来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
核心提示：有外资基金人士称中国房市目前“风险很大”，对房地产投资持审慎态度。而许多外资基金为降低费用成本，亦开始酝酿一次转型，筹划变换投资形态，未来以人民币房地产基金的形式出现。
冰火两重天。在国内信托公司追逐发行房地产信托基金产品之时，外资房地产基金对投资中国房地产表现冷淡。
11月26日，保德信房地产投资管理北亚太区董事总经理林熙龄在香港的一个房企融资论坛上表示，2009年该公司未在中国投资房地产项目或公司，其对中国楼市的短期市场并不看好。
汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃亦称，今年该基金仅完成一项商业地产投资手续，标的也不在一线城市。
中国房价快速猛涨，令外资警惕踌躇，而税收等制度约束也限制了外资基金的投资冲动。
不过，业内人士透露，许多基金正在谋划在国内直接设立人民币房地产基金，目前已初露端倪。
警惕中国房地产变现能力
美国保德信金融集团房地产投资管理公司是美国保德信金融集团的子公司，管理超过301亿美元的房地产资产。
然而，这一外资房地产基金风向标现在对中国房地产保有足够的警惕。
“如何将土地的价值提升并且变现，是我们选择房地产企业的重要标准，但目前风险很大。”该公司董事总经理林熙龄对记者称。
他的风险判断依据是，今年以来，中国房地产已经累计了过高的涨幅，国内投资已达“高温”。
据统计，今年前三季度全国商品房销售面积为58371万平方米，同比增长了44.8%。
投资方面，房地产投资在政府项目投资出现疲态的情况下，很快接过了接力棒，9月份房地产新增贷款增速为37%，已经超过了固定资产投资的整体增速（33.3%）。整体来看，9月份的国房景气指数为101.08，已经达到近一年以来的最高点。
林熙龄表示，有些(基金)投资了一些房地产企业，这些企业拥有几千万平方米的土地储备或是多少平方公里的面积，但只是开发了一点点，原因微妙，“投资中国地产，关键还是要看房企是否有操控能力和土地变现能力。”
正是本着风险考量，林熙龄告诉记者，今年保德信没有投资一个中国的房地产项目。据他了解，今年外资房地产基金普遍对中国房地产投资表现出审慎态度，投资了中国项目的不到10个，与内资的房地产信托基金的火爆截然不同。
西南财经大学信托与理财研究所的数据显示，今年前三季度，全国共发行信托产品857款，募集资金710亿元，其中房地产信托发行114款，募资166亿元，占比达23%。10月，房地产信托发行19款，金额28.69亿元，占比升至31.82%，房地产信托产品的销售呈现持续火爆态势。
“虽然房地产长期是上涨的，但当前国内房地产业我看不懂。” 林熙龄明确表示。他认为，从国际上看，房地产发展周期一般是7年左右，但国内只有3年或5年。虽然不是每一个市场都有危机，但他认为有一些区域（一线城市）比较敏感，跟经济没有挂钩，所以保德信会稳妥一点。
投资形态“转型”
在上述论坛现场，汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃受访时说，今年该基金同样没有投资大陆的项目，本月其参与投资的1个项目，还是在去年年底拍板的。
据透露，这个项目并不在发达的一线城市，而是位于北方的商业地产项目，零售业知名公司“乐购”是筹资方。利用这笔资金，乐购将在中国建立第一家购物中心——位于中国东北城市抚顺的50万平方英尺的零售、娱乐与住宅中心，此外，其还将在中国北方的鞍山市和秦皇岛市开设两家购物中心。
“当时的时机不错，我们投资额是1.4亿美元。” 张虎跃告诉记者。
外资房地产基金在中国的退出可从另一来源获得证实。物业顾问机构DTZ戴德梁行11月发布的大宗物业投资市场分析报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗大宗物业交易，涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。
有业内人士认为，外资基金投资中国房地产积极性不高，除了目前房价高企外，税收等制度约束也限制了投资冲动。
麦格里资本（香港）有限公司董事总经理郑宝川表示，外资基金进入中国成为经营实体后，就需要缴纳土地增值税等各种税收，境外资本在中国投资物业的所得须缴纳10%的预提所得税，而在美国、澳大利亚、新加坡等成熟市场，没有如此沉重的税务负担。
为了降低费用成本，许多外资基金正在酝酿一次“转型”。
30日，DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成接受本报采访时透露，今年仅约5个外资基金投资了中国房地产，而以往一般都有十多个。不过，在低调的外表之下，许多外资基金正在筹备，准备在中国设立人民币房地产基金。在国内募集人民币基金，收益直接在国内分配，税费成本会降低，利润空间变大。
越来越多的外资房地产基金已认识到外币资金投资中国房地产的诸多不便。外汇额度需要中国政府审批，耗时较长；外资基金税费较高。当前从融资难易程度看，海外正处于金融危机中心，外资基金在海外的融资成本很高。
目前，海外基金一全新的投资模式正乘政策东风。黑石和陆家嘴集团在上海建立的首只人民币基金“中华发展投资基金”，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金。中国对保险公司资金投资中国房地产的“禁令”今年开闸，这也让未来外资基金有扩大投资中国房产的可能。
叶建成称，上述人民币基金和外资基金入股的保险资金，未来或有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股或收购具有潜力的房地产公司。根据资金来源和基金类型不同，其投资回报率一般在10%～20%之间，“在房价、地价回落，回报率恢复后，外资基金会以新面孔卷土重来。”
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