大龙地产50亿从何而来

　　大龙地产50亿从何而来

　　近日天价拿下北京新地王的大龙地产越发引人关注。

　　在经历了21日其子公司拿下天竺22号地的短暂辉煌后，业内与媒体的质疑之声就开始不绝于耳。

　　根据有关规定，拍卖成交后，竞得人应在《拍卖成交确认书》确定的时间，与拍卖人签订《

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　　而《证券日报》记者在采访大龙地产董秘处工作人员时，对于记者提出的首付款交付情况、50亿巨款如何筹集和究竟打算怎样开发等问题，均表示不清楚。这不禁让人对大龙地产拿地背后的动机产生怀疑。

　　五年未分红无法公开融资

　　拿地资金究竟从何而来

　　《证券日报》此前曾独家刊出大龙地产17年净利润不抵50亿地款的报道。其巨额拿地资金的来源受到众人的质疑。

　　作为“铁公鸡”之一的大龙地产，五年来未曾分红一分钱，因此丧失了公开增发的资格。并且，今年7月，公司刚刚公布定向增发融资8亿元的公告，再次定向增发似乎已不可行，那么只剩下银行贷款了，而50亿元的天量贷款将远远超过大龙地产29.41亿元的总资产。

　　2006到2008年，大龙地产的主营收入分别只有4.65亿元、3.26亿元和1.37亿元，净利润则只有区区2958万元、3785万元和236万元。尽管2009年前三季度大龙地产的营业收入暴涨到11.73亿元，但即便按此估计全年收入最高也只能达到16亿元左右，同50.5亿元的竞拍价相比依然相差极大。

　　而通过股市融资筹集巨额竞拍资金的方式，一些业内人士也认为似乎也行不通。早在7月20日大龙地产发布融资公告，计划以每股11.33元的价格定向增发不超过7000万股、募资不超过8亿元。然而这笔资金用途早已确定，6.5亿元将用于王府井“西部会馆”项目，其余用于补充公司流动资金。况且大龙地产上市5年来未分配一次红利，而按有关规定，连续3年不分红就要丧失公开配股与发行新股的资格。这使得大龙地产的的融资渠道变得非常狭窄。

　　而银行借款或债券融资会不会成为大龙地产考虑的筹资方式呢？市场人士分析这二种可能性都很小，因为它们会极大增加公司的财务费用，大大降低公司的盈利能力。

　　根据大龙地产的第三季度报告，截止到2009年9月底，可以动用的现金包括变现资产最多只有9934万人民币流动资金。这样看看公司今年的净利润与现金流，再看一看公司需要的贷款数字，相信即使大龙获得了银行借贷其支付的利息等费用也会吞没大龙地产的大部分利润。而且这么大的资金用量很可能让大龙舍弃部分项目资金来给北京“新地王”输血，那么其别的项目同样将面临新的资金问题。

　　而根据有关规定，大龙地产的这份土地出让合同最迟签订日期是在12月5日。也就是说，12月5日前，大龙地产要支付地价款10.1亿。

　　　地王不是那么好卖的

　　项目利润实现难

　　根据克而瑞研究中心9月提供的一份报告显示，2005年至今产生的全国50个“地王”项目中，约有半数尚未开工，仅有四分之一的土地已经项目完工上市销售。不到两成的“地王”项目处于在建中，个别“地王”地块还出现了退地现象。

　　而已经在售的项目中，也出现了多个项目赔本出售的现状。曾经的“地王”如今多数成为开发商手里的烫手山芋。

　　虽然有极少数“地王”项目也如期上市销售，但从所拿土地的成交楼板价与其项目的成交价格来看，该部分项目不仅没有盈利，而且还极有可能亏本。如重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块，土地成交楼板价高达3260元/平方米，项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建筑安装成本、管理费用等其他税费，该项目不仅没有盈利空间，反而会亏本。

　　所以说别看大龙地产以50.5亿元标价成功击退了所有竞争对手，但如果其不能很好解决今后的盈利和巨额资金来源问题，竞拍后的这块土地很可能会成为压垮大龙地产的巨大包袱。

　　大龙地产称，此次竞得的地块将用来建联排、叠厅式住宅。按50.5亿元计算，该地块楼面价已高达29859元/平方米，再加上其它建筑成本，该项目全部开发成本将在4万元/平方米左右。产品要卖到60000元/平方米，才能达到一般的财务指标要求。但据了解，目前与该地块毗邻的龙湾别墅、龙湖滟澜山别墅等项目相匹配的产品售价在2万元至4万元之间。

　　而从目前来看，大龙地产要想在将来能够有较好的盈利，唯一的赚钱方式就是拉长周期等待价格上涨，但这样的“拉长周期”如何与囤地不开发和捂盘区别开来，如何降低财务成本，大龙还真得费点心思。

　　所以虽然大龙地产以50.5亿元标价成功击退了所有竞争对手，然而，如果不能很好解决今后的盈利和巨额资金来源问题，竞拍后的这块土地很可能会成为压垮大龙地产的巨大包袱。

　　开发能力受到质疑

　　北京联达四方总经理杨少锋对《证券日报》记者表示：“大龙地产作为区域性房地产开发企业，其开发水平在业内确实很一般。”而记者在联系另外两家地产公司老总的时候，对方竟然称在大龙地产拿下新地王前，他们对这个房企均是闻所未闻。

　　而竞拍结束后，大龙地产新闻发言人马志方在接受媒体采访时表示，公司是顺义区最大的地产公司，市场占有率约60%，主要开发高端住宅，在王府井、宣武门附近都开发过项目。

　　但据记者了解，大龙地产在宣武门的某项目拆迁工作长时间陷入困局，占压了公司资金的同时，也损耗了时间和成本。尽管其母公司可以提供较为强大的支持，但从整体上看，还是给人以实力不足的感觉。

　　业内同行也对记者表示大龙地产此举有些冒进，毕竟从低端的产品突然到最高端的产品，对于企业的资金实力、公司治理、开发团队等都是很大的挑战。

　　而之前就有消息称，一些因买房与大龙公司有过几次接触的房主表示，虽然自己家的商品房都是由大龙公司开发的，但是对于大龙此次的大手笔，还是持怀疑的态度。其户型设计和小区建设，都跟“洋气”和“高档”搭不上边。不知道大龙建别墅能建成什么样。

　　地王效应推高周边房价

　　华远地产的任志强近日表示，地王本身没有什么，关键是地王的产生可以推动周边所有房价的上涨。

　　有业内人士就表示，大龙地产举牌带来的一个好处就是为当地的地价树立一个新标杆儿，撑了目前顺义的在售项目和当地房价。

　　而据记者了解，新地王产生后的这十几天里，顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左右，环比11月上半月上涨了9.5%。而叠拼别墅等也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右，涨幅达到了12.5%。

　　让人们感到担心的是，这种明里暗里助推地价的做法究竟能让高地价高房价维持多久，这个泡沫究竟何时能够破灭，世人皆不得而知。

　　如果房价和土地价格真的开始下跌，所有的风险就将转嫁给提供融资的银行和购买其股票的投资者。那么作为一家上市公司是否应该为他们投资者多考虑一下呢。