平抑地王现象还需持久性约束力

　　尽管针对中国房地产市场的宏观调控措施不断出台，但国内房价依然昂首向上的趋势却没有得到任何改变。中国房地产信息集团提供的数据显示，过去五年，全国房价平均上涨了两到三倍，其中北京、上海、深圳2004年商品住宅的价格分别是每平方米4747元、5761元和6385元，但到2009年9月底,三地房价蹿升到了每平方米12482元、12016元和13893元。

　　在推动房价上涨的诸因素之中，地价一直被舆论提到被声讨的前台。但是，究竟是房价拉起了地价，还是地价推升了房价，却如同鸡生蛋还是蛋生鸡那样始终没有弄出个子丑寅卯来。全国工商联在一份调查报告中称，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，其结论是地价乃房价上涨的罪魁祸首。然而，国土资源部却在对100多个城市的抽样调查后明确指出，目前中国地价占房价的比例为15%~30%，平均为23%左右，因此地价并不是推高房价的主要原因。针对国土资源部的结论，中国房地产协会指出，国土资源部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格有时间差；同时，土地增值税跟地价密切相关，并且所占比重较大，而国土资源部公布的地价中增值税并不在其中。基于此，中房协认为国土资源部的结论经不起考验。

　　笔者认为，在地价与房价的关系上，应当客观地确立以下三种判断：一是无论地价与房价之间的比是多少，土地成本必然会打入房屋价格，其对房价不可能不产生推波助澜的作用。二是“地王”价的不断刷新可以确定为楼市的风向标，因为在面粉的价格比面包的价格贵之后，“面包”一定会涨起来。三是“地王”改变了开发商和消费者的预期，可能引致房地产市场泡沫的再现。因此，地价推动房价就成为必然。

　　实际上，现实中地价推升房价相对于我们的主观判断要简单和清晰得多。其中一个非常能说明问题的事实是频频出现的“地王”已经对周边区域的地价、房价起到示范效应，并直接推动房价的上涨从核心区域向周边地区扩张与蔓延。据悉，当富力地产以楼面地价1.5万元／平方米竞下北京广渠路10号地后，其周边二手房价纷纷上涨了3000元／平方米。中化方兴以1.6万元／平方米的楼面地价竞得广渠路15号地块后，周边房价迅猛蹿升到了2万元／平方米。同样，当广州城建拿下珠江新城地块后，周边小区的房价就上升到了2.5万元／平方米，涨价幅度达到10%，最高涨幅甚至超过30%。

　　拿地是为了囤地进而达到推高房价的目的，是许多“地王”的惯用手法。据中国房地产测评中心发布的统计数据，截止到2009年三季度末，国内10大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。业内人士据此指出，按照目前开发商手中所囤积的土地数量，足够其开发10年甚至30年以上。

　　需要特别指出的是，开发商大规模地囤地并不是由于土地供应不足所引起的。为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，改善楼市供求关系，2009年国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供应，似乎并没有调动房地产企业的开发热情。以北京市为例，2009年北京推出的土地数量不仅比往年显著增加，同时还拿出了1000亿元进行土地储备，但北京的住宅开工面积不升反降。据统计，2009年1~9月，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。开发商大肆囤地的直接目的就是减少土地的实际供应量，形成土地供不应求的市场假象，从而增大房价上涨的预期或者直接推高房价。

　　用高房价向消费者转嫁高额的土地购置成本进而回收利润，“地王”们似乎完成了一个精彩的土地财富增值过程。然而，出来混，迟早是要还的。2009年产生的“新地王”们面临的未来命运并不乐观。一方面，土地的超额溢价宛如一枚定时炸弹悬挂在“地王”的头顶之上。资料显示，截止到2009年10月,全国城市土地出让溢价平均超过了57%，而且2009年“新地王”中已经有70%的地块出现地价高于房价的局面，这种状况一旦遭遇到政策与市场紧缩，天价土地很可能演变成开发商的坟墓。另一方面，房地产存在着5年周期的市场定律，过去5年中国房地产市场总体是亢奋向上，但未来关于房地产政策的紧缩预期正在随着经济基本面的改善而不断强化，一旦这种强化演变成抑制市场刚性需求的力量时，“地王”们难逃退地赔钱的厄运。

　　当然，也许人们对于“地王”们大喜大悲的故事并不感兴趣，对于他们自酿的苦果也不会投去同情的目光，但是“地王”乱象带来房地产市场乱象的结果却无法脱离公众和政府警觉的视野。正因如此，宏观政策针对“地王”现象的调控之拳似乎从来没有停止过。因此笔者认为，平抑“地王”现象进而抑制房价过快上扬还需要进行具备持久性约束特征的制度创新——

　　招拍制度主要是指，拍卖结果改“价高者得”为“价中者得”(去掉离谱高价和低价，取中间价格)；要规范招拍流程，特别是在现场竞价环节应当进行风险提示，避免竞价者的盲目叫价冲动。

　　监管制度土地供应后，为确保开发企业按照招拍挂过程中事先确定的规划指标完成开发，应建立单宗地块出让规模跟踪监控制度，针对“天价地”尤其应重点防范企业把自身承担的风险转嫁给社会承担。

　　信息公开制度政府相关部门应当在前期市场调研的基础上，在土地整理储备排查阶段加强信息摸底，了解市场需求，制定年度土地出让明细表，并公示出让的所有土地。要及时公开土地拍卖结果和竞买者的信息，置土地开发和经营者于社会大众监督之下。

　　财税制度一是，将土地出让金大部分收归国有，并严格按照规定的比例用于廉租房建设和保障性住房的建设之上，由此抑制地方政府高价卖地的冲动；二是，即便土地出让金仍归地方政府所有，也应当硬性规定其绝大部分或者国家采取征收地方所得税的方式提取部分资金用于廉租房建设和保障性住房的建设。(张锐)