9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。猜测已久的房地产优惠政策是否顺延终于有了一个定论,这个貌似突然的政策其实早已在大家的意料之中。
然而,面对这条意料之中的政策,大家还是心
存疑虑,为什么只选择终止二手房的营业税?对此,国家发改委主任张平明确表示,“我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。”是中央经济工作会议后首个就房地产问题做出表态的部门。当然,对于房地产的调控,中央经济工作会议是以维稳为总基调,这并不表示国家会任由过热地区房价上升势头会蔓延,因此,采取微调措施也是情理之中。
2008年12月29日,财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。其中最主要的看点,就是将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年,时限为2009年1月1日至12月31日。根据当初的优惠政策,只要是普通住房,只要超过2年就可以享受差额征税待遇,这无疑大大增加了二手房市场的交易活力,但是其弊端也是显而易见的,就是二手房市场上的一些投机势力纷纷出现,并直接导致了一些楼盘价格的虚高。
此次将征免时限恢复到5年,就意味着普通住房要购买满5年之后,才能享受到免征营业税的优惠,无疑将使得短线的交易成本更大,从而抑制投机性购房。值得注意的是,此次提出“其他住房消费政策继续实施”,这无疑给广大购房族一颗定心丸。
然而,在这个信号下,明年的楼市会否像信号指示的方向前进?如果信号的传递失效,接下来最可能推出的政策是什么?在采访中,专家的争论,买家的彷徨,有否让楼市真的能够停下了,整装前行呢?
政策出台背景 今年以来,系列促进购房消费政策支持之下,大量改善型购房者和投资型购房者入市,房地产市场普遍呈现繁荣。全国各大城市的房价持续上涨,而京沪深穗等一线热点城市的涨幅明显。根据日前中国社会科学院最新发布的2010年《经济蓝皮书》,2009年房地产经济形势从年初的低迷,走向5月份以后的高涨,8月底以后,销售增幅下降。2009年1-8月,全国完成房地产开发投资2.11万亿元,比上年同期增长14.7%,商品房销售总额23463.74亿元,同比增长69.9%。蓝皮书表示,房价收入比应在3-6倍的范围,6倍以上居民购房就已非常困难,也有研究认为,房价收入比在6-7倍区间。根据这一区间,2009年城镇居民收入房价比将达8.3倍,大大超出合理承受范围。而2009年农民工的房价收入比为22.08倍,对于农民的城镇房价收入比为29.44倍。85%的家庭没有购买住宅的能力。
对于当前房地产市场的繁荣,有房地产专家分析主要有四大因素推动:一是通货膨胀预期,在通胀预期已经形成的条件下,房地产市场是资金避险的最好选择；二是宽松的货币环境；三是在产能普遍过剩的情况下,具有资金实力的企业缺乏适当的投资领域,而房地产市场就是这部分资金的主要集聚领域；四是对于商业银行来说,房地产贷款仍是目前最有盈利价值的项目。越来越多的专家提出警告,目前房地产市场的繁荣并不是建立在真实需求的基础之上的,是流动性泛滥的产物。历史及国际经验证明,这种繁荣势必会催生房地产泡沫,是不可持续的。一旦房地产泡沫破裂,将直接危及我国银行系统的资产安全。
进入第四季度以后,关于中国房地产政策未来走向,开始引发社会舆论的广泛关注。随着一年前出台的应对金融危机的房地产政策即将到期,在中国经济企稳回升,房价重回高位的形势下,还需不需要延续房地产刺激政策,引起了诸多争论。当前中国房地产市场投机投资性需求占相当一部分,在推高房价的同时,也加剧了楼市供需矛盾,呼吁取消优惠楼市政策、打击市场投机的声音不断。11月28日,温家宝总理在上海考察,明确提出要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。总理提出的“加强住房保障”、“抑制投机性购房”,被解读为中央对房地产市场未来发展的态度。（李广军）-业界反应
余英(保利地产副总经理):
政策意义在于放出的信号 个人住房转让营业税征免优惠政策终止,主要受影响的是二手市场,针对的是投机性购房需求,对于房地产市场整体来说,影响面不会太大。它主要影响的还是上海、杭州等房价暴涨得厉害的区域,就广州市场而言,这个市场比较成熟和理性,影响不大。这个优惠政策没有之前,广州的房子也还是一样照买照卖。
同时,一套200多万的房子,算上交那个税大概就4、5万元,对于许多买家来说是在可承受范围之内的。个人认为,把个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年,不在于具体到交易过程让卖家多交了多少钱,重要的是发出了一个信号,说服中央对打击投机购房的决心,这个对房地产市场的走势起到了导向的作用。李广军
刘琼(尚东置业营销总监):
买家关注,但无碍一手 尚东置业的营销总监刘琼告诉记者,这个消息一出来,还是有不少买家颇为关注的,纷纷来打听现在该不该买楼。可以明确的是,这个政策肯定会影响到短线投资客的购买意愿,但是就目前广州楼市的买家分布来说,还是以自住和保值为目的的长线投资客为主。这部分买家,对获取暴利的希冀不高,较为稳定,受政策的影响比较小。甚至,从某个角度来说,二手交易成本的提升,可能还会将部分买家逼入一手住宅市场。
同时,值得注意的是,其实这个政策的出台并不算非常出乎意料之外。而之前这几个月二手的成交也很能体现这一点。可以说,如果说这个政策有利空的话,其实这几个月都已经一直在消化了。然后,即使是挤兑交易,二手的成交价却并没有下跌,这点很值得玩味。关丽
黎文江(合富辉煌集团首席分析师):
政策令明年市场更稳定 之前政策主要是针对二手投资的需求,投资者将二手房源释放出来,让更多人能够买房。2009年制造业和出口业相对低迷,行业的一部分资金都已转移到楼市中,2010年经济复苏,相关的资金将会重新转移到制造业和出口业,大量的抛售将会对楼市产生较大的冲击。政府将转让营业税免征时限由2年恢复到5年,则会抑制相关的抛售,令到明年整个市场平稳地发展,不会出现大量抛售的情况。
肖文晓(满堂红<中国>置业有限公司高级研究主任):
从营业税着手令人意外
将营业税免征时限由2年恢复到5年可能会伤及一些非投资性买家的利益,因为这部分税费的负担最终会转嫁到购房者的身上。预计明年年初,二手成交量会出现明显的下滑,大约会下滑2成左右；另外一方面,明年的房源将会偏紧,据满堂红的统计,广州目前放盘的二手房中,有5成以上的房源楼龄仅有2年。政府出台该项政策是为了表明政府不会放任楼市投机的氛围,改变买家对楼市过分乐观的态度。
政府没有从二套房贷着手反而从营业税着手调控楼市让人意外,其用意应当不仅仅是调控地产那么简单。最起码的,恢复原来的政策,政府可以增加一大笔税收来源。可以看出,政府对于明年楼市还是求稳为主,否则也不会继续保留其它政策优惠。关丽
陈真诚(地产营销专家):
调控不是要让楼市崩盘
调控不是要让楼市崩盘,重点是抑制投资投机性购房。如果目前市场上购房者占比占5-7成的投资投机者逃离市场,剩下的自住购房者支撑不了过高的房价的,尤其是政策释放出了政府对房地产态度改变等信号,会影响到消费者、开发商等方面的心态和市场预期,随后,如果政策执行到位的话,还是会逼迫房价向下调整的。
现在的房地产市场也是政策市,也是消息市,也是预期市。这个政策的影响力,主要在于释放出政府对房地产的态度、政府对房地产市场展开新一轮调控的信号。这些信号,会直接影响到市场预期,影响到市场各方的心态,影响到消费者、开发商对房价的预期。如果市场预期改变,投资者为什么不赶快脱手而留在手上长线持有呢?文/关丽记者观察
刺激政策依旧
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。楼市刺激政策依旧。中央对于楼市的政策调整完全体现了继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策原则,对市民购房需求影响最大的首付和利率优惠得到延续,而不调契税调营业税的做法也基本上可以保证二手房市场的价格不会出现大的波动。相信明年初的楼市会在政策呵护下继续以平稳为基调。
许多人可能会问为什么楼价如此快速上涨,而中央却视而不见?笔者认为这可能与中央获得的统计数据和智囊团的建议有关。根据国统局数据显示,今年10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,环比上涨0.7%,相比去年的低谷时期整体涨幅并不明显,同比上涨过大的城市也只是广州、深圳以及部分长三角城市,从全国的角度看并未出现整体房价失控。
而那些对有关部门乃至决策层有影响的智囊今年也不断吹风:房价快速上涨仅限于几个一线城市和部分二线城市,全国主要的二三线城市房价并没有大幅上涨,房地产对经济的拉动作用仍然需要刺激政策来继续护航。
而将二手房营业税免征时限恢复到5年则显示了中央关注到了楼市回暖所带来的投资性需求抬头并有意加以遏制。即便是在被评论界批评为过于保守的国统局数据中,10月份深圳二手房仍然同比上涨18.9%,温州上涨13.7%,两大投资需求旺盛的城市二手房价暴涨无疑,中央出手也在情理之中。
近期广州二手房市场出现大量5年内次新房转手,说明不少投资客已经提前嗅到了政策调整的风声,并且在短期内不看好次新房的交易前景,投资客的抛盘证明了优惠政策取消会对投资需求带来抑制。但优惠利率的延续也为投资客来年继续入市提供了机会,如果房价上涨趋势依旧,多缴的税费多少也带有促涨房价的意味。
用不同的角度看问题会得出相反的结论。政策微调必然会被一部分人解读为调控阴影重现,但在乐观的人眼中则是政府将继续扶持楼市发展。再加上国务院对于今年同样火爆的车市、家电市场同样采取了延续刺激政策,我们就更加有理由相信2010年的楼市政策环境仍然会延续今年,楼市向好的大势短期内不会改变。王昊
来源：新华网
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