王石困境

　　在外界看来，王石可能是最关注宏观经济的房地产开发商。作为中国最大的房地产开发商——万科的董事长，王石经常发表对未来宏观经济的看法，即使这种看法不利于万科的眼前利益。其实，其他开发商对宏观决策的重视程度绝不亚于王，只是他们更注重跑得快，而不是说得早。 对媒体而言，王石是难得的大规模杀伤性武器。

　　比如，王石近日警告，中国最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，将会给市场造成破坏性后果。在复苏过程中，房地产市场是中国经济最强劲的推力之一。目前，针对中国房地产市场的泡沫风险争论频仍，而警示出自开发商之口更耐人寻味。

　　2007年开始，北京对经济“偏快偏热”的典型行业——房地产行业实施销售和贷款限制。于是，中国内地大城市房价在去年7月见顶。至去年10月，中国住宅销量同比下滑了17%。然而，4个月后，全球金融危机加剧，中国政府立刻宣布了规模达4万亿元人民币的经济刺激计划，指令银行增加放贷。结果，中国银行业新增人民币贷款激增至天量，其中相当一部分被认为流入了房地产市场。

　　受流动性激励，今春，中国内地房屋均价再次出现月度环比上涨。北京普惠实体经济的刺激政策也推动了在危机前已经出现问题的中国房地产市场一举扭转颓势。今年前10个月中国售出的住房总面积较上年同期增长了50%。同期，整体房价累计上涨了4%左右，涨幅相对温和。虽然大多数中国城市今年房价涨幅不算很大，但在北京、上海和深圳等重点城市，房价一路飙升。国家发改委数据显示，杭州房价同期上涨了6.6%，深圳房价飙升了13.8%。

　　这正是王石的困境。一方面，万科是北京刺激政策和中国经济复苏的主要受益者之一。今年早些时候，万科预计今年房地产销售总额不到550亿元人民币。而现在预计全年房地产销售总额将突破600亿元人民币，明年可望达到800亿元人民币。今年前9个月万科收入同比增长32%，至279.9亿元人民币，同期净利润同比增长30%，至29.6亿元人民币。

　　另一方面，房地产价格高位运行，不断向上，已经严重压缩了中国房地产业未来发展空间。短期，城市的土地价格急剧上涨，如果不大幅提高房屋售价，很难从以后的开发项目中赚钱。换言之，土地价格飙升致开发商未来利润承压。长期，渐趋失控的房地产投机活动可能引发一段时期的需求停滞，重创房地产业。

　　虽然王石很焦虑，仔细分析，我们似乎还看不到可以直接导致全国性房地产崩溃的因素。中国也还不具备由房地产市场崩盘引发整体经济全面后退的系统性缺陷。住房贷款证券化还没上路；规则中不存在美国住房市场泡沫前的零首付抵押贷款产品……另外，新的住房需求还在不断扩张，城市人口变得更多、收入更高。

　　王石真正害怕的，是资产价格因为政府刺激计划刹车失灵而持续暴涨。眼看着货币扩张已经进入了固定资产投资和基础设施领域，明年的泡沫风险更大。诚如他所言，一线城市的房价肯定存在泡沫。如泡沫再向二线、三线城市扩散，情况将令人担忧。

　　假设金融危机没有发生，宏观调控继续收紧，现在中国地产开发商会是何种境遇？我们都可以想想答案。想不到也很快会看到。