上海普通住宅比例萎缩近半 购房税费压力待缓解

　　核心提示：上海凯奕投资的一位中介资深人士称，“普通住房不再普通”直接带来的是交易成本的上升，尤其是在二手住宅交易中，诸多税费缴纳均需要以普通住宅、非普通住宅为依据，以买方契税为例，普通住宅为1%和1.5%，而非普通住宅需3%。

　　房价经过近一年的大涨，各地的普通住房标准在年底再次被推到了舆论的风口浪尖。在持续暴涨的房价和屡遭挑战的普通房标准这对矛盾表象背后，究竟是什么出了问题？因此，尽管成了舆论焦点，到目前为止，还没有哪个城市对现行的普通住房标准进行大规模调整。

　　12月1日，汉宇地产发布的专题研究报告指出，房价再次经过一年的大涨后，各地“普通住房”比例大幅萎缩，普通住宅不再“普通”。在上海，普通住宅的比例已经萎缩了近一半。

　　不调整标准，购房者的税费压力越来越大；一旦调整，如何发挥税费手段对楼市的调控？

　　上海市住房保障和房屋管理局一位内部人士一语道破天机，“普通住房标准的调整将直接影响到地方政府的财政收入，主要是税费收入，随着房价上涨，标准越低纳税越多，标准越高纳税越少。这一标准调整不是房地局一个部门能决定的，财政、税收等部门关系紧密。”

　　到底是谁出了问题

　　上海再次成为今年全国大部分城市楼市火爆、房价飙升的代表，而如今其在普通住宅标准上遇到的尴尬也颇具代表性。

　　易居中国CRIC系统显示，上周上海全市商品住宅的成交量环比大幅上升25%，达39.24万平方米，平均成交价格达到19851元/平方米，环比上升5.5%，再次接近2万元/平方米的历史高位。

　　近三周，上海商品住宅的平均成交价格却分别维持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位，比今年前10个月商品住宅15061元/平方米的均价水平高出3000元/平方米以上。近二个月，上海的房价已再上台阶，从15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳跃。

　　目前，内环内商品住宅均价已在10月份突破40000元/平方米关口，郊环外的各别楼盘价格也将在近期突破20000元/平方米。曾被称为推动上海房价上涨的“321”体系早已被突破。

　　反观现行的上海市普通住宅标准：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。以目前的区域价格，几乎把大部分房源排除在普通住宅之外。

　　上海官方网上房地产数据显示，截至12月2日，上海一手住宅房源可售面积为478.02万平方米，其中一手普通住宅仅为126.88万平方米，不足三成。普通住宅比例的快速缩水同样在二手房市场存在。截至12月2日，上海二手住宅挂牌918.98万平方米，其中普通住宅仅为225.69万平方米，不到3成。

　　汉宇地产的报告披露，符合普通住宅标准的物业数量与一年之前相比，在整体住宅中所占比例萎缩了接近一半，即从81.88%减少到45.85%。其中，最令人惊讶的是外环以外二手房中普通住宅所占比例的迅速缩水。

    核心提示：上海凯奕投资的一位中介资深人士称，“普通住房不再普通”直接带来的是交易成本的上升，尤其是在二手住宅交易中，诸多税费缴纳均需要以普通住宅、非普通住宅为依据，以买方契税为例，普通住宅为1%和1.5%，而非普通住宅需3%。

　　调高标准意味着税收缩水

　　上海凯奕投资的一位中介资深人士告诉记者，“普通住房不再普通”直接带来的是交易成本的上升，尤其是在二手住宅交易中，诸多税费缴纳均需要以普通住宅、非普通住宅为依据，以买方契税为例，普通住宅为1%和1.5%，而非普通住宅需3%。

　　“税费成本上升，对市场成交活跃度而言，是有负面影响的，但从调控的角度，这个时候需要税费杠杆发挥这样的调控作用，正如去年底调整标准发挥税费杠杆刺激交投的思路一样。”上述上海市住房保障和房屋管理局的内部人士坦言，更深一层，松动这一标准，将影响政府的财政、税费收入。

　　今年一年楼市量价齐升，大多数地方政府在财税上已经获得了大丰收。

　　今年上半年，上海房地产市场供需总量突破历史最高纪录，房地产业的税收升至97.8亿元，同比净增47亿元，增幅高达92.4％；深圳地税部门资料显示，今年1月至8月，深圳地税税收共实现629.76亿元，同比增长4.66%，其中房地产业是增长的主要来源；今年1到7月，北京市房地产税收增幅在各税种中一枝独秀，达到12%；在山东，10月份该省房地产税收高幅增长68.15%……

　　类似的情况几乎在全国各级地方政府的统计数据中随处可见。一旦普通住房标准跟随房价上调，在减轻房地产交易税费压力、较大程度刺激成交外，地方政府的财税收入也将同时失去一大批税源，而此时出台刺激成交的政策，在楼市创下新高的背景下，似乎也并不合时宜。而各级地方政府对两者如何取舍，目前来看，尚未看到地方政府在普通住房标准上的松动。

　　“目前，上海市政府方面尚未有调整标准的相关信息。实际上，这一标准的调整，是需要房地部门与地方财政、税收等部门商讨的，正如历次普通住房保准的调整都是由市政府层面牵头推动，而并非房地一个部门调整。”上述内部人士透露。