地王“晒太阳”的四种博弈心态

　　■张锐

　　有调查显示，２００７年是全国主要城市拍出土地数量最多的年份，但该年全国主要城市排名前１０位的地王中，至今仅有２家完成开发，有４家土地还处于闲置状态，而且全国一线城市成为了土地撂荒与闲置的重灾区。

　　据不完全统计，目前北京约有１２块高价地仍处于闲置、延缓开工状态，而且都还留存于当年的“地王”手中；在上海，目前有１０７７公顷住宅用地处于批而未用的状态，涉及７０多个房地产项目；在广州，２００７年出让的２７宗地块中未动工或缓开工的“地王”高达２４个。

　　大大小小的“地王”之所以让费尽九牛二虎之力得来的土地“晒太阳”，主要在于拿地企业存在着几乎一致的四种博弈心态和行为：

　　第一，侥幸心态——仓促行事致使马失前卒。不少企业不作市场调研，不进行比价分析，手握资金见地就拿，结果导致面粉贵过面包价，开发成本过高，无奈弃工撂地。如华润置地在２００７年１２月份以６２９１元的楼面地价拍到的北京大兴１７号地，当时周边房价只卖到６千块钱左右，华润在２００８年年报中不得不计提高额存货跌价准备，而且该地块至今还未动工。

　　第二，赌徒心态——看涨房价谋求未来收益。由于拿地价格太高，与当时周边楼价相比没有明显优势，但地产商对未来房屋价格作出乐观预期，因此有意推迟开发和入市时间。如北京春光房地产开发有限公司于２００７年１２月投标取得的北京朝阳区来广营乡清河营村２号地，当时的楼面价达到４６８１元／平方米，春光房产一直推迟到２００９年５月才动工，因为目前该区域的新楼盘最低时也卖到９０００元／平方米。但是，如果开发商房价上涨的预期落空，要么继续闲置土地，要么因为不能卖出预期价格而自认倒霉。

　　第三，投机心态——寻找时机非法转卖获利。香港盈科大衍地产公司于２００６年拍得北京长虹桥四号地块后，不仅三年半时间没有开工，而且于２００９年８月将该地块作价转让给了香港上市公司瑞安建业，盈大地产赚取税前利润约２．３５亿港币。

　　第四，轻责心态——约束不力引致肆意妄为。按照规定，土地闲置满两年，应当依法无偿收回的，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。不过，这一硬性规定在实践中几乎成为空文。原因是：如果土地闲置超过两年，开发商可以通过象征性开工以躲避政策追究，又能继续闲置，同时，即使开发商闲置过期，政府基本上没有按期收回土地；而即便是退地，开发商所付成本也是不关痛痒。

　　如广州市２００７年未开发土地中总价最高的广州开发区块地，尽管当时拍出了４４．７５亿元的天价，但是最初开发商的定金只有８０００万元，占整个地价的不到２％，倘若按照这个比例支付闲置费，显然对违规开发商起不到丝毫的震慑作用。约束机制的疲软导致不少企业既敢高价拿地，更敢长期荒地。

　　“地王”晒太阳所引发的负面经济效果不言而喻。一方面，由于土地不能及时有效地开发和利用，土地资源浪费严重；另一方面，土地闲置容易导致土地供应紧张，造成了近些年我国房产市场整体性、持续性的供不应求，并助长了地价泡沫和房价泡沫；再者，土地存量闲置意味着土地的流动性受到抑制，引致土地市场交易信号的失真，土地价格发现机制扭曲；特别是部分企业在土地市场中的违规投机行为，破坏了正常的市场游戏规则，使房地产开发成为只赚不赔的生意，既不利于房地产业的健康发展，也对合法经营企业形成极大的不公平，市场优胜劣汰机制遭到破坏。

　　（作者为广东技术师范学院经济学教授）