金融手段是房地产调控的“灵魂”

　　12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议认为，运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　从统计局公布

的2009年11月的统计数据看，房价同比上涨5.7%，环比上涨了1.2%。即11月份的年化房价涨幅接近15%，但以笔者的观察，北京、上海等一线城市的房价上涨远远超过该数据，11月份北京二手房的涨幅环比应该在10%左右，而同比应该超过了30%。很多新房出现了抢购。这恐怕是政府将二手房税收优惠政策取消的重要原因，但笔者认为，对于房地产调空而言，取消二手房的税收优惠充其量只是“温柔一刀”而已，难以抑制房价的飙涨。控制房价应该从货币政策调整入手，需要出组合拳。

　　房价上涨的直接原因是信贷井喷

　　之所以建议从货币政策调整入手，是因为导致房价过快上涨的直接因素就是宽松的货币政策导致的。

　　宽松的货币政策通过供给与需求两个方面影响房价。

　　从供给因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房企大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。

　　土地的供给同样受到信贷政策的影响。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产组装成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在今年新增加的9万亿贷款中，有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到一个反常的现象，在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20%多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。

　　从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低。

　　另外，需强调的是，宽松的货币政策已经唤起市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。随着信贷的高速增长，我国今年的货币供应增长非常迅速，广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。明显的标志是：一、债券市场的收益率快速回升，新发行的公司债券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右；二、狭义货币供应量迅速上升，M1已经从2008年底的10%增长到目前的33%，上升了20多个百分点。存款活期化说明老百姓将资金选择存定期的意愿快速下降。买房成为一种无奈甚至是恐慌性的选择。

　　对币值稳定的怀疑

　　在物价稳定的情况下，社会公众对货币的稳定可能不太关注，但遇到物价上涨或金融危机，社会公众对货币值的关心程度一定会大大增加，黄金价格的大幅度上涨已经折射出全球人对美元等国际货币的不信任，而房价的迅速上涨反映了中国老百姓开始担忧自己手里的人民币的购买力问题，此问题非同寻常，应该引起决策者高度关注。

　　因为我们的货币发行已经远远超过了GDP的数量，过量的货币一旦被“惊醒”，将直接冲击经济与金融的稳定。

　　看看数据就知道我国的货币多发行了多少。1979年末的所有银行存款第一次超过1000亿元人民币，到1989年末第一次超过1万亿元人民币，1999年第一次超过了10万亿人民币，如今的2009年末将超过60万亿元人民币，即货币数量每十年扩张十倍！当然，货币的增长有合理的成分：第一，因为经济总量的增长需要货币的增长；第二，这30年我国市场经济从无到有，很多经济领域从实物配给过度到货币分配，这本身是一个货币化的过程；第三，是金融深化过程需要增量的货币供给。

　　但无论如何，类似2009年的30%以上的货币增长速度是不正常的。

　　从货币过度发行的原因看，1995年之前的货币过度发行主要是由于财政从中央银行透支造成的，而2001年之后的货币过度发行的原因则与外汇储备占款直接相关。2003年以来，中国的外汇储备增加了2万多亿美元，对应的货币投放是18万亿元人民币，也就是说，在这6年中，我们向市场多投放了18万亿人民币。货币过多地投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，股市与楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。

　　2006年至2008年上半年，人民银行采取提高存款准备金率及发行央票的方式将多投放的货币锁定，但无法完全对冲掉，结果是出现了房价的连续多年的上涨。2005年以来政府出台了很多政策调控房地产市场，但效果欠佳，根本原因就在此。

    2008年底，为了应对全球金融危机，人民银行暂时停止了对冲货币的操作，并停止对商业银行的信贷额度控制，使囤积在中央银行（主要是以存款准备金和超额准备金的形式存在）和商业银行的货币立即被激活，最直接的表现就是信贷的井喷式增长。这是2009年房价出现过快上涨的本质原因。

　　房地产调控的难度

　　为保增长，我们必须依赖投资的增长，投资中，房地产市场占举足轻重的地位，尽管从投资总量看，房地产只占20%左右，但房地产的产业带动作用强，如果房地产行业不景气则钢铁、水泥、建材、家电等行业的销售就立即出现困难，房地产行业是现阶段我国经济增长的龙头。尤其在扩大内需的经济刺激政策推出之后，我国经济增长将更加依赖房地产投资的增长，因为出口即使复苏也难以达到2008年前的高增长。

　　当前，在房价上涨的刺激下，房地产投资快速回升，但问题的关键是，如果让房价继续上涨，它能持续多久？继续上涨的后果是什么？北京、上海等一线城市的房价已经远远超出了普通工薪阶层的收入承受能力，北京五环以内没有价格低于1万元/平方米的房子了，普通的一套房子需要100多万，四环以内则需要200多万，而各部委及其他国家事业单位的职工的年收入一般难以超过10万元。购房压力可想而知。如果继续上涨则购买力会越来越小，北京的住房销售在6月份达到高潮，当月销售了18000多套房子，而后随着价格的大幅度上涨销量逐渐下降，到9月份只销售了9000多套，是6月份的一半。高房价已经使住房将成为富人的专利，显然与构建和谐社会的宗旨是背道而驰的。

　　但如果强力打压，则市场立即进入调整，市场重新进入买卖博弈状态。

　　从市场运行角度看，开发商与买房者之间永远是博弈关系，当房子好卖时，开发商就会涨价，房子不好卖时就选择降价。其行为无可厚非，但从政府的角度看，市场的博弈行为往往会浪费很多时间，因为开发商从涨价到降价的行为调整需要较长时间的观察、分析，而买房者往往是倾向于买涨不买跌，当开发商感觉价格过高而重新开始降价时，买房者就会再次产生观望情绪，市场重新出现僵局。届时将重新出现房地产交易、房地产投资双双下降的局面。2007年下半年的房地产调控直接导致了2008年的房地产市场交易低迷（同比下降20%），房地产交易低迷又导致了房地产投资的下滑，使钢铁、建材、家电等行业都陷入不景气。其经验和教训值得我们反思。