来源：北京商报
商报记者 齐琳/文 焦剑/漫画 王飞/制表 暴帆/摄
近来，随着市场传出利好政策即将到期，北京的二手房成交水平持续高位，连续4个月成交量超过2万套，这种超乎寻常的市场热度，导致二手房价格直线攀升，月度房价的平均涨幅已超过8%，而部分热点地区的活跃楼盘，一个月内的交易价格涨幅最高时可达4000元/平方米甚至更多。然而，购房者在贷款时从银行及评估机构得出的评估价却远远追不上房价的涨速，二手房估价与市场价极度背离，其中的差价相当于购房者在“首付”之外直接交给了售房者。
是什么造成了市场价与评估价的“剪刀差”，为什么一个快得像兔子，另一个却慢得像乌龟。在专业评估机构眼中，北京部分区域的二手房到底价值几何？本报记者对此展开了调查。
售价天天涨 估价数月未变
“我这儿的房价一平方米都涨了四五千了，为什么银行给我的评估价一平方米却只涨了400元啊？”最近家住亚运村亚运豪庭的老赵挺郁闷。
年初在楼市刚刚回暖的时候，他用闲置的资金以每平方米1.4万元的价格在某小区投资了一套113平方米的三居室二手房。一年后，眼看着二手房价一天赛着一天的上涨，老赵有些想“出货”了。
“我看这房价涨得有点过了，还不如趁现在高价的时候把房子卖掉，虽然要交点税，但落袋为安。”然而，就在老赵通过房产中介找到合适的买家，双方走到了银行评估贷款这一关时，银行给出的评估价格却让双方“傻了眼”。
“评估的人说我这房子最多一平方米估价1万元，但这小区的房子最少也卖到1.8万元了。”老赵告诉记者，年初买房的时候他也曾让评估机构做过估价，当时给出的评估价格是每平方米9600元，与他实际购房的价格每平方米相差了4000多元，近一年过后，当房价每平方米涨了4000多元的时候，评估价格却只涨了400元，这让老赵有些不明白。
“其实像老赵遇到的情况挺普遍的，从去年年底起，评估公司对二手房评估价格调整的幅度就开始有些反常。”冯雪青，北京最大个贷机构之一凯盛经略的市场总监，作为替买房人向银行申请贷款的机构，为了达到帮助买房人申请更多贷款的目的，他们和大多数资金担保机构一样，在替二手房的买房人办理贷款时会比较不同评估公司给出的评估价，选择其中给出的评估价最高的机构。
然而一年来，随着二手楼市的起伏，凯盛经略却明显感受到了评估机构及银行在估价和放贷方面的松紧不同寻常。
“以前我们每个月都会从评估机构拿到不同的评估价，每个楼盘都有相应的价格区间，银行放贷时不会超出其上限，以前这个价格一个月能调一次就不错了，但从去年6月开始，先是下调的非常快，直到今年3月份二手房市场持续火爆了一阵之后，才逐渐上调，到7月以后，突然就不怎么调了。”冯雪青告诉记者，自去年5月份北京房价开始出现下滑趋势后，评估机构便率先在远郊区调低了部分二手房的评估价，没过多久，北京三环以内二手房的评估价也被大幅度调低，平均下调5％－8％之间。
随后，随着楼市的持续走低，评估机构也一再调低评估均价，“最凶”的时候，几乎每三天就下调一次，由于调整频率过于频繁，导致当时大部分担保机构也无法提前为购房者估算出可贷款的额度。当时购房者经常遇到这样的个案，材料交上去的时候估价约为1万元/平方米，评估下来的时候就变成了9000元/平方米，到了银行那儿又被调整为8500元/平方米，时间不过相差一个星期，特别是10年以上的二手房，变化更快。
“调下来很快，但调上去却很慢。”冯雪青回忆说，自去年评估机构大范围调低估价后，直到今年3月，二手房持续回暖了一段时间后，全市的评估价格才被慢慢地调了上来，但速度仍远远赶不上二手房实际售价涨得快。
记者在凯盛经略和21世纪不动产看到了这样一组数据，今年4月以来，望京、朝青、百子湾和亚运村等二手次新房热点区域的楼盘实际市场价格平均每平方米大约上涨4000元，但评估价最多上涨3000元，最少的只有400元。
尽管如此，在冯雪青看来，这些区域评估价格调的已经算很高了。“这些区域的房子还都是比较新的二手房，基本上估价上调的幅度还能赶上市场价格的调整，像和平里、魏公村等这些上世纪80年代老公房居多的二手房热点区域，从今年3月份开始，评估价就没动过，一直维持在13000元/平方米，但实际售价却已经上涨到了2万元/平方米左右，两者相差7000元/平方米。”
标准繁多 二手房评估价相对“真实”
下调容易上调难，二手房评估价既然不与市场价完全一致，评估机构又是凭借什么标准进行估价呢？冯雪青向记者介绍说，目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。
其中市场比较法主要指评估机构挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例和所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
收益法的关键是三个指标的确定，即年收益额、资本化率和收益年限的确定。其中年收益额，即年纯收益可以利用租赁市场的市场租金，扣除一定的出租经营费用来确定。收益年限则根据房屋的结构、装修、维护、设备安装等综合确定。最后利用收益法计算公式计算二手房的收益价格。成本法则是根据房屋的土地出让价、建筑成本来核算评估价。
但由于收益价受市场波动的影响较大，且类似北京等一线城市的租售比过大，远远高于国际标准，而成本法在估算的过程中容易忽略房屋折旧等情况，更适合新房估价，因此大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对二手房进行评估。
不同的评估方法导致最终的估价有所不同，左右二手房评估价格的还包括位置、地段、房屋使用年限与小区管理及配套设施等因素。其中二手房与新房价格一样，朝南的比朝北贵，城里的比城外贵。朝南的二手房与朝北的二手房一平方米价格可相差数百元，同样，市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生很大的落差。
修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高，由以上因素造成的房屋评估价每平方米也可相差数百元。
此外，很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元-200元左右。
房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
综合上面的影响因素，以比较法为例，和平里地区的某处二手房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积100平方米，房屋结构为混合一等。相同地段其他三套刚刚成交的次新房均价约为18000元/平方米、20000元/平方米、22000元/平方米，取中间值20000元/平方米为基准计算，折旧率：10年×（-2%）=-20%；因其是“三小”套型：-10%；楼层：+3%；朝向：南北；非小区和无物业管理：（-5%）+（-5%）=-10%；重点中小学区：+15%；心理因素：-8%；一般装修，装修时间过长：0%。得出该房产价格为：20000×（1-20%-10%+3%-10%+15%-8%）=14000（元/平方米）。 此房在办理贷款时的参考价格便是140万元，远远低于房主挂出的200万元的售价。
警觉疯涨 银行将风险转嫁购房者
“实际上银行给我估多少都没关系，我就按照市场价卖，但估价太低影响贷款，加上这房子总价比较高，买主一次性付清基本不可能，这样一来，估价低就影响人家贷款了。”由于评估价过低导致银行放贷额度有限，买主无法申请到足额贷款，前述卖房者老赵的房子至今仍压在手里。
究竟是什么造成评估价的增速赶不上楼市上涨的速度呢？记者调查后发现，二手房估价超低的背后，是银行对第三方评估机构的幕后风险操控，以及对于当前二手房市场逆市疯涨前景的不看好和风险的转嫁。
“银行认为市场价格偏离了正常值，已经产生了警觉，但新房市场的贷款就是按照售价走，顶多能控制点二套房贷，但二手房却可以将评估价卡的多点。”常年与二手房打交道的21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，那些看似中立的评估机构，实际上都与银行有着千丝万缕的联系。目前除了建行有自己的评估团队外，其他银行二手房的评估业务均是外包给这些机构的，而机构的“手高手低”往往取决于银行放贷的松紧。
“以前贷款环境松一点的时候，各个评估机构给出的价格会有所不同，特别是一些有意扩大市场占有率的银行，会明确表示可以多估点，但现在这种情况几乎没有。”孟奇表示，随着10月以来二手房市场由于有消息传出利好政策即将到期，许多买家、卖家纷纷赶在这个时候成交，逆市推高了房价，这种上涨，在绝大部分已经完成全年放贷任务的银行眼里“有些离谱”，因此纷纷要求评估机构调低或停止随市场上调评估价格，有的银行甚至放贷前在评估价的基础上再打一个折扣。
“银行和评估机构的这种做法，一方面反映了银行对房价疯涨已经有了警觉，另一方面也是将风险转嫁给了购房者。” 孟奇认为，评估价长时间低于成交价则意味着购房者实际所需的首付金额上升，例如一套100万元成交的房子，如评估价只有80万元，以三成首付计算，购房者只能贷到56万元，实际首付高达44万元，比按成交价的30万元高出了40%多，相当于首付近半，14万元的差价直接交给了售房者，购房门槛进一步提升。
对此，孟奇认为，在房价持续快速上涨的大背景下，这一房屋市场价格与银行评估价格不对等的矛盾，始终存在于二手房市场中，并且将会继续存在下去。作为金融机构，银行肯定会站在自身防范金融风险的角度去制定信贷方面的各项政策或标准，这是无可厚非的，只要银行的金融机构定位不变，这种防范风险的需求就不会减弱。
“但对于那些追涨的购房者们却必须注意，银行根据低评估值房贷的做法，其实也间接地体现出了银行对于楼市发展的预期信心不足，在这样一个前提下，处于疯狂状态的购房者是否也应该有所警觉了呢？”孟奇说。
2009年北京热点区域二手房评估价和市场价走势 （单位：元/平方米）
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