增加供给抑制投机方能稳定楼市价格

　　国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　与此同时，国家发展改革委主任张平也于昨日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

　　这两条消息，均与完善住房消费措施密切相关，也与未来楼市价格的走势相关。在全国各地，尤其是一线城市房价高企，“高烧”久久难退的背景下，上述消息透露出的信号十分明显，即通过增加楼市供给和抑制投机的“两手”，来达到稳定楼市价格的目的。

　　楼市的持续“高烧”，原因种种。包括推进城镇化背景下的刚性需求的释放、为抵御金融危机实施的房地产政策放松的举措、未来一阶段通货膨胀的预期，以及来势凶猛的投机性需求等，共同制造出楼市的一片“繁荣”。在此之外，流动性的宽松、地方政府对“土地财政”的依赖，以及相关土地政策，进一步推动了房价的上行。

　　从稳定楼市价格角度观察，时下所需的“药方”，理当针对上述多个方面的问题一一“下药”，但中国经济的问题是如此复杂而纠结。就房地产行业而言，其发展问题往往与整体宏观经济的命运联系起来，与现行财税体制，及中央与地方关系等深层次命题结合起来，尤其庞杂而难解。当然，这个难题也并非无解，较为实用的办法就是由简入繁，先从调整土地政策和抑制投机入手。

　　昨日国内某门户网站所做的一项调查显示，多达47％的受访者认为调整土地政策是平抑房价的最根本手段。房地产开发企业时常就将地价、房价上涨的原因归咎于地方政府的供地不足，不过，后者并不赞同这一观点，而是反驳称开发商囤积土地造成了土地供应紧张假象。

　　上述观点莫衷一是，舆论也时常为之所左右，但其背后都反映了土地供应对房价预期的重要影响，今年，一些热点城市接连出现天价土地，周边在售楼盘坐地涨价的场景已经屡见不鲜。应该说，上述两个原因都是存在的，而前者显得更为根本。

　　如今，国家发改委强调，要增加中低价位和限价商品房的供应来进行调控，这固然是重要的，但是须看到，地方政府供地结构的失衡可能正在消解这一政策的效力——这显然是让人忧虑的事情。

　　本报昨日报道，国土资源部披露的数据显示，今年前三季度全国住宅用地供应40192公顷，同比增加了8.7%。但中低价位、中小套型普通商品房用地供应为6002.94公顷，与去年同期相比大幅减少了45%。并且，中低价位、中小套型普通商品房用地占住宅用地供应总量的比重仅为14.9%，同比下降14.6个百分点。对于中低价位普通商品房用地供应减少的缘由，政府部门的分析认为，主要原因是2008年房地产市场步入低迷以后，各地纷纷出台了救市政策，“90/70”政策并没有得到真正落实，造成中低价位、中小套型普通商品房用地减少。

　　2006年中央政府出台“90/70”政策的初衷，就是为了向市场提供更多的中低价位、中小套型普通商品房，但此后一直掣肘于地方执行力度不够。即便是在“90/70”全面推行的2007年，上半年全国住宅完成投资同比增长30.8%，而90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%。

　　纵观国内楼市近几年的发展历程，每当房价加速上涨，政策面上就提出调整供应结构来应对，但结果却往往是调整的步伐更为缓慢。这种悖论的由来，其根源于中央和地方政府政策诉求的不同，进入21世纪以来，地方对土地财政的依赖加剧，更是深化了这种失衡。对于中央政府而言，要权衡房价上涨给宏观经济带来的收益和损失，而地方政府则更多关注土地收益和房产税收。在土地市场受楼市带动而升温之际，地方政府往往更热衷于“有节奏地供应土地”，这在客观上将导致地块的竞争进一步加剧，整体地价均被抬升。

　　截至前三季度，今年地方政府土地出让收入已经超过6000亿元，重点城市也接连创出历史新高，如北京达到了760亿元。在这其中，贡献最大的是各地“面粉贵过面包”的“地王”。某种意义上说，我们不能苛求那些高价拿地的房地产开发企业，去开发适合普通居民消费的中低价位、中小套型普通商品房。但地方政府供应的此类住房用地同比减少了45%，必定将影响明后年普通商品房的市场供应。这必然是一个危险的信号。

　　因此，求解地方供地结构失衡的问题，已成当务之急。在总结“90/70”政策得失的基础上，细化和完善“增加普通商品房供应”的相关政策，并严格监督地方执行情况，这应是避免前车之鉴的理性路径。