市场观察：楼市价格“倒挂”值得警惕

　　虽然进入冬季，然而“高烧”的楼市却难以降温。记者近日在北京、上海等大城市采访时发现，随着房价持续高位运行，一些衡量楼市的重要指标出现畸变，特别是价格“倒挂”现象明显。专家认为，这表明楼市泡沫有不断积聚的趋势。

　　商住倒挂：住宅单价反超写字楼近2万元

　　专家介绍，一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30％左右。但目前部分一线城市出现了住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格的倒挂现象。

　　戴德梁行发布的统计数据显示，在北京市写字楼最昂贵的ＣＢＤ地区，在售的住宅项目御金台已经卖到了5万元/平方米，紧邻其侧的ＳＫ大厦售价仅为3．1万元/平方米，两者单价竟然相差近2万元。

　　位于北京崇文区的国瑞城，其公寓价格达到了3万元/平方米，最高达3．5万元/平方米，而其周边的写字楼每平方米价格不超过2万元，单价相差1万元以上。

　　在上海，位于苏州河畔黄金地段的商铺华森商务广场如今售价为每平方米2万元，位于其附近的嘉里不夜城卓悦居（西区），同样临近苏州河，迄今最高售价却已达2．8万元/平方米。

　　中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学表示，当前我国出现商住“倒挂”城市并不少，这一结构失衡甚至已蔓延至“二、三线城市”。

　　戴德梁行华北区董事总经理何衍钧指出，之所以出现“商住倒挂”，一是因为商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不会轻易投资；二是在一线城市如北京和上海，写字楼仍处于供大于求的状况。另外，还有政策对商业地产鼓励力度相对较小、历史上写字楼投资者曾经血本无归造成心理阴影等原因。

　　在供求关系等因素影响之外，“商住倒挂”现象反映了房价上涨过快、涨幅过高。专家指出，今年以来，由于相对于商业地产，住宅投资成本较低，大量投资和投机力量涌入住宅市场，成为房价脱离经济基本面、离奇走高的重要推手。

　　“到今年10月，北京房价相对年初已经上涨50％，上海20％，深圳甚至达到100％。在金融危机的背景下，房价上涨如此之快，投资与投机的因素很大。”张化学表示，怎样遏制投资与投机性购房，真正鼓励支持刚性需求及改善性需求，是2010年楼市调控必须面对的难题。

　　租售价格比：部分城市租售比达到1∶800

　　何衍钧介绍，国际上通行的标准认为，合理的房屋租售比在1∶200到1∶300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。比值越高，房价中偏离普通居民消费需求的比重越大。

　　中国指数研究院的统计显示，2004年以来北京等部分地区房屋租售比一直高于国际警戒线。今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1∶434，上海地区达1∶418，深圳、杭州均突破1∶360，远高于国际通行标准。张化学指出，这些统计采用的是二手房销售和租赁报价的数据，由于租赁市场中老公房比重更大，而二手房销售市场中商品房比重较大，所以计算值“可能比实际水平还低”。

　　何衍钧表示，在一些二、三线城市，平均房价达到4000元的水平，但一套100平方米的三居室租金每月仅500元，租售比竟然达到1∶800。张化学认为，租售价格比不断拉大也表明“房价上涨过快”。

　　在上海工作的普通白领刘东告诉记者，他在浦东上海科技馆附近租了一套一室一厅，面积约50平方米，月租金2300元，每平方米月租46元。而他居住的小区里房产中介挂出的同类房屋售价在每平方米2万元左右，算下来租售比超过1∶400。

　　“2300元的房租占我月收入的近1/4，已经不低。上海的租售比仍然如此悬殊，不是"分子"房租太低，而是"分母"房价太高了。”刘东感慨地说。

　　房价收入比：部分一线城市超过14倍

　　知名物业经纪机构永庆房屋集团近日在上海发布报告显示，上海市区（外环以内）房价自2006年以来一路攀升，今年已达到2．3万元/平方米，近4年内上涨近一倍。与上海类似，北京、深圳等一线城市近年来涨幅惊人，导致房价收入比继续升高。

　　房价收入比通常用于衡量居民收入能够支撑房价的合理水平。一般而言，在发达国家这一比值超过6倍即可视为出现泡沫。

　　据中国指数研究院提供的数据，2008年到2009年，北京的这一比值从14．1上升到14．3，上海从9．2上升到12．6，深圳从14．4上升到14．6，一些城市如天津也从8．6上升到10．1。

　　上海易居房地产综合研究部部长杨红旭指出，如果剔除动拆迁保障用房因素，2008年北京房价收入比为15倍，上海高达17．2倍。“按今年房价上涨的狠劲儿，一线城市可能会到近20倍。”

　　中国社科院近日发布《住房绿皮书》指出，北京、上海、杭州、广州等二十多个城市商品住房价格出现泡沫。一些对泡沫论尚存疑的专家也表示，“泡沫破灭”可能比预期遥远，但对此潜在的问题不能不正视。

　　高房价锁住了大多数居民的钱袋子。“每月房贷3000元，早晨一睁眼就看到一串数字，再加上孩子上幼儿园1000元，还有人情往来、孝敬父母……”北京市民成芳说：“我连长途电话都不敢多打一分钟！”

　　社科院金融研究所研究员易宪容指出，高房价对居民消费已形成严重“挤出效应”，事关我国长远发展的经济结构调整也受到严重影响。

　　专家建议，有关部门应加强保障性住房建设，并通过税收、信贷等政策增加待价而沽住房的成本，减少投机性甚至投资性住房比例，抑制住房价格上涨过快的势头。