楼市政策不大调房价不会快速涨

　　楼市政策不大调房价不会快速涨

　　中央经济工作会议指出:增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度

　　中央经济工作会　房价走势

　　对于此前一直关心的“房地产刺激政策是否继续施行”的问题，中央经济工作会议明确指出：增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。专家表示，这个信息显示，中低收入群体的住房问题受到了决策层的高度重视，同时可改变以建豪宅为荣现象。此外，昨天上午，中国社科院发布2010年《经济蓝皮书》，有专家指出，预计明年房价不会快速上涨，楼市政策不会出现太明显的调整。

　　聚焦2009

　　逾八成家庭无购房能力

　　根据中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》内容显示，2009年，商品房价上涨5%~10%，每平方米价格为4935~5280元。城镇居民房价收入比将达到8.3倍，大大超出合理的承受范围。特别强调的是，85%的家庭没有购买住宅的能力。

　　商品房价格上涨5%~10%

　　原因是体制问题集中爆发

　　蓝皮书指出，2009年房地产经济形势从年初的低迷，走向5月份以后的高涨，8月底以后，销售增幅下降。而对于2009年中国房价为什么这样高，舆论大部分指责开发商，包括一些经济学家也批评房地产商谋取暴利。蓝皮书指出，2009年1~8月，全国完成房地产开发投资2.11万亿元，比上年同期增长14.7%，商品房销售总额23463.74亿元，同比增长69.9%。2009年商品房价格上涨5%~10%，每平方米价格为4935~5280元。

　　专家组强调，中国高房价的形成，主要原因是供给相对于小和需求相对于大。其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力，高房价是这些体制问题的一次集中爆发。

　　居民房价收入比将达8.3

　　85%的家庭没有购房能力

　　蓝皮书表示，房价收入比应当在3~6倍的范围，6倍以上时居民购买住房就已非常困难。此前，也有研究认为，房价收入比应当在6~7倍区间。根据这一区间，蓝皮书指出，2009年城镇居民房价收入比将达到8.3倍，大大超出合理的承受范围。蓝皮书指出，2009年农民工的房价收入比为22.08倍，而对于农民的城镇房价收入比则为29.44倍。蓝皮书特别强调，85%的家庭没有购买住宅的能力。

　　专家组分析，据2008年全国不同收入阶层房价收入比示意图显示，包括中等收入居民在内的中低收入居民要占全体居民的60%，这些居民没有购买住宅的能力。专家组指出，如果再加上每年需要向城镇转移的农民人口，的确有超八成的家庭没有购买住宅的能力。这使得农民工永远也进不了城市，成不了新市民。

　　展望2010 预计房价不会快速上涨

　　2010年，房价水平和楼市政策将如何变化？根据中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》内容显示，政府的宏观调控应该占据相当大的主导因素。预计2010年下半年以后住房供给将较快增长，综合供求情况较稳定，房价不会快速上涨。

　　销售面积和房价水平

　　得看政府表态和行动

　　蓝皮书指出，2010年销售面积和房价水平，主要取决于政府的表态与行动，包括可能出台改革政策等影响因素。2009年房地产建设速度较快，2010年下半年以后住房供给将较快增长，综合供求情况较稳定，预计房价不会快速上涨。如果严厉限制投资型和投机性住宅需求，并改革出让金为房产税，房价企稳和微微下调，并且房地产的成本有所下降，预计住宅使用需求会有一定幅度的上升，而投资型和投机性需求会相应萎缩。

　　专家组认为，我国蓄积性的刚性买房需求在2009年已经释放，投机投资性买房需求已受到控制，未来房价将温和上涨，楼市政策应该不会有大的调整。房地产及其财政体制不改革肯定不行，中国的房地产在2010年已经到了一个十字路口，2010年及其后房地产走势会怎样，主要看各方利益博弈的结果，最主要的是看国家和政府各部门联动配套改革的决心有无和大小。同时，专家组建议，在2011年和2012年，我国可进行收取房产税的试点改革，并在全国实施。

　　政府垄断土地供给市场

　　应改革招拍挂形成竞争

　　蓝皮书指出，中国土地的供给市场，除了政府行政限制土地的供应量外，另一特征就是政府寡头垄断。这种垄断既是政府一家寡头垄断供应土地，也存在许多房地产商和其他用地商高价竞争购买土地。政府寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外推动房地产价格持续上升的重要原因。

　　对于2010年的土地调控，专家指出，应增加土地供应，抑制土地和房屋涨价，另外，还要改革招拍挂制度，形成竞争性的土地供应市场，以抑制国有垄断资本频繁制造地王。此外还要改革政府现行土地收入流程，调整房产税等来源。

　　对于改革为竞争性土地供应市场，专家组明确指出了改革内容：缩小非公益用地的征用范围，集体土地只要符合建设规划，不经过政府征用，就可以直接进入建设市场。在时间上改变招拍挂不定时并集中上市供应的形式。专家组同时建议，城镇用地单位要转让自己使用土地的，可自主在交易中心挂拍寻求买家。本版稿件综合法制晚报、新京报

　　相关链接

　　房产交易五大优惠政策

　　■契税 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原比例1.5%）。

　　实施日期：2008年11月1日

　　■印花税 对个人销售或购买住房暂免征收印花税（原比例0.05%）。

　　实施日期：2008年11月1日

　　■土地增值税 对个人销售住房暂免征收土地增值税（原比例1%）。

　　实施日期：2008年11月1日

　　■营业税 个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税（原比例5.5%）。

　　实施日期：2009年1月1日

　　实施期限：一年

　　■贷款利率 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　实施日期：2008年10月27日