嘉兴“土改”：城乡一体化江南实验

　　再过一个多月，张文正就要正式搬家了。他生活了40多年的村庄现在即将消失，农户们的房子很多已经被拆掉，地上只剩一些残垣断壁和一堆堆的砖头瓦块。还有一些没拆掉的也已空无一人，一下子让人感觉没了生气。

　　张文正所在的是浙江嘉兴市余新镇的明星村，而他要搬去的新家在余新镇新规划的集中居住点，他的邻居肯定要大大的增加了。在那里他的新家是一栋自建的排屋（类似与城里的联排别墅）。这是大多数村民们选择的一种房屋。事实上，余新镇政府还给了他们另外两种选择——置换有产权证的商品房或者货币补偿，不过大部分村民还是喜欢有一块自己的宅基地，尽管会比原来的小很多。

　　张的命运轨迹的改变，缘起于浙江省的“新土改”运动，这场运动的目的是，解决其高速发展对土地增量需求与国家耕地政策之间的矛盾。

　　村庄“钱”力

　　 11月29日上午，这无疑是个大日子，因为在此之后的两个月内，拥有27个村组、993户人家的嘉兴南湖区七星镇博山村将彻底在中国版图上消失。按照七星镇政府的规划，村民们将集中到镇上的湘南社区居住。

　　村民们的表情是复杂的，有的轻松自在、有的面无表情、有的愁眉紧锁。“其实我们组的人对这种做法并不怎么同意。”村民王海涛（化名）对记者说，“我们还是希望能保留一些自己的土地，这样还有些保障，而现在规定要全部流转，我们总的收入肯定要降低了。”显然，他对于即将到来的“无地”生活有些恐慌。

　　他告诉记者，之所以有些不情愿是因为耕地流转的补偿款不够高，而对于养老保险等保障手段还没有明确的说法。

　　按照七星镇的相关规定，对于农民流转出来的耕地，给予每亩每年700元的补偿，以后每年会增长50元。“这个标准对于那些只种一季稻的人来说是能接受的，但是有些种植蔬菜等经济作物的农民每亩收入能达到几千元，对他们来说是不划算的。”王海涛告诉记者。

　　不过对于宅基地置换城镇住房，王海涛承认村民们绝大部分还是愿意的。嘉兴的农村地区属于典型的江南水乡，水网密布。农民们的住房大多依河而建，一个村庄的农户住宅分布显得十分随意，不似北方农村那样相对集中，再加上每家每户宅基地占地较为宽松，这让为建设用地供应不足而苦恼的嘉兴市政府看到了农民的宅基地中所蕴藏的土地增量价值。

　　土地“饥渴”

　　事实上，对于位处经济发达的长三角地区的嘉兴市来说，对土地的渴求已经到了望眼欲穿的地步。根据预测，到2020年，嘉兴市年均新增建设用地指标为1.68万亩，与每年3万亩以上用地需求相比，至少存在1.32万亩的巨大缺口。而与其他地市相比，嘉兴市没有低丘缓坡、有海无滩，耕地后备资源严重匮乏。无法满足辖区内各级城镇建设以及工业用地的需求。

　　事实上，整个浙江省都面临着这样的问题，一边是国家18亿亩耕地红线的限制，一边是不断膨胀的城镇建设用地需求。

　　“人家上海浦东、成渝地区、天津以及长株潭（长沙、株洲、湘潭）地区都是国务院确定的综合改革试验区，而我们浙江也不想落后，所以省政府决定自己搞改革试点。”当地一位政府官员对记者说。

　　正是在这样的诉求下，2008年4月嘉兴被列为浙江省三大省级综合配套改革试点区之一，启动实施了以优化土地使用制度为核心的政策。通过挖掘农村宅基地的使用效率，增加城市建设用地指标的空间，无疑是吸引嘉兴市政府开展这项改革的主要动力之一。

　　“嘉兴市农村户均宅基地高达0.96亩，为全省的2.5倍。用于‘通村达户’的道路就占地40余万亩。如果集中居住，这些土地资源就能节约出来，利用率会有很大提高，整个城市的发展空间也会大大增加。” 嘉兴市农业和农村工作办公室副主任徐勇在接受媒体采访时说。

　　以试点之一的嘉善县姚庄镇为例，其计划用5~8年时间，投入14亿元，分期建设位于城镇规划区内0.98平方公里的农村新社区，引导全镇4805个农户集中居住。据镇政府人员介绍，姚庄镇户均宅基地1.163亩，若都集中到新社区居住，每户平均节约占地0.863亩，全镇可节约土地3800亩。

　　置换中的利润空间

　　尽管嘉兴的各个试点镇所施行的具体方法不尽相同，但在宅基地置换城镇房产中都必须在前期筹措大笔资金进行补偿安置和新社区的建设，这让位处经济发达的长三角地带的各镇也都面临很大的资金压力。

　　记者了解到，各个试点镇都成立了专门针对“两分两换”（两分是指：宅基地与承包地分开。农民搬迁与土地流转分开。两换是指：承包地换股、换租、换保障。宅基地换城镇住房。）工作的投资开发公司，注入资本金，进行签约、补偿、复垦、建设等各个项目的运作。

　　南湖区余新镇的“两分两换”工作在整个嘉兴市是进展最快的，这个距离嘉兴市区只有不到8公里的小镇在记者看来，已经类似一个小县城，中央大街、交通红绿灯、商场、酒店等一应俱全。

　　黄军的办公室就在镇政府的斜对面，他是镇上为此次“两分两换”试点专门成立的渔里投资有限公司的总经理。他告诉记者，余新镇这样的试点之所以能够比较顺利的进行这项土地改革，有三个基本要素，第一是区位优势，余新镇临近嘉兴市区，沪杭高速和高铁都在余新镇有出口，经济发展潜力很大；第二，农业已经不是当地农民的主业；第三是要有相当的经济实力，“因为这对资金量的需求是很大的”。

　　他领导的渔里投资公司注册资本金1.2亿元，由原来镇上的5家公司组成。他介绍说，余新农民平均每户搬迁成本为28万元，除去自付部分，镇政府的支付成本每户也有20多万元。按照余新镇参与“两分两换”试点的5个村共4200多农户计算，“总体可能需要15个亿”。因此黄军只能融资。

　　现在，黄军已经以未来新增的建设用地指标的收益为担保，取得上级政府嘉兴南湖区政府经人大授权的财政兜底担保，向当地银行融资了5.4亿元。这些钱除了用来支付农民的搬迁补偿费用，还以2000元/平方米的价格回购了500套镇上的商品房分配给那些选择置换标准公寓房的农户。“还有一个‘新贤小区’马上要开工建设，能提供2200套公寓房。”黄军说。

　　黄军把公司的收益寄托在置换出来的建设用地的商业和工业开发以及耕地流转的租金收益上。“我们这里的商住开发的土地价格已经达到了150万/亩，看这架势以后这几年肯定还要上涨。”另外，他把农民整体流转出来的耕地进行整理之后，承包给大型农业企业，他定的标准是：租金每亩每年1200元，500亩起租，企业的资金规模必须在300万以上。“到现在，已经有5660亩土地流转出去了，还有三家大企业在谈，两家是上海的，一家是香港的保华集团。”

　　本版文章除署名外均由本报记者李宾采写

　　成都“土改”：成都周边土地流转超过2000余亩。成都城乡统筹操作的是存量用地，整理成本较高，限制房地产开发，土地整理的投资者不易拿回成本。

　　嘉兴“土改”：通过宅基地置换排屋和商品房，集约化村民住宅用地，为经济进一步发展提供增量土地。

　　投资公司可将置换出的土地用于商业和工业开发，以获取收益。