楼市高热 银行信贷政策何去何从

　　尽管取消或收紧房贷利率优惠的政策尚未正式出台，但商业银行“捂紧”钱袋实际上已经是一个不争的现实。

　　目前，房贷业务市场占比最大的建设银行，整体上已对其房贷的优惠门槛有所抬升。除首付比例在4成以上的客户可继续享受优惠的7折利率之外，首付比例低于4成的客户则需为其贷款支付更多的利息。

　　对二套房利率，包括工商银行、中国银行、农业银行在内的多家银行均表示，要严格执行首付4成的要求。房贷政策收紧，根源于今年3月以来持续升温的房地产市场。

　　楼市高热

　　今年3月以来，楼价如脱缰野马，以令人瞠目结舌的速度一路狂飙突进。

　　据统计，截至9月份，今年前三季度全国商品房销售面积为58371万平方米，同比增长了44.8%。投资方面，房地产投资在政府项目投资出现疲态的情况下，很快接过了接力棒，9月份房地产新增贷款增速为37%，已经超过了固定资产投资的整体增速。整体来看，9月份的国房景气指数为101.08，已经达到近一年以来的最高点。

　　房地产市场迅速升温，固然有刚性需求释放的因素，同时也是充裕资金和通货膨胀预期共同推动的结果。

　　农行战略管理部付兵涛接受记者采访时表示，宽松的货币政策下，金融市场并不缺乏流动性，而扩大内需的经济刺激计划所囊括的项目大多由国家主导，加之一些服务行业并没有对民营企业开放，因此大量的资金在找不到合适的投资项目的时候，很容易就流向资本市场和房地产市场。

　　其次，在全球共同救市过程中，各国政府向市场注入大量的流动性，在通胀预期的作用下，房地产作为实物的保值增值功能体现出来，这又会激发资金流向房地产行业。

　　近期，欧美金融市场逐步回稳，金融机构开始寻找新的投资机会，美元长期贬值在所难免，人民币升值预期再次形成，中国成为热钱流入的重要场所。热钱流入，股市和楼市必将随之升温。

　　政策呵护的作用也不容小觑。在政策支持下，房地产开发商资金流紧张情况明显缓减，降价回笼资金压力减少，捂盘等待提价行为增多。

　　正是这几股力量的共同作用下，房地产市场呈现出产销两旺的局面。

　　风险积聚

　　过快增长的房价会导致楼市泡沫的逐步积累，也会给同房地产捆绑在一起的金融系统带来巨大的风险隐患。

　　当前，无论是房地产开发抑或是房地产销售，都离不开信贷资金的大量注入。

　　年初以来巨量投放的银行信贷，有不少流向房地产市场。根据交通银行金融研究中心提供的数据显示，从已披露半年报的上市银行数据来看，房地产行业的信贷投放在信贷中占据近三成的比重。

　　央行近期公布的数据显示，今年前三季度主要金融机构（包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行和城市商业银行）本外币中长期贷款投向房地产业4812亿元，占全部产业新增中长期贷款的比重为11.4%。

　　而据农行战略管理部的研究，1至10月份我国房地产投资资金来源累计同比增加43.4%，其中国内贷款同比增加53%，增速快速提高。考虑基数因素，以及多数银行都不同程度对房地产开发贷款进行了适当展期，银行对房地产开发的贷款增长非常高。房地产投资资金来源中的个人住房按揭贷款增长速度则更快，同比增长119.7%。

　　房地产开发贷款与居民按揭贷款的大量发放，使金融系统同房地产行业绑在一起，可能导致贷款过于集中的风险。

　　当前，宽松的货币政策已经释放出充裕的流动性。随着欧美金融市场的企稳，资金又开始流出寻找高回报的投资，人民币的升值预期也在慢慢积蓄，热钱又开始回流中国。当二者结合共同流向资本市场或房地产市场时，很难不催生资产价格的泡沫。

　　政策转向？

　　银监会副主席王兆星日前表示，银监会目前并未对二套房政策作出调整。对于普通居民购置的第一套住房和改善性的住房实行低首付、低利率，对于购买带有投资和投机性的二套以上的住房，完全实行市场利率，而且首付提高到四成以上。

　　尽管监管政策尚未转向，但购房者在实际办理按揭贷款时发现，房贷优惠的门槛确实在抬升。在个别银行，借贷者已经不再能享受到7折优惠。

　　一位不愿透露姓名的银行工作人员向记者道出其中玄机：“不要说二套房，就是一套房，银行放贷也比以前更谨慎了，房贷优惠的门槛确实有所提升。不过，刺激经济增长的宏观政策没有改变，积极的货币政策也没有变，监管政策没有变，所以商业银行发放按揭贷款现在是"外松内紧"。”

　　虽然在按揭贷款的发放过程中，商业银行更为谨慎，但这并不意味着房地产信贷政策需要整体转向。

　　交行首席经济学家连平告诉记者，当前不论是房地产开发贷款还是按揭贷款，仍都是银行的优质资产，仍有拓展潜力。

　　就房地产开发贷款而言，多数银行该项贷款的占比约在总贷款量的7%至8%之间，这一占比尚属适宜。只要在其中选择资质高、经营情况好的企业加以扶持，信贷风险仍在控制之中。不过那些房地产开发贷款占比超过10%的银行，要更为审慎。

　　按揭贷款仍然是被公认的优质资产。接受记者采访的专家均表示，即便楼市升温，也没有必要过度限制按揭贷款的发放。特别是自住性的购房需求，仍需大力满足。但对一些套取资金的投机性需求，需要提高前台人员的业务素质，将风险提示有效传递到后台的信贷管理部门。

　　“尤其要警惕最近出现的投资甚至是投机性购房行为，因为在去年被压抑的刚性自住需求在二、三月份被释放之后，四、五月份可谓是被压抑的投资性需求的释放，十月份以来则又有不少因担心优惠政策调整而出现的提前购房。严控投资性住房贷款，不仅仅是监管合规的需要，更是防范贷款风险的需要。”付兵涛认为。?