国税总局明确"二房东"须缴个税 业内称监管太难

　　国税总局明确“二房东”须缴个税

　　业内人士称比监管真房东缴税还难

　　商报讯 （记者 齐琳 王营 孟凡霞） 今后，从房东、中介手中承租大户型房屋，再予以转租赚差价的二房东们也得交税了。

　　国家税务总局昨日下发《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》，通知明确，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。不过业内人士表示，此举虽有助于遏制群租现象，但监管难度极大。

　　所谓二房东，就是那些从房主手中承租房屋，再以高价转租给他人的租客。据美联物业市场研究部总监张大伟介绍，以北京为例，今年以来，随着房地产市场升温，租赁市场出现了一个非常明显的变化，大街小巷张贴的出租小广告中原来的“一居室、两居室”变成了单身公寓或者单身房。而这类房源大部分根本不是单套房源，只是二房东们将一套房源经过改装变成多套所谓的单间，这样一套房就可以群租给多人。10月份，北京出租房中群租比例首次突破7%，达到7.5%，比去年同期急增200%以上。

　　“群租现象愈演愈烈，主要是高房价造成的。”张大伟表示，高房价使得大量低收入人群无力购房，特别是10月下半月房价上涨迅速，仅11月北京二手房均价上涨幅度就接近10%。同时，由于今年北京的冬天冷得早，使得很多原来住在平房的租赁户转租到价格相对便宜、暖气条件较好的群租房中。此外，今年北京二手房市场成交量已近23万套，相当于2006年-2008年三年总和，中小户型房源走俏，租赁市场现存户型多剩下大户型房源，租客无力独立承担，这也给了二房东或小中介转租的空间。

　　据国税总局通知，转租房屋所支付租金允许在个人所得税前扣除。同时，为便于管理和堵塞漏洞，纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据，否则不允许扣除租金。此外，对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确，即在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。

　　不过，对国税总局此次新政，21世纪不动产高级分析师孟奇认为，监管难度将远高于直接租赁市场。“在直接租赁市场，尽管要求必须进行备案，但私下里出租房屋的房东很少登记，缴税率更是低得可怜，更何况是没有硬性规定的转租市场。”孟奇表示，由于缺少监管，除非邻里举报，否则税务部门很难掌握究竟有多少二房东存在，更不知道哪些房屋被高价转租、群租。