“地王”推手？

　　“拿下这笔贷款，今年就可以松一口气了。”11月19日，某股份制银行北京支行行长刘满（化名）告诉本报记者，今年下半年“意外”拿下的近50亿元土地储备贷款，为他们完成全年信贷指标减压不少。

　　拿下这笔土地储备贷款，对刘满所在的银行来说，之所以“意外”，一方面原因是，作为一家在北京市场相对处于弱势的银行来说，能分得1000亿土地储备贷款市场中的些许份额，实属不易；其二，按照该行的风险管理原则，2009年之前，该行是禁止下属分支行进入土地储备贷款领域的。

　　“即便是今年，总行对土地储备贷款也很谨慎，相比北京，总行对其他省分行相关土地储备贷款要严格谨慎得多。”刘满说。

　　对北京房地产市场充满乐观的显然不仅仅是刘满所在银行一家。公开资料显示，今年北京市制定了全年完成土地储备开发投资1000亿元的投资目标，为完成这一目标，目前北京土地整理储备中心已同13家银行签署了总额约为1510亿元的授信协议。

　　“银行一反常态纷纷夺食土地储备贷款，背后有着清晰的利益链条；未来土地储备贷款领域是否会酝酿大的风险，目前还不好判断。”11月19日，一位房地产资深人士向本报记者分析。

　　地王推手？

　　11月19日，土地整理储备中心官方网站上，右侧栏红色标注赫然显示“距1000亿元土地储备开发投资完成倒计时还有43天”，截至11月1日，全市已累计投资921亿元。

　　2009年政府一系列经济刺激方案的推出为房地产市场带来了机会。

　　某国有银行信贷部人士分析，“2009年初，外贸出口下滑、经济不景气，北京市推出1000亿元土地储备开发投资的意图很明显——依靠房地产投资拉动整体投资增长；继而拉动整个经济复苏。”

　　房地产开发投资显然是拉动经济增长的主力。北京统计局最新公布的数据显示，今年1-10月，北京市城镇固定资产投资完成3510亿元，比上年同期增长43.7%；其中房地产开发投资完成1983亿元，比上年增长50.8%。

　　其中，前三季度，北京全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资，达671.5亿元，比上年同期（78.5亿元）增长7.6倍。

　　土地储备开发投资凶猛增长的同时，北京也不断传出“地王”的新闻。

　　今年5月，富力地产以10.22亿元拿下广渠门外10号地块，拉开“地王”序幕；40天后，国企背景地产商中化方兴以40.6亿元拿下北京朝阳区广渠路15号地块，创出北京市土地出让以来最高纪录。

　　“高地价”推动“高房价”；高房价的背后，是源源不断涌入地方政府的土地出让金。

　　10月17日，北京市规划委员会副主任夏林茂透露，截至10月15日，今年北京土地出让金收入已超过800亿元，已是去年全年400多亿的两倍。

　　1 银行态度转变

　　据刘满介绍，一般土地储备开发投资，资金源于两方面：财政拨款和银行贷款；源于银行的土地储备贷款为主要资金来源。

　　土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。

　　今年前三季度，银行成为实施国家“四万亿”投资的主力，商业银行之前一直谨慎对待的土地储备贷款一夜之间成了“香饽饽”。

　　某股份制银行负责房贷业务的人士分析，这一转变主要源于监管机构对土地储备贷款态度发生了转变，监管层对各家商业银行向土地储备中心发放贷款的政策有所放松。

　　据上述人士介绍，2006年，由于担心地方土地储备中心不具备独立法人资格，其运营机制不太透明容易产生信贷风险，央行曾一度要求商业银行不得为地方土地储备开发提供贷款或授信。

　　北京大岳咨询公司总监李伟向本报记者介绍，目前，土地储备开发领域基本上都为政府性质的土地储备中心主导，房地产开发商基本都很难进入这一领域。

　　李伟说，“商业银行土地储备贷款的主要借款主体为地方土地储备中心，属于事业单位，不是公司；但它代表政府，因为土地是属于国有，他们出让的是国有土地使用权。”

　　某股份制银行谈到土地储备中心资格问题时分析称，“之前监管机构之所以不让银行做土地储备贷款，就是因为土地储备中心既是一个政府机构，又是市场主体。主体身份不明确，将来如果出问题的话，严格按照市场规则来做，银行会很被动。”

　　同时，2009年银行展开疯狂的信贷投放竞赛，也让银行风险管控意识有所放松。

　　在某股份制银行北京分行人士看来，银行在土地储备贷款上放宽准入标准，与银行对待地方投融资平台的态度基本相似——“又爱又恨，左右为难。”

　　“大环境如此，各行贷款任务压力这么大，银行管不了这么多了。”上述人士分析。风险隐患

　　对于土地储备贷款存在的风险，刘满认为基本可控。

　　刘满说，“我们有土地抵押，土地抵押率按监管当局的要求不高于50%，你想土地1万一平米的，我抵5000元一平米，大家想再怎么低，这还是有前景的。”不过，他也承认，“目前房地产市场很活，但三五年以后的风险谁也不敢保证。”

　　然而，银行的乐观，并不意味着土地储备贷款风险有所降低。

　　一位银行人士提供给本报的一份名为《2009年土地储备行业风险分析报告》，对土地储备贷款风险做了明确分析。

　　上述报告分析，“政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况；政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷。”

　　2据上述股份制银行人士介绍，目前土地储备中心实施的“收支两条线”，土地储备中心对出售土地所得的出让金收入没有支配权，存在第一还款来源落空的潜在风险。

　　“一般土地储备中心的土地出让收入必须直接上缴财政专户，然后才由政府财政经审核后核拨相关费用。土地储备机构对贷款资金投入后取得的收入没有支配权，因此商业银行很难对贷款资金进行有效监管。”上述银行人士分析。

　　为了防范风险，银行普遍采取以所有权已明确的土地做抵押。正如刘满之前所说，实在不行，银行可以拍卖抵押的土地。

　　不过，报告显示，商业银行通过抵押、保证等转移分散信贷风险的实际效果欠佳。

　　首先，当前土地储备中心向商业银行提供的保证措施主要采用政府保证和土地使用权质押等方式，而这些方式在法律上或操作上都存有问题；《担保法》规定，政府及公益为目的的事业单位不能作为保证人。