沪房产投资市场回暖 国内买家崛起外资面临转型

　　即将过去的2009年，沪上大宗物业投资市场逐步回暖。国际知名物业顾问机构DTZ戴德梁行最新研究报告指出，自今年第二季度开始，沉寂许久的物业投资市场逐渐复苏，并一直持续到年底。全年大宗物业交易总额将达到200亿元，超过去年水平。今年投资市场两大主要特点是：市场 没有因为金融危机而一蹶不振，反而恢复活跃；国内投资者迅速崛起，并主导投资市场。

　　全年大宗交易总额逾200亿元。DTZ戴德梁行投资部的统计数据显示，预计到今年年底，本市大宗物业交易(每笔交易金额大于1000万美元)总金额将达到200亿元，去年成交金额为180亿元，同比增长20亿元左右。与去年类似，今年的物业投资市场同样呈现出上半年和下半年冰火两重天的局面。去年的成交集中在上半年，下半年受金融危机影响，大宗物业投资基本停顿。今年则正好相反，金融危机的影响使年初大宗物业交易市场非常平淡，第二季度开始逐渐活跃，仅下半年完成的大宗物业交易就超过去年全年的总额。这在一定程度上表明，房地产投资市场受到金融危机的影响正在逐渐消退。今年的成交显示出投资市场恢复的阶段性特征，初期是业主因资金紧张而急于出货；二季度开始随着市场的反弹，投资意愿开始再度聚集；第三季度开始，有自用的买家开始入场。全球经济尤其是中国经济的持续改善，是投资市场活跃的重要前提。国内投资者资金相对充裕，对土地及物业有较大的需求；与此同时，不少海外机构出于锁定投资利润、调整资产组合以及把握潜在的新投资机会的考虑，正准备出货。双方可谓一拍即合，促成了下半年的成交活跃。

　　国内投资者崛起且优势明显。DTZ戴德梁行有关负责人表示，在国外基金纷纷出货的同时，国内买家纷纷出手接货，投资市场变成以本地投资者为主导的市场。这种“东风”盖过“西风”的现象不仅出现在上海，其他各大主要城市都有。截至今年9月15日，内地买家共取得32宗大宗物业交易，涉及总金额超过33.6亿美元。在今年大额投资交易的买方中，国内资金的比率远远大于国外资金，无论是整体宗数还是金额占比，均高达84%。究其原因，主要有两个方面，一是融资方面，与外资基金相比，国内投资者融资渠道更多、更方便，还可能得到银行的信贷支持。海外投资者获利后，资金要打回海外，需要缴纳预提所得税，但国内投资者不需要。所以，从获利空间上来看，国内投资者也更具优势。另一方面，与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同，国内投资者很多是自有资金收购，资金压力小，一般不会有一个很明显的退出时间表，更可能长期持有，以获取更好的回报。

　　海外投资者实现华丽转身。海外投资者在面对国内投资者迅速崛起的竞争中，并没有放弃中国这个曾经为他们带来良好收益且极具潜力的市场，正在酝酿一次华丽的转身。据了解，已进入中国的外资基金，目前正在进行资产的整理和重新组合。值得关注的是，因为在融资和税费方面的竞争力不足，海外基金正在筹划未来以人民币房地产基金的形式出现。境外资本在中国投资物业的所得，须缴纳10%的预提所得税，而在国内募集人民币基金，收益直接在国内分配，税费成本更低，利润空间更大。海外基金这一全新的投资模式已初现端倪，在未来一年内，有望在中国的大宗物业投资市场看到其身影。在转型过程中，外资基金与内资的合作也可以更好地利用国内的融资优势以及国外丰富的管理经验和专业运营团队的优势，共同分享资产的增值。如黑石集团和陆家嘴集团在上海建立的首支人民币基金“中华发展投资基金”，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金等，都属于此类合作模式。未来，这类人民币基金募集完成后，将可能有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股具有潜力的房地产公司。此外，一些初次进入中国市场的外资基金仍在积极寻找机会。如新天地的锦麟天地裙房商铺，10月被一家新加坡基金公司整体收购。拥有一线城市核心地段的优质物业，是诸多海外机构进入中国投资市场最理想的方式之一。

　　短期内投资市场将持续活跃。业内人士分析认为，考虑到今年整体资金比较宽松，投资市场未来还将持续活跃。由于上海住宅市场成交活跃，散卖也可获得较高利润，使得购买整幢住宅所获折扣降低，不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会。如近期大宁国际的四幢办公楼就被中银香港整体收购。预计这波投资高潮将延续到明年一季度。目前市场上，一旦有项目要出售，会有很多资金追逐。总体来看，市场上能够给投资者较好回报的优质待售物业数量还不是很多。从中国整体投资市场以及更长期的发展角度来看，一线城市项目的缺乏未必是件坏事。未来大宗物业交易不一定只聚集在上海和北京等一线城市，二、三线城市也有机会，物业增值空间也比较大。在长期投资的理念主导下，将有更多交易由资产价值驱动，而不是仅仅追求高的短期回报率。