地王频现信贷收闸 房地产信托“突现”年末行情

　　地王频现信贷收闸 房地产信托“突现”年末行情

　　屡创新高的土地成交额背后，信托资金暗流涌动

　　□ 本报记者 张艺良

　　年末将近，一边是地王频现、地产市场火热，另一边则是银行放贷增速开始下降。房地产市场资金密集型的特点给予了房地产信托已大好机会，REI

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• 金地集团

　　地王现象催热房地产信托

　　“地王,又见地王。”从一开始的惊讶，到现在的平常对待，国内的投资者已经对“地王”这个词语不再陌生。2009年似乎注定是一个地王频出的年代。

　　据记者了解，近日，曾创下国内土地单价记录的黄浦区163街坊地块将二次出让，其出让方给出的楼板价可能将在4万每平米以上。同时，有消息称，上海外滩国际金融服务中心8-1地块也已经正式推出，预申报价格也可能不低于90亿元。

　　也许是世博会，也许是迪士尼。今年以来仅上海一个城市，拍卖土地的总价纪录已经被屡次刷新。

　　地王频现的时代，带动了房地产，更带火了整个产业的资金链条。年末将近，各大银行的放贷增速已经开始放缓，而火爆的地产市场是最需要资金的支持的。房地产信托似乎闻到了信贷收闸的气味，迅猛突击入市。高额的土地成交额背后，信托资金暗流涌动。

　　近日，平安信托和金地集团联手，开发一款名为平安财富·安鑫一号房地产信托计划。记者以投资者的身份致电平安信托得知，该款产品的投资起点金额为300万，总投资额约为33亿。几乎在同一时间，中信信托推出了，“中信·聚信汇金2号”房地产信托产品，据了解，该产品收益结构为每年固定收益加浮动分成。

　　平安和中信的这两款产品只是近期迅猛入市的房地产信托产品中的一员。记者从中国信托业协会了解到，10月份,47家披露信息的信托公司中共有21家信托公司成功设立了36款集合资金信托产品，其中有10款产品投向房地产。同时,在10月份,有21家信托公司的43款集合资金信托产品进行推介,有10款拟投向房地产。9月份,推介的产品43款,拟投向房地产的9款,设立的产品95款,投资于房地产的12款。8月份,推介的产品数为46款,拟投向房地产的4。由此可见，三季度以来房地产信托产品的持续升温。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强告诉《证券日报》记者，房地产信托模式相较于银行信贷而言更为灵活。在面对一些资金不足但未来收益可观的项目时，房地产信托多变的方式更容易受到资金需求方的青睐。

　　蓄谋已久 REITs推出在即

　　房地产信托的持续火热，似乎给一直处于在筹备中的房地产投资信托基金（REITs)吹了吹热风。

　　近日有消息称，北京、上海、天津三大直辖市的REITs试点工作已经基本到位，只要央行的房地产投资信托基金试点管理办法一出台，三地的试点工作将同时推出。有消息人士表示，三大城市推出的REITs的标的物将各有特色，北京注重商业地产，上海选择大型国企的物业资源进行打包发行产品，而天津则会将廉租房定为标的物。

　　除了以上REITs的动态外，还有多名业内人士在公开场合表示了对REITs的密切关注。在日前举办的第八届证券投资基金国际论坛上，深交所多为高层对外表示，交易所已经对REITs有了一个长期的研究，参与了监管机构对于REITs模式的一些论证和方案设计。因此对其的出台充满期盼。

　　有多为业内人士认为，现在正是推出REITs一个相对比较合适的时机。

　　有专家对记者表示，REITs的推出将给投资者更多的选择机会，也会大大丰富我国资本市场的产品。但由于REITs产品所蕴含的风险，所以监管部门对其推出过程中的每一步都非常谨慎。这对其今后能长期健康的发展，是非常有利的。

　　势头火热 警惕风险

　　对于投资者而言，任何金融产品都是一把双刃剑，收益总和风险密不可分。房地产信托对于个人投资者而言确实有很多好处。有专家认为，相对于直接投资房地产的二级市场,通过信托产品，投资者可以分享到一级市场的高额投资回报。同时，委托给专业的公司来定夺投资标的，也比个人投资者更有把握。因此，这的确是分享我国土地升值的一个不错的选择。但同时，由于地产是资本密集型的行业，其风险也是需要谨慎考虑的。

　　据悉，目前国内已经有地方监管部门向区域所在的信托公司发文，要求其警惕房地产信托业务的风险。

　　回建强也对《证券日报》记者表示，房地产信托产品受政策等因素的影响还是比较大的，存在着体系上的风险。如果明年信贷还是比较宽裕，地产商相对比较容易从银行融到资金，则房地产信托产品未必就会很火。此外，未来房地产市场本身的走势，也是一个风险存在的因素。

　　还有地产分析师对记者表示，由于房地产信托产品的投资期限比较长，因此其中的不确定性因素很多。目前的走俏是基于明年通胀预期和信贷增速放缓。但这些到目前为止也只是猜测。同时，现在庞大资金拍卖的土地，一般都由信托资金在背后支撑。而这些土地最后建成项目后的收益如何，还有待观察。

　　专家表示，由于房地产信托产品设计的技术比较高，也比较专业。因此投资者在选择产品时要多方面进行考虑。首先要选择有丰富经验的团队和品牌较好的信托公司，同时，要对产品所选择的标的物有一定的了解和判断。最后还要关注产品设计时有关风险方面的考虑，根据自己的实际情况和投资风格进行精挑细选，切忌盲目从众。