陈淮预读“十二五”楼市基调 满足四类人住房需求

　　12日，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在由中国经营报主办的2009中国企业竞争力年会上表示，“十二五”中国城镇住房目标是“住有所居”，并指出了中国最迫切需要改善住房的四个群体。

　　会后，陈淮对《证券日报》记者表示，“房地产政策不可能在三五年之内解决住房问题，而要让中国全部家庭住房得到改善至少需要25年。上周国务院常务会议对个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年的决定，不能叫做打压投资性需求，而是不断完善住房需求改革的举措。”

　　今后房地产业靠农民？

　　陈淮指出，过去的房地产发展过分依靠沿海大城市核心区、高端住宅、富人及投资需求，以至于房地产业目前仍很脆弱。

　　他讲到，“在过去十年里，我们注重了沿海大城市核心市区的建设，这是迫不得已的选择，我们要和国际社会更大程度的接轨。但简单说，我们房地产业发展的景气状态，过渡依赖于四个因素，一个是沿海大城市核心市区，第二个是高端住宅，第三个是富人，第四就是投资、投机性需求。我们过度依赖这四个因素的房地产业仍然太脆弱。”

　　加快中小城镇化进程，是陈淮给出的药方。“今后要更多的转向平民化，中小城镇化，多元多层次化以及社会制度保障体系的完善。”

　　不久前，中央经济工作会刚刚落幕，对于其中房地产政策陈淮也有解读，“中央经济工作会有这样几个提法格外值得注意，今后要着重要把中小城市建设和小城镇建设作为重点，特别提出把符合条件的农民进入中小城市就业和落户作为重要任务，中国城镇化的重要任务。”

　　而这一点，也被陈淮视为地产政策“十二五”规划的指向。会后他向记者谈到，2011到2015年的十二五规划已经迫在眉睫。年内要将建议递交上去，再在2011年两会上进行讨论。

　　最后，陈淮总结式的说“因此可以推断，2010年到2015年十二五规划以及此后长期战略发展中，在前十年我们曾经依靠农民工为城里人建城市和住房的时代，将转折为依靠农民工为农民工建城市和住房的时代。”

　　年轻人和“三中”群体被忽视？

　　“在过去十年中，我们卖了7000万套商品房，但平均每年只解决了3.5%的家庭的住房问题。社会永远有一部分是靠自己的力量买不起房的，连租都租不起的。”陈淮表示，“我们过去盖的房不少了，可以说是世界性奇迹，从1999到2008年末，中国盖了将近80亿平方米的城镇住宅，卖了7000万套商品房，而中国就是到08年末城镇家庭也不过才2亿家庭，听起来真的很大。2008年末，我们人均才不过20平米。”

　　“现在中国迫切需要改善住房的是四个群体：第一是那些城镇中在过去一时间没有得到改善的困难群体，低收入群体。住房保障体系仍然需要加强宏观经济，财政政策中仍然在这块上要加大力度。

　　“第二个部分是等着结婚的年轻人，全世界年轻人都面对一个不可回避的矛盾，这部分群体也是受迫切需要改善住房的群体。第三个群体叫三中人士，中年、中等收入，企业中层。中央经济工作会议说，继续支持自主和改善性需求，其中改善性需求的主体就是这三中人士。第四个群体，进城农民工，如同中央工作经济会议说的，要把符合条件的农民工，在中小城镇和落户，落户指的不仅是户籍，还要有地住，享受城市资源覆盖。”陈淮表示。

　　不过当记者问道“保障性住房可以覆盖低一类人群、进城农民工将被中小城镇分流、但第二三类人群将有什么样的政策支持时”，陈淮避开了这个问题，而是回答“房地产政策不可能在三五年之内解决住房问题，而要让中国全部家庭住房得到改善至少需要25年”。

　　“现在年轻的80后在北京高喊买不起房子和今年金融危机年初的时候三千万农民工返乡两件事之间有一个内在的共同原因，就是中小城镇城市发展严重不足，我们在北京核心市区无论怎么盖房子，绝对装不下那么多人。全世界的共同经验一个是发展公共交通体系，而且是快速轨道交通体系。但这只是妥协的方案，另外一个是微型城和中小城镇的建设。因此，中央经济工作会议格外提出来，中国的城镇化的重点是让符合条件的农民在中小城市就业和落户成为重点，城镇化的重点中小城市。”陈淮表示。

　　12月，全国工商联房产商会会长聂梅生曾向《证券日报》记者表示，今年的楼市呈现出了“三高一低”的现状,尤其一低是指是保障性住房的计划指标仍旧没有完成。只完成了计划指标的20%多,缺失了70%以上。 (来源：证券日报)