来源：中国经营报
作者：龙飞
“强龙不压地头蛇”的年代早已成为过去。
“2010的主战场在二线城市！”万科精神领袖王石2009年年初的判断似乎再度得到验证。除了日益“沸腾”的房价外，刚结束的中央经济工作会议也给了二线城市疯狂的“理由”：放宽中小城市户籍限制，这无疑给中小城市增加了一
当然，具体细则还有待地方制订，但二线城市的确开始吸引越来越多全国地产商布局。“即使在珠海的竞争也是极大。”格力地产董事长鲁君驷在完成借壳之后如是说。在他看来，赖以起家的二线城市，今后也将面对大型地产商的直接冲击。
哪里是“蓝海”
可谓一语成谶，格力地产上市后的第一次亮相就是一场血战。
12月3日，珠海推出了4块出让土地，其中最引人关注的是唐家湾地块。起拍之初，局面一片冷清，3020元/平方米的起拍价几度冷场，一直是保利地产、深业控股、香港晋图控股等外来地产商举牌，每次加价幅度都为20元/平方米。而且有数次拍卖师两次报价后才有公司举牌。
等到价格上到4700元/平方米之时，格力地产才第一次举牌，随后竞拍逐渐进入高潮。格力、保利之间的叫价此起彼伏，加价幅度也逐渐上涨到200元/平方米。终于，当格力地产咬牙把价格抬到7400元/平方米后，保利停止了报价。
66亿元，成功上市不久的格力地产终于完成了第一次处子秀，也成就了珠海的新“地王”。
格力地产一位内部人士向《中国经营报》记者表示，“根本没想到保利会一直咬着不放。”成就又一块地王也是无奈之举。因为这是格力地产必须巩固大本营资源的“必争之地”。目前格力地产在售的项目并不多，最主要的两个项目就是格力广场和格力香樟。其未来业绩的增长还可以依靠其位于珠海繁华地段的另外两个优质项目，这两个项目总面积约为60万平方米。
但遗憾的是，除了这四个项目之外，格力地产已无更多的土地储备。在竞争日益激烈的珠海，格力地产已处于难觅新土地尴尬。长城证券的研究报中认为，格力地产目前拥有的权益未结算面积105 万平方米，其在2013年后的土地储备将显不足。
其实早在2007年年初，一线开发商就普遍开始布局二线城市。当年中城联盟的普遍观点就是“二线城市是房地产发展的蓝海”。万科、保利、中海、碧桂园纷纷加大在二线城市的布局，其间由于市场环境恶化，这种势头在2008年一度逆转。但从2009年初开始，大鳄们的行动又开始加剧。以万科为例，其2009年有超过60%的新增土地储备是位于二线城市。即使是将战略要地放在一线城市的保利、中海等巨头，同样不放弃二线城市的争夺。在他们的强势进入之下，一些原本二线城市的龙头房企优势荡然无存。
经过多年的布局，保利、万科、中海等等一大批外来竞争对手已经在珠海站稳了脚跟，而且都取得了不错的项目储备。例如招商地产在珠海就有着近千亩的储备用地，主要集中在格力66亿元“新地王”附近。格力的土地储备没有任何优势可言。
“现在取得土地的途径已经只有华山一条路，只能通过政府招拍挂。”格力地产一位高层曾向记者表示，即使本土企业可以通过参与一级土地开发，降低拍卖成本。但这种“小钱”在一线房企眼中几乎可以忽略。业内普遍认为开发商参与一级土地开发，可以为二级土地拍卖降低10%~20%的成本。但对于“穷得只剩下钱”的房产大鳄而言，拍卖会上这些根本不算优势。“而且地方政府对于大型开发商进驻一直抱热烈欢迎的心态，因为这对当地的土地财政绝对有利无害。”曾有珠三角政府官员如是说。
同样的，全国发展商在二线城市复制其商业模式也没有任何困难，并且凭借其知名度，总能取得更多的品牌溢价。例如中海地产在珠海的首个项目，其采用的是中海惯常的港、澳、内地三地同时公开发售的销售模式，这在珠海引发了购房者的追捧，据说首批项目两次售罄，实现销售收入3.9亿元。
格力地产必须加强在珠海的部署，“这里是格力最有实力的地方，如果这里都败北那别提什么扩张。”上述格力的内部人士如是说。
何日见收成
毫无疑问，二线城市的原龙头企业最大的优势还是其当地的人脉关系。
格力集团是珠海国资委直属的重点企业，也是珠海少见的有作为的“亲儿子”。其在官商界的影响自然相当巨大。在年初珠海市政府的一次工作会议上，负责城建的官员曾表示“珠海市的财政实力不强，一些其他城市城建集团的职能，例如横琴开发等都应该由格力集团、华发集团领头”。华发股份也不敢轻视这位老大哥，其高层也曾私下表示，格力在珠海的实力不是他们所能比拟。
政府扶持首先就表现在一些大型工程承接上，港珠澳大桥之珠澳口岸人工岛就将由格力地产建设。珠海在城市建设、海岛开发上格力集团都会深度参与。
城市开发收益短期内还不能体现在格力地产的财务报表上，但这些隐性资源无疑是格力地产的竞争法宝之一。
从各方数据可见，格力地产有着不错的资源优势，但这些优势转化为利润还有很长的路要走。回顾一下格力地产的历史，其实不乏政府资源无法转化为利润，反而成为包袱的事例。实际上，在2002年吸收合并了特区房地产开发总公司后，格力地产的前身甚至一度是珠海市最大的房地产公司之一，在珠海、中山、澳门、香港都有物业。但由于业务分散，加上珠海市进行城中村改造期间，对房地产业影响比较大，格力房产因此被压住不少流动资金。格力房地产发展陷入停滞。
2004年格力石化事件爆发，为了保证格力集团的资金链，格力房地产低价转让了大量的优质土地资源。等到危机过后，2005年初格力房产只有7名员工，被形容为一本营业执照、一个公章的“皮包公司”。
“所以我们要上市。”鲁君驷表示，格力地产上市的第一目的并不是融资，而是争取发展空间，他认为“格力电器当年也正是因为上市才真正迈开快速发展步伐”，上市对于公司治理结构的完善、人才培养都有着重要意义。
只是在房地产市场进入白刃战的年代，留给格力地产的时间还有多少？
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