沪楼市11月乱象：一手房涨15% 二手房进入投机市

　　一反往年11月常态，过去的11月上海楼市乱象迭出。一方面，一手新房月度环比大幅上涨，涨幅高达15%，同比涨幅更达32.7%，目前上海外环的价格已逼近20000元/平方米。同时，二手楼市在优惠政策“倒计时”、买家恐慌入市等因素的共同作用下，超常规“量价齐升”。

　　一手房价暴涨15%

　　“楼市乱象达到极至。11月在各种因素作用下豪宅领涨，带动了整个房价体系过快攀升。”易居（中国）分析师薛建雄如是评价上海11月的楼市月报：今年过热的楼市在“金九银十”黄金期稍作修整之后，在11月出现了报复性反弹。商品住宅的平均成交价格大幅上涨15%。

　　易居中国·CRIC系统显示，11月商品住宅的供应量为126万平方米，略低于10月的供应量，但成交量却大幅攀升11.3%，达到167万平方米。高达41万平方米的供需差，使得“网上房地产”一手商品住宅可售存量在11月份跌破500万平方米关口。至12月2日晚，仅有478.17万平方米的一手商品住宅可售存量，导致了11月商品住宅的平均成交价格达到18686元/平方米的历史最高月度水平，月度环涨幅达15%，同比涨幅更是高达32.7%。

　　据悉，目前内环内最高的房价已突破16万元/平方米、内中环的绿地海珀日晖达到82468元/平方米、中外环的华润橡树湾达到34226元/平方米，外郊环的春申景城达到26613元/平方米，就连郊环外的房价也可能在朗诗绿岛的带动下突破20000元/平方米。市场动态表明，价差较大的中环以外楼盘还在加速上涨，缩小与市中心高端楼盘的价差。

　　对此，中原地产研究咨询部高级经理马冀昨天评价，今年楼市的整体火爆，市场上的增量房数量有限，供求比严重失衡，以至于很多新推项目的销售报价较前期出现50%的上涨，细数上海各区域在售楼盘基本已形成“上海地盘无处不豪宅”的状况。

　　随之而来的是开发商“捂盘惜售”心态加剧。10、11月份行情突好，有71和74个楼盘在月初预期推新房源，但最终的实际供应量却只有129万和126万平方米。11月上市的全新楼盘14个，但是有9个预期开盘的项目推缓上市。

　　二手楼市：

　　超常规“量价齐升”

　　日前，中原地产、汉宇地产、21世纪不动产、合富置业等四家中介反馈的消息显示,11月上海二手房买卖双方的市场预期逐渐趋于一致，并从第二周开始迎来成交的放量，且推动了房价上涨。

　　中原地产凯旋分行经理张文静说，从统计来看，七成以上客户均是改善置业，而其中五成客户是置换型。由于目前税费政策还在优惠期，分行成交的案例中“以小换大”类型占六成。这种接龙式客户往往将手头在住的1房、2房房源卖出，转手买进大面积房源，用来改善自身居住的条件。

　　中原地产副总经理吕尚伦认为,11月二手房成交量较10月同期上扬近三成，基本与6月成交相当。从分行挂牌情况来看，整体挂牌量较10月同期上扬近两成半，供需畅旺的行情促进了业务员成交的速度。

　　来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的数据显示，11月份二手房成交套数较10月同期增长了12.8%；新增挂牌套数则增长近20%，买卖双方入市意愿均较为迫切。从目前市场格局来看，仍有相当部分的购房者因政策观望等因素尚未入市，后市潜在的购买需求十分巨大，预计12月份甚至整个明年的二手房市场，成交量仍将保持在较高水平。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，政策因素是促成11月份量价齐升的主要因素，不管是业主还是买家，赶在年底前完成交易的意愿强烈。

　　汉宇地产市场部总监孙文勤算了一笔账：如果按照2008年二手房成交量的标准来看，15000套的月成交量是正常水平，那么18000~20000套的月成交量就可以说是楼市已经进入了“投机市”，2009年上海的二手楼市中的“投机成分”比2007年更是被放大了。从2009年3月份开始，上海二手楼市月度成交量不仅突破15000套的正常水平，还突破2万套的市场过热上限，达到了25716套的多年新高。

　　更让人吃惊的是，这样的态势一直持续。6月的月成交量更是达到31275套的历史新高。即使在之后的几个月成交量有所滑落，但依然保持在月度成交22000套之上的历史高位。“那么，摆在大家面前的是两个问题：政策的大棒真的这么快就要砸下来吗？市场真的会让上海楼市重走两年前低迷的老路吗？”