有些银行今年的贷款额度已经用完，因此调高个贷这种成本较高而利润相对较低业务的门槛，以控制贷款规模。“部分银行存贷比已经超标，或者资本充足率低于监管底线，促使银行采取提高价格、暂时控制个贷规模的策略，但这将是一种短期行为。”一位银行业研究人士表示。
此外，在防范风险为主题的2009年下半年，认真审视各类贷款风险也成为各家银行谨慎对待个人住房贷款的重要原因。“银行评估个人住房抵押贷款的质量主要侧重于住房的市值和借款人的还款能力两个方面。其一，中国房地产行业正处于成长期，价格上涨较快，银行以市值评估的抵押率远远低于风险警戒水平。一旦房价下跌幅度过大导致住房市值低于贷款额的时候，违约率将会大幅增加，占比过大的个人住房贷款将成为银行减值拨备的重大隐患。其二，中国住房价格上涨的速度超过经济增长和居民收入的增长速度，普通购房人的还款能力受到质疑。如果经济周期波动中贷款人的失业率上升，将导致大量的坏账产生。”
民生银行地产金融事业部总裁杨毓表示。
银行房贷利率操作两难 虽然目前监管层并未对首套房利率7折优惠政策是否取消明确表态，但有一点值得注意，那就是去年起实施的房贷优惠政策在带动房地产行业复苏的同时，也降低了银行个人住房贷款的收益。
以招行为例，今年前三季度，招行实现净利润126.11亿元，同比大幅下降33.63％，实现营业收入359.28亿元，其中，净利息收入280.66亿元，同比下降12.52％，在上市银行中，净利润同比下降幅度最大。分析人士认为，由于侧重于零售业务，而住房按揭贷款业务在零售业务中又占较大比重，因此息差收窄使招行盈利能力受到的影响比其他银行更为明显。
“一旦房贷优惠政策取消，银行的盈利状况将大为改善，争夺项目贷款能力略逊大银行一筹的中小银行更是如此。”一位股份制银行人士称。
尽管从理论上讲，房贷利率优惠政策取消将使银行面临利好，有利于其营业收入的增加，但从实际操作的角度看，银行有可能陷入两难，因为在没有央行统一标准的情况下一旦自行上调利率，则意味着价格优势的丧失和客户的流失。因此，银行在房贷利率优惠上，有可能为了抢占市场、争夺客户而采取灵活操作的方式。
事实上，对于二套房贷，各银行虽纷纷表示严格执行首付4成、利率8折的要求，但有些银行只在首付成数上严格控制，在利率上则略有弹性。
“现在办理二套房贷，首付比例至少40%，贷款利率自基准利率7.5折起。”农行通州支行一位工作人员表示。
“的确收得紧了，年初还可以争取到二套房首付最少2成和利率7折的优惠，但现在可难多了。目前主要看客户资质，如果是优质客户，还可以享受下浮30％的优惠。”某中小银行客户经理在采访中表示。但至于如何认定优质客户，该人士则表示各家银行没有统一标准。?
来源：金融时报
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