“政策末班车”冲刺 沪二手房创新高

　　临近年底，相对一手市场，一直较为安静的上海二手房市场，突然掀起了大浪。

　　来上海近5年的王先生没有想到，由于看到近期上海二手房市场开始躁动，抱着试探的心态，他将手中一套两年前买下的小户型二手房委托中介挂牌，报价较年中15000元/平方米提升到了至20000元/平方米，没想到一个星期内，他每天接到至少3个中介的电话，众多客户约看房。“既然这样，二手房行情还会延续，我反而不急着出手了。”王先生说。

　　“王先生的例子在目前的市场上具有代表性，当然也有一部分投资客忙于出售套现的，但都得益于年底赶政策末班车买家猛增。”21世纪不动产分析师黄河滔告诉本报，随着时间愈加临近年底，进入11月后上海二手房市场业主、买家的入市节奏加快，交易迎来集中放量。受四季度成交量持续高位运行、外部利好因素共同影响，局部区域内供不应求的现象也有所抬头，各热点板块的二手房价格水平呈上扬态势，个别板块涨幅近10%。

　　“我们比较担心的是明年初甚至上半年的二手房市场，赶政策末班车让一部分需求提前释放，而房贷政策逐步趋紧，存在市场骤冷的风险。”一位房贷经纪人有点担忧。

　　最后冲刺

　　“投资者更关心二手房市场的表现，毕竟二手房市场才是他们投资套现的渠道。对买家而言，在房价处于胶着状态时，交易税费政策对他们的影响会更加明显。”上海美联物业市场研究组的分析师指出。

　　不出大部分中介公司的预料，年底的上海二手房市场承接了今年一手房市场的势头，出现了量价齐升的态势。

　　来自门店规模近180家的21世纪不动产上海区域统计数据显示，11月上半月二手房成交量较10月同期增长约40%，总体水平逼近今年6、7月份的高峰时期。各行政区域呈普涨态势，其中增幅超过四成的有浦东、杨浦、闸北、宝山四区。

　　黄河滔指出，赶在“14条”政策到期前享受税费减免、降低交易成本，是这一波刚需置业者积极入市的主要考虑，从中心城区到外围市场，这一点均体现得较为明显。

　　在上海杨浦五角场板块，受优惠政策将到期影响，目前双方交易非常强烈。据21世纪不动产上海锐丰林绿家园店经理万青刚介绍，板块内的二手房成交周期大为缩短，由原来的两周缩短至目前的三天，交易放量明显，其中总价100万元以下的老工房成交套数较上月同期翻了一倍，均价水平微幅上涨。

　　该板块内某工房房源以85万元的总价挂出、并无明显价格优势，但次日即有十几组客户有意购买、互相竞价，最终以87万元的总价成交。这样的行情近期在上海随处可见。

　　但也有物极必反的情况。中心城区少数板块则因外部利好明显致使房价突涨、业主惜售，11月的交易走势与大市相左，呈量跌价升之势。在黄浦区，新盘价格的高开和市政建设的推进使得业主心态失衡，涨价、惜售现象抬头，但买家尚未认可大幅涨价，致使11月上半月的成交量较10月同期下降了2~3成。

　　1 明年：跌落？续升？

　　美联物业报告指出，优惠政策取消对二手市场的影响相对一手更大，预计未来一段时间二手成交或有反超一手的可能。

　　这也意味着，年底的冲刺行情能否持续，尤其是明年开始优惠政策消失后，二手房市场能否维持目前的行情，是许多中介公司担心的。

　　中国城市消费者行为研究课题组最新发布的“中国城市分层消费者指数研究报告”指出，今年第三季度，城市消费者购房意愿指数比3个月前下降了9.8点，表明消费者购房意愿在衰退。

　　换言之，四季度出现的购买力释放，具有其特殊性和难以复制性。加上房贷等政策的调整，来年二手房市场的不确定性陡增。

　　由于各大银行此前都没有预计今年的市场情况会这么好，基本上所有的银行都吃饱喝足了，以至于第四季度很多银行都没有动力去开发业务。”上海凯弈投资咨询管理有限公司赵炜透露，与凯弈合作的银行中，大约有40%已经不受理房贷申请了。

　　对于房贷优惠利率取消的消息，记者从赵炜处了解到，各家商业银行对二套房贷的规定都差不多，都是严格执行首付四成的标准，但利率方面属优质客户的范畴可打八五折。