迪拜危机的根源到底是什么

　　这次迪拜出现偿债危机，对世界是一个不小的震动。世人都知道，这几年迪拜大兴土木，房地产发展神速，俨然有取代石油成为第一支柱产业之势。尽管这样一来，迪拜的面貌的确发生了巨大的变化，从一个沙漠小城一跃而成为令人炫目的高度现代化大城市，但还等不及其梦圆又一个世界金融中心，危机突然就降临了。现在所发生的迪拜世界公司的偿债危机，恐怕只是迪拜危机的冰山一角。事实上，那里的房地产行业已陷入了很严重的萧条，烂尾楼四处可见。于是，有人从中得出结论：迪拜的问题，出在房地产上。而要汲取迪拜的教训，就是要调控房地产，遏制其盲目发展势头。

　　这样的结论当然也没有错。不过，如果我们的研究更深入一些，也更严谨一些的话，恐怕可以从中发现更多有意义的结论。迪拜地处中东，对它来说最主要的资源是地底下的石油，这几年随着国际油价的上涨，其石油收入也大幅度提高，政府实力倍增。有了钱，当然首先就用于基础建设，而过惯了游牧生活的当地居民开始定居，并且被安排过上现代化的生活时，也就必然会产生对房地产的巨大需求。而在迪拜政府看来，地下的石油总有一天是会被采光的，而要维持国家的可持续发展，就必须利用现在财力尚很充裕的时机，发展其他产业。建立世界金融中心的设想，就是在这种背景下产生的，随之而来的就是更大规模的城市基础建设以及旅游设施的开发等。迪拜塔、棕榈叶岛等工程，就是在这样的背景下建起来的。迪拜政府这样的思路，至少在方向上应该是对的，一个产油国从长计议，抓紧时机发展其他替代产业是必要的。但问题在于，迪拜在发展城市、搞房地产时，其目光不仅仅是盯住了本地居民，而且更是盯住了海外来客。迪拜的超级豪宅，有的目标客户居然是英超球员这样的时尚人士，而其极尽奢华的旅游设施，目标也是锁定欧美超级富豪的。然而，这样的消费群体毕竟是很侠小的，而且从迪拜的文化传统与社会、历史、地理环境来看，也不是非常适合非阿拉伯人士长期居住的，在这里要建设世界金融中心，更是显得过于超前。所以，一旦国际金融危机爆发，本国的消费无法填满因为外来消费大量减少而留下的空白，原本并不处于危机中心的迪拜，也就自身发生了危机。

　　显然，迪拜危机的根源，从表面看是因为房地产的过度膨胀，但其本质却是发展战略出现了失误，脱离了实际，做了超越其本身能力的事情。

　　由迪拜联想到中国。现在中国的房地产也很热，不少市场人士对此也是持有异议的，网上的口水仗始终打得很激烈。迪拜事件发生后，以迪拜案例为殷鉴，强烈要求调控中国房地产的舆论也呈高涨之势。无疑，中国的房地产的确存在太多问题，尤其房价上涨过快一直为社会各方所诟病。但尽管如此，笔者以为，我们还是应该看到，中国的房地产状况与迪拜是有着本质的不同，中国人口多，眼下又处于城市化、工业化加速发展的阶段，这就使得房地产的高速发展成为一种现实的需要。房价上涨，固然有不少不合理因素推动，但客观上也还有一个供求不平衡的问题存在，不断增加的刚性需求，也是驱动房地产业发展的强大动力。那种认为迪拜因为房地产发展过度而导致危机，所以现在中国也要限制房地产发展的观点，显然是脱离实际的，没有号准脉，混淆了不同国家、不同发展阶段所存在的不同问题。

　　其实，迪拜危机对于中国乃至世界的借鉴意义，与其说是在于房地产乃至旅游业不能超常发展，还不如说是应该制定一个合乎国情的发展战略，并且要把内需作为经济发展的基础。在这个意义上，迪拜事件可能只是个案，将其房地产所出现的问题视为在其他国家都可能发生的普遍现象，就像把迪拜的偿债能力下降看作是世界金融危机的第二波一样，都是缺乏依据的。

　　顺便提一下，迪拜危机发生后，沪深股市一时也受到拖累，特别是房地产股票跌幅不小，这恐怕也是与人们对迪拜危机的解读有关。而这几天，情况则有所改变。不但股市强劲反弹，而且房地产股票的表现还很突出。这或许也表明，市场对于迪拜危机的认识渐渐比较客观了。而投资者对于国内房地产行业的预期和研判，只要是建立在实事求是的基础上，那么笔者相信从中一定能够发现投资机会。

　　（作者系申银万国证券首席分析师）