沪上房贷盛宴开席 开发商“移花接木”玄机重重

　　个贷市场，大行长袖善舞。

　　“我认为，11、12月份的按揭贷款增量都将在1000亿元以上。”12月14日，一家股份制银行零售信贷业务负责人告诉记者。

　　这位负责人透露，10月份金融机构按揭贷款增量为1230亿元（而去年同期为负增长），占当月居民户贷款及个人消费性贷款 增量的78%和90%。据此推算，11月份的按揭贷款增量约为1800亿元。

　　而大行在信贷结构调整中，“加仓”房贷的迹象明显，工、农、中、建四大行在10月份的按揭贷款增量中占到63%，占当月四大行全部贷款增量（1374亿元）的56.7%。

　　不仅个贷，房地产开发贷款“深受商业银行喜爱”。

　　1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%，其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；与9月末相比，国内贷款在两个月内增加了804亿元。

　　这下乐坏了开发商。

　　12月初，在申万组织的投资者见面会上，一家地产上市企业人士称，银行在今年6月份看到房价确定性上涨的趋势后，就把房地产列为仅排于基建之后的第二大愿意放贷的行业，“（房地产开发贷款）到现在为止都没有要收紧的意思”。

　　但开发贷业务与地产起伏息息相关，商业银行“与狼共舞”，风险隐患自不待言。

　　一方面是房地产行业信贷集中度偏高，另一方面是部分开发企业“移花接木”，信贷资金用途失控。近日，上海银行业人士透露，11月底，监管机构召集在沪中小银行分行负责人，“关注房地产开发贷款风险”也成为监管要求之一。

　　房贷“盛宴”未了

　　细剖今年天量信贷，各家银行“好手”出手“三招”：一招为地方政府融资平台贷款，二招为票据融资（上半年增量为1.7万亿元），三招为房地产信贷。

　　央行货币政策执行报告显示，截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款（下称“房贷”）余额为6.81万亿元，较上年末近增加1.53万亿元，占到前三季度8.7万元信贷增量的17.6%。

　　无论是个人购房贷款，还是开发贷款，今年前三季度的增量，均达到去年同期的3倍以上。其中，今年1-9月份，购房贷款余额增长1万亿元，去年同期为3000亿元；同期，开发贷款增量约为5400亿元，去年同期约为1700亿元。

　　而在前两招收力后，房贷扮演着10月份以来的信贷主力。

　　按揭贷款方面，以10月份为例，当月居民户贷款的新增占比为62%，达到1576亿元；其中，按揭贷款增量达到1230亿元（占居民户贷款增量的78%），新增占比也达到48.6%。由此可见，个人房贷揽下10月份信贷增量的半壁江山。

　　“去年同期是-6.74亿元，10月份个人房贷同比大增，这一趋势将在年内延续。”前述股份制银行相关负责人表示。11月份，居民户贷款新增2377亿元，如果78%占比不变，则当月个人房贷增量将达到1854亿元。在结构调整的大背景下，各行纷纷发力个人房贷业务。其中，工、农、中、建四大行10月份信贷增量的一半以上为个人房贷。当月个人房贷的相关数据显示，大行方面，中行增加223亿元、建行209亿元、工行194亿元、农行192亿元；股份制银行（人行口径）的增量共为363亿元，其中，招行148亿元、交通银行59亿元、兴业银行33亿元，位列前三甲。

　　12月9日，一家大行个贷业务负责人称，因担心优惠政策到期，明年的部分购房需求在今年底释放，这可能会对明年的按揭贷款增长造成一定压力。

　　前述股份制银行相关负责人指出，四季度以来，银行并未收紧个人房贷的额度，只是申请贷款的购房者增加，信贷额度就显得紧张。他预计，11、12月份的按揭贷款增量均在1000亿元以上。

　　不过，这位负责人并不担心明年的按揭贷款业务，因为“目前释放的需求是明年年初的，而年初往往是个贷的淡季”。

　　开发贷款同样乐观。

　　今年1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%，较1-10月份扩大1.5个百分点；对此9月份的8190亿元来看，10、11月份，国内贷款在两个月内又增加了804亿元。

　　值得关注的是，11月份国家统计局对土地储备中心土地购置费的统计方法进行了规范，从而影响到国内贷款的数据。而在未调整前，10月份当月国内贷款部分就增加929亿元。

　　一家在港上市的开发商表示，房地产开发贷款到现在为止还有9折优惠，都没有要收紧的意思。

　　但一家上市银行房地产金融事业部人士说，优惠利率的贷款并不容易，“民营开发商更只能是奢望”。

　　开发商“移花接木”

　　作为楼市热点城市之一，今年以来，上海中外资银行房贷业务连续突破6000、7000亿元大关，9月末达到7134亿元，占全国房贷余额的10.5%，开发贷占比也是如此。10月份以来，上海房贷继续增长，且增幅有进一步扩大之势。

　　对于近年来新进入上海市场的一些中小银行而言，房地产开发商成为重要的营销对象之一。对此，一家上市银行授信管理人士称，因为开发贷款的综合收益高，不仅可以带动对公存款、个贷业务，还可以撬动财富管理、信用卡等零售中间业务等。

　　但硬币有两面。

　　11月下旬，监管机构召集在沪中小银行分行负责人。与会人士透露，监管机构指出“贷款行业集中度偏高，突出表现在房地产行业”。

　　而在整体房贷质量向好的背景下，9月底，沪上中外资银行商业用房开发贷款不良额较年初出现小幅增加。当地银行人士称，近几年来，上海银行业商业用房贷款增量多，增速较快，其潜在风险隐患值得关注。

　　不仅如此，与商业地产相关的经营性物业贷款，近年来也有快速增长。本报记者调查发现，经营性物业贷款暗藏玄机，此类贷款往往被用于置换贷款，借着经营性物业贷款之名，开发商获得的信贷资金实际上是用于偿还借款人的存量贷款。而在做高手中持有的商业地产评估价值后，开发商不仅可以获得超过存量债务规模的经营性物业贷款，其多余的信贷资金，可能会被改变用途，不排除用于购置土地或新项目开发的可能。

　　经营性物业贷款的快速增长也引发监管机构的关注。知情人士透露，在上述会议上，监管机构表示，经营性物业贷款发放后管理难度大，有的贷款资金用途严重失控，操作合规性存在疑问。

　　对此，监管机构提示在沪中小银行，关注房地产开发贷款风险，不得以流动资金贷款形式发放房地产项目开发贷款，严格管理经营性物业贷款资金用途。

　　虽然，商业银行短期内不会减仓开发贷款，但开发商并不能盲目乐观。

　　前述上市银行房地产金融事业部人士直言，在营销时，该行发现，部分开发商对已经实施的固定资产贷款管理暂行办法，还抱有幻想，希望银行想出变通的方法，以保证用款时有很大的自由度，“但这是不可能的”，他说。

　　所以，如何利用好已经拿在手中的银行贷款，就成为开发商颇为现实的一个做法。

　　前述在港上市的开发商表示，虽然手持现金数十亿元，但公司希望可以把握土地市场机会，而并不急于偿还贷款。