城镇化推进利好地产板块 看好二三线地产股

　　虽然中央经济工作会议并未对明年房地产行业发展做直接表态，但我们认为，“推进城乡一体化，放宽中小城市和城镇户籍限制，进一步便利符合条件的农业转移人口生活”等，都将极大促进二三线城市的基建及地产投资。未来城镇化的推进将拉动地产及其上下游的快速发展，对于 业务重点在二三线城市的地产商而言，无疑将开启更广阔的发展空间。

　　进军中小城市成业务重点

　　在大城市地产业务稳步推进的过程中，更多的地产商开始进军中小城市。在申万地产行业99家开发类企业中，约有40家立足于二三线城市发展，另外也有超过20家一线城市开发商目前把新的业务增长点放在中西部的一些中小城市中。在一线城市业务空间拓展有限的背景下，中小城市已成为地产商提升业绩的重要发力点。

　　从中央经济工作会议的具体内容看，户籍限制的逐步放开，相关配套制度的完善、人口结构的多元化，将使更多中小城市发展具备后发优势，为配合这些措施，未来中小城市的基建和住房需求无疑将会进一步扩大。从10月份房地产开发投资的数据看，中小城市居多的中西部地区增速分别为23.3%和18.9%，明显快于东部地区，从目前房地产发展的态势看，一线大城市泡沫化的倾向开始抬升，而大多数中小城市无论从价还是量看，都处于较为平稳的发展过程。因此，在基本经济政策继续保持的前提下，未来中小城市的地产投资还有很大的空间。

　　在继续拓展和保有大城市业务空间的同时，更多的地产商已经开始在二三线城市“跑马圈地”。很多中西部龙头地产商已把发展当地业务作为中长期内企业的主要发展战略，如云南城投、中天城投、荣盛发展、天地源等，这些公司基本都有丰富的项目储备，满足未来4—5年的开发要求，随着地产投资逐步成为拉动经济发展主力，这些公司无疑将随着地产行业的高速发展而做强做大。

　　看好二三线地产股

　　12月7日，受中央经济工作会议利好预期影响，申万地产板块整体上涨2.21%，其中成渝地区公司和二三线区域性公司涨幅靠前。由于成渝地区是推进城镇化的前沿改革区，我们认为中央的上述定调将会进一步深化和巩固两地现有的成果。两地现有的园区开发和地产开发公司也将会有更光明的发展前景。

　　我们统计的30家区域性公司12月7日的整体涨幅达2.85%，强于25家一线城市开发商1.93%和6家全国性地产商2.54%的整体涨幅。我们认为，在地产市场区域化差距加剧的背景下，目前二三线城市房价和销量的弹性空间明显要好于一线城市，明年中西部城市房价和销量继续创新高的概率非常大。从成交占比和换手率的角度看，目前地产板块可能重拾上半年引领市场上涨的地位，截至上周，申万地产板块成交金额总计达1190.35亿元，成交占比为7.32%，这也是自10月份以来，成交占比连续第八周高于历史均值。从换手率看，以整体法算，12月7日，申万地产板块为2.71%，“万保招金”等全国性地产公司为3.25%，我们认为，目前换手率和成交占比的持续回升孕育着地产板块再度走强的信号，同时在未来市场风格转化的过程中，房地产板块的走势将更多的来自二三线城市地产商清晰的业绩推动。