2009年“地王”写照: 但见新人笑 哪闻旧人哭

　　编者按：2009年，随着房价猛涨，“地王”也不断诞生。那么，2009年到底产生了多少“地王”？这些“地王”是如何分布的，又是如何制造的？“地王”给中国经济究竟带来了什么？本报从今天开始刊登一组三篇报道，分别从“2009，"地王"知多少”、“"地王"是如何制造的”和“"地王"带来了什么”三个角度，全面透视这一牵动社会各界目光的市场热点。

　　不到5个月的时间，北京“地王”头衔已易主。

　　北京大龙地产以50.5亿元拍下位于北京市顺义区天竺开发区的一块住宅用地，楼面地价达29859元/平方米。与之相比，“老地王”广渠路15号地40.6亿元的成交价格，16240元/平米的楼面地价已被远远甩在了身后。

　　广渠路15号并不是“寿命”最短的“地王”。2009年9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，拿下徐汇龙华路1960号地块，楼面价格27231元/平方米，溢价率111%，再次刷新上海“地王”记录。这距离长风地块上一任“地王”的时间仅仅过去了20天。

　　自2002年5月9日，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易以来，“地王”就开始进入人们的视线。

　　“地王”这一新鲜事物在公众舆论的聚光灯下也曾有过绚烂一刻，但随着出现频率的增加以及“含金量”的提高，特别是2009年，众多“地王”的“接踵而来”，也使得人们的非议在增加，关注度在减小。

　　“地王”知多少5月21日，起始价仅为2.9925亿元的广渠门外10号地经过89轮竞价，最终被富力地产以10.22亿元拿下，创下历史新高。

　　6月30日，广渠路15号地被中化方兴投资管理(北京)有限公司以40.6亿元的价格夺得，折合楼面地价约16000元/平方米，成为北京招拍挂以来的“新地王”。

　　北京“地王”的轮番登场，只是全国楼市的一个小小缩影。

　　11月2日，中信集团以36亿元的总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地。该地块也是2009年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王”。

　　9月10日，深圳招商华侨城投资有限公司经过多轮竞价以5.3亿元的总价拿下宝安尖岗山A122-0332号居住用地，楼面地价高达18874.64元/平方米，而这个楼面地价刷新了深圳单价“地王”的纪录。

　　6月10日，备受关注的广州珠江新城最后一块住宅用地D8-C3在10日下午正式拍卖，全场经过50次举牌，最后由越秀城建地产以3.45亿元人民币取得，折合楼面地价1.53万元/平方米。

　　重庆:中海联合九龙仓41亿元夺得重庆新总价“地王”；杭州：惊爆新“地王”楼面价1.9万元/平方米；成都：保利地产12亿元拍下领事馆地块；南京：华润子公司22.2亿元南京拿地“地王”月内三次被刷新……

　　广渠门外10号未来会建设7.25万平方米的住宅,同时还将配建5000平方米的廉租房；顺义新“地王”将被建成别墅区……“豪宅”、“高档别墅”、“多功能商业区”成为这些“地王”预先设定好的命运。因此获得“地王”称号那一瞬间，这些地段也就走到了它们“人生”的巅峰，此后的命运很少有人关心。

　　如今，在北京，最贵的楼盘找不到那些曾经“地王”的影子。号称北京最贵楼盘的东钓鱼台家园，目前每平方米售价达到7.2万元，然而，7.2万元/平方米的天价背后，楼面价格并不高。知情人士透露，该楼盘的楼面地价尚不及2009年6月31日成交的广渠路15号“地王”的楼面地价。

　　楼面“地王”、总价“地王”、某一区域“地王”令人眼花缭乱，在“地王”的含金量越来越高的同时，“地王”的头衔却越来越不值钱。

　　昔日“地王”今何在像今年所有新开楼盘一样，万科蓝山销售异常火爆，3万元/平方米的单价，近500万元/套的总价令人咋舌，而毫无悬念的是，几百人的购房者又上演了一出“抢房”大戏，3万元/平方米的销售价格几乎被淹没在近期新开楼盘动辄几万元/平方米的庞大队伍中，这也或许与万科蓝山之前的身份———2007年北京楼面单价“地王”不相匹配。

　　2007年10月25日，万科以17亿元的成交价夺得西大望路27号住宅项目用地，折合楼面地价约为11400元/平方米，成为2007年北京出让土地楼面单价最高的“地王”。

　　直到今年4月份的时候，这块曾经的“地王”还是闲置的。根据2008年1月份发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置满两年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行。这也就意味着西大望路27号，只有半年的翻身机会，这也使其一度成为万科的烫手山芋。然而，随着全国房地产市场的回暖，8月份，万科对外宣称，该项目案名拟定为“万科蓝山”，并正式动工，“老地王”成功解套。

　　曾经的西大望路27号遇到了好时机华丽地变身为今天的“万科蓝山”，而更多的“老地王”却正经历着“但见新人笑，哪闻旧人哭”的命运。克而瑞(中国)研究中心9月提供的一份报告显示，2005年至今产生的全国50个“地王”项目中，约有半数尚未开工，仅有四分之一的土地已经建好项目上市销售。不到两成的“地王”项目处于在建中，个别“地王”地块还出现了退地现象。在未动工的“地王”地块中，去除部分2009年上半年成交的“地王”地块，其余未动工“地王”地块绝大多数集中在2007年。

　　而已经在售的项目中，也出现了多个项目赔本出售的现状。曾经的“地王”如今多数成为开发商手里的烫手山芋。

　　虽然有极少数“地王”项目也如期上市销售，但从所拿土地的成交楼板价与其项目的成交价格来看，该部分项目不仅没有盈利，而且还极有可能亏本。如重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块，土地成交楼板价高达3260元/平方米，项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建筑安装成本、管理费用等其他税费，该项目不仅没有盈利空间，反而会亏本。

　　又比如，2007年8月，苏宁集团通过招标方式以总价44.04亿元的价格竞得上海南京路163号地块，当时成为中国的“单价地王”。时隔一年，房地产利润缩水，苏宁的资金链开始紧张。去年8月苏宁集团以政府修建地铁工程、需更改该项目规划为由，解除了土地出让合同，黄浦区政府将其已经缴纳的土地出让金全额退还。

　　今年“地王”又如何大龙地产在即将过去的2009年得到了“地王”的头衔，却引来些许的非议。

　　竞拍结束后，大龙地产新闻发言人马志方在接受媒体采访时表示，公司是顺义区最大的地产公司，市场占有率约60%，主要开发高端住宅，在王府井、宣武门附近都开发过项目。

　　然而记者却得到了另外一种说法。家住顺义，因买房与大龙公司有过几次接触的小王就说，虽然自己家的两套商品房都是由大龙公司开发的，但是对于大龙此次的大手笔，还是持怀疑的态度。

　　“户型设计和小区建设，都跟"洋气"和"高档"搭不上边。不知道大龙建别墅能建成什么样。”

　　也有的居民说，大龙定位不清楚，之前还远赴满洲里做过房地产开发，但此后没有下文。这两年随着北京房价的飞涨才给了大龙一次赚钱的机会，其自身资金实力还是被质疑。

　　更有人找到了确凿证据证明大龙地产难以支付天价地款。根据大龙地产年报显示，2009年预计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元、3785万元和236万元。也就是说，按其业绩最好的2009年预计净利润计算，公司17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。

　　此外，广渠路15号地块，拿地者中化方兴曾表示，将把此地块开发成城市综合体项目。按照如今的土地出让合同，将在2010年1月31日前动工，2012年7月31日前竣工。而记者在查询今年北京其他“地王”消息时，并没有收获。所有信息都还停留在荣登“地王”宝座的那一瞬间。

　　单纯凭借金钱多少作为标准衡量的“地王”，能否真正货真价实？“昙花一现”是否已成为“地王”的宿命？“地王”的出现被很多开发商认为是房地产市场回暖的信号，出现的频率过于频繁是否也可以理解为房地产市场过热的表现呢？答案在现实中就可以找到。