2009东莞楼市盘点：今年没买房 明年能圆梦吗?

　　再过不了几天,2009年就没了,2010年就来了。高兴乎?惆怅乎?任何精彩纷呈,任何多愁善感,在时光面前都是无力的。

　　幸亏我们有日历,幸亏我们有记忆。日历给了我们回望和展望的契机,记忆给了我们回望和展望的素材。契机加上素材,人人都可得出结论。

　　回首2009年的东莞楼市,我们的结论是:“房价在调控中上升。”不知读者诸君以为然否?从“小阳春”到“大阳春”,再到“普遍回暖”,其间多少弹冠相庆,多少焦灼无奈,多少望眼欲穿,多少美梦圆了或美梦难圆。

　　房子,无疑是最能牵动当代城市寄居者神经的话题。人活着,总得有个挡风遮雨、晚上睡觉的地方。这个地方,有的叫做别墅,有的叫做豪宅,有的叫做商品房,有的叫做小产权,有的叫做出租屋。还有的,叫做街头,叫做过街通道。除了街头和过街通道,其他的都是我们楼市周刊关注的。

　　明年能圆梦吗?难说。但过去的一切,都明明白白地摆在那里了。我们难以预测未来,但可以研究过去。研究过去,或有助于读懂未来。因此,从本周开始,《东莞观察·楼市周刊》推出“2009楼市年终盘点系列报道”,梳理2009年东莞楼市的点点滴滴。敬请读者垂注。

　　———编者

　　1

　　同城生活有期待

　　关键词:深莞惠融城

　　政策:《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》

　　颁布时间:2009年2月27日

　　事件回顾:

　　深圳、惠州、东莞三地市委书记、市长组成的豪华阵容,在深圳召开联席会议,宣布启动珠江口东岸地区经济一体化战略,签署《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》。

　　在随后的2个月时间里,三地关于交通、环保、体育、主流媒体合作等方面动作频频,深莞惠一体化的浪潮席卷珠江东岸。

　　根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》,珠三角将重点发展城际轨道交通网络。到2020年,轨道交通运营里程达2200公里,届时珠三角将是一个都会区的概念,区域内各城市将一体化,工作和生活在两个城市将成为普遍现象。加上东莞自身的轨道交通网络,将使东莞的轨道交通四通八达。

　　影响点评:

　　2007年,在“莞深同城生活”的号召下,深圳客置业东莞的热情高涨,紧邻深圳的塘厦、长安、凤岗、黄江等镇,被大批深圳关外客当作安居置业的首选目标,使镇街拥有了更为强劲的外力置业势力。据深圳媒体报道,在深圳人异地置业趋势减缓的情况下,仍旧有相当多的人选择东莞塘厦、长安、凤岗作为了首次置业之地。

　　2008年,楼市理性回归,莞、深房价下跌,莞深同城的市场发生变化,塘厦、凤岗、黄江、樟木头等地有大批商品房等待上市、消化。但一边是“内力”有限,一边是“外力”锐减,莞深同城陷入尴尬。

　　如今,在《纲要》指引下,“深莞惠同城”的概念出现了,但这次并未引来多少外地炒房者。在东莞楼市的成交量和价格不断提升的背景下,购房者虽多,但多为本地置业者,深圳炒房者淡出了东莞购房集团。

　　这是个好现象。要想真正实现同城,炒房客越少越好,因为“融城”真正需要的,是置业者,而非炒作者。

　　2

　　样板房成为真样板

　　关键词:交楼样板房

　　政策:《关于实施商品住宅工程交楼标准样板房制度的通知》

　　颁布时间:2009年5月1日

　　事件回顾:

　　2009年5月1日,东莞市建设局(现住房与城乡建设局)发布《关于实施商品住宅工程交楼标准样板房制度的通知》,要求对商品住宅实施交楼样板房制度。开发商先要把样板房建好,经检验合格后才能拿到预售证。不论是多层、高层住宅,还是别墅,开发商都必须设置样板房。

　　这样一来,购房者对将要买到的房子就有了直观的印象,有了实物参照。

　　去年,市建设局(现住房与城乡建设局)共受理房地产方面的投诉190宗,涉及90个楼盘,不少都与商品房住宅建筑质量有关。该局今年将商品房质量投诉情况纳入企业不良经营行为范畴。

　　影响点评:

　　对开发商来说,以前只要拿到土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等“四证”,就可以拿到预售证。

　　但现在不行了。根据《通知》,在样板房施工前,开发企业应向质监站递交《东莞市商品住宅交楼标准样板房基本情况登记表》。样板房施工完成经施工单位自检合格后,由监理单位进行验收。验收合格后,开发企业应在申请办理《商品房预售许可证》前,向市建设局申请样板房检查。经市建设局房管科和市质监站检验合格,才能拿到预售证。

　　这个政策,是为了制止开发商赶工期牺牲质量。但即便样板房合格,货不对板仍可能存在。为防范这种情况,《通知》要求,购房人收楼后若发现所购商品房达不到样板房标准,可向开发企业提出整改要求,开发企业必须无条件整改,直至达到样板房标准为止。3

　　八城市公积金互贷

　　关键词:公积金贷款

　　政策:《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》

　　颁布时间:2009年5月4日

　　事件回顾:

　　按照《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》,从今年5月4日开始,广州、佛山、珠海、惠州、中山、江门、肇庆等7城市的市民,凭借公积金缴存地开具的《住房公积金缴存和贷款情况证明》,可以向东莞市公积金管理中心申请贷款。东莞市民如果在外地置业,也可以在东莞市公积金管理中心申请开具《住房公积金缴存和贷款情况证明》,前往置业所在地办理贷款。贷款地公积金管理中心受理审批贷款时,缴存地中心必须出具该职工在本地的住房公积金缴存和住房公积金贷款情况证明。住房公积金缴存和住房公积金贷款情况证明专用章相互预留印模备案。

　　对于贷款额度,则要按照属地执行原则进行。在其他7个城市缴存了住房公积金,在东莞购房,可向东莞市住房公积金管理中心提出最高46万元贷款的申请,不够的贷款部分,还可以利用东莞住房公积金组合贷款的做法,通过银行借贷。

　　影响点评:

　　珠三角8市市民公积金互贷,对购房者而言是个天大的好事,尤其为异地工作、异地置业者带来了便利。从楼市经济的角度看,该政策促进了8市的房地产消费。就东莞而言,企业在广州,外派到东莞分支机构工作的员工,可实现在东莞安家,为东莞楼市增加了一定的消费群。

　　4

　　降低行业融资门槛

　　关键词:商品房资本金

　　政策:13年首次下调商品房资本金比例

　　颁布时间:2009年5月27日

　　事件回顾:

　　国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后,已经恢复到1996年的水平。

　　按照此前《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定,主要使用商业银行贷款的投资项目,投资者应将资本金按分年应到位数量存入其主要贷款银行。有关银行承诺贷款后,要根据投资项目建设进度和资本金到位情况分年发放贷款。4万亿经济刺激计划启动之后,由于地方政府获得了大量投资项目,但资本金不能及时到位,严重影响了投资能力,此次调整资本金比例将减轻地方政府的财政压力。

　　影响点评:

　　对于商品房行业而言,项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,业内又称自筹资金比例。2004年9月、2006年8月及2007年的“9·28通知”中,为调控当时较热的房地产市场,曾多次重申开发企业其自有资本金不得低于35%。自筹资金比例降低,意味着开发商的贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的贷款,从而增强企业的信心和资金运用能力,有利于房地产企业扩大投资。

　　根据东莞市统计局所公布的数据,2008年东莞市完成房地产开发投资270亿元。如果以2008年的投资额度计算,房地产行业的自筹资金率通常约为30%,则自筹资金约80多亿元。如果自筹资金率下降到20%,则80亿自筹资金能撬动400亿元的资金,相当于2008年投资额270亿的150%,全年开发投资资金可以增加130亿元。

　　采写南方日报记者姜岩 (来源：南方日报)