亚运城成中国总价地王 独家开发会否抬高房价

正式“出嫁”,165亿元底价未开拍便已成广州乃至中国的总价地王。记者昨日从广州市国土房管局获悉,尽管有四家开发巨鳄、房企联合体报名竞拍,但是最终仅有三家缴纳竞买保证金,杀入亚运城争夺战的最后一轮。

　　广州市国土房管局相关负责人还表示,亚运城项目预计需要6年 开发与销售周期,平均每年销售约60万平方米,不会形成区域垄断,又不会对区域市场形成明显冲击。

　　1

　　为何整体打包出让?

　　释疑:拆分后或

　　削弱亚运城市场价值

　　亚运城项目占地263.952万平方米,总建筑面积438万平方米,商业建筑面积20.76万平方米,居住建筑面积384.88万平方米,抵得上广州一年250万平方米的推地计划。

　　此次亚运城出让采取整体打包的形式,165亿的起拍地价,在广州乃至全国的地块拍卖中也是史无前例,称得上是“骇人听闻”。一个广州亚运城项目的起拍地价,就相当于16.5个西塔项目,大约4个科学城地王。

　　此前,有广州市人大代表对亚运城“整体打包出让”提出:165亿的资金由一个开发商一次性拿出来可能很难,而切分成三块或五块,卖给多个开发商,可以快速回笼资金。

　　昨日,广州市国土房管局首度对此作出回应。相关负责人表示,从一年多市场调研推介后市场反馈的结果来看,普遍认为整体出让能吸引更多市场主体参与竞买,更能反映市场的需求。“整体出让最能够体现亚运城项目的市场价值。”她表示,亚运城作为整体才能以其规划、建筑特色及体育场馆等配套设施体现其独特性,拆分后的亚运城会因为对原有建筑物的分割管理丧失它的特色,也会影响其市场价值。

　　该负责人还指出,整体出让将有利于政府前期投资的赛时设施建设资金的回收,有利于节约亚运城的财务运作成本。由于亚运城的运动员村等已建成物业,均为亚运会赛时所需而建,整体出让更考虑到亚运文化内涵的延续,因此需要引入有实力的开发主体开发、维护、管理亚运城项目。

　　2

　　“独家”开发会否抬高房价?

　　释疑:“亚运城不是必选题”

　　不少业内专家和市民担心:亚运城项目整体打包拍卖给同一家开发商,很可能形成区域的价格垄断,进一步抬升当地房价。

　　广州市房地产交易登记中心相关负责人提供了这样一组数据:目前番禺区年新建商品住宅销售量近200万平方米。亚运城项目居住面积共384.88万平方米,由一个开发主体进行有序开发的话,预计需要6年开发与销售周期,平均每年销售约60万平方米,“亚运城每年销售住宅面积不会超过广州楼市的10%”。

　　“这样的销售规模可以在不削弱市场价值的基础上,给予市场稳定持续的商品住宅供应,既不会形成区域垄断,又不会对区域市场形成明显冲击。”该负责人说。

　　“亚运城只是番禺乃至广州楼市的一小部分,不是必选题,而是选择题。”她解释说,买家蛋糕就那么大,不会因为亚运城的开发而无限扩大,一旦定价太高,买家就会选择其他楼盘。

　　她还表示,若将亚运城在短期内拆分出让,众多开发企业为了抢占市场先机同时进行无序开发,会导致市场短期内仅仅亚运城一个项目的住宅年供应量激增到200万平方米以上,这样的销售规模可能会远超出市场需求,导致区域市场供求失衡。

　　记者发现,按照每套住宅100平方米计算,亚运城每年约为广州楼市提供6000套新房。而去年销售冠军碧桂园凤凰城的销售数量还不到5000套。这意味着,亚运城就相当于每年为广州新增一个超级大盘。

　　3

　　亚运城会否重蹈“地王”覆辙?

　　释疑:市场行为难干预难预测地价

　　亚运城项目涉及资金数目庞大,尽管出让条件中设置了诸多门槛条件,但如今后企业的经营状况不佳、楼市状况改变,很可能影响到亚运城后续开发,甚至导致烂尾。

　　广州市国土房管局相关负责人表示,土地出让合同明确规定开发商何时交地价、定金,如果开发商未按照合同规定的期限完成相应的项目,除了对其进行经济处罚外,还可以将土地收回,防止让地块闲置烂尾。

　　市民担心:开发商疯狂抢地导致亚运城地价抬升、“地王”出炉,重蹈2007年多幅“地王”晒太阳的覆辙。

　　广州市国土房管局相关负责人表示,土地拍卖属于市场行为,难以预期地价将到何种水平,广州很难在土地招拍挂制度上超越国家限制,但是一旦亚运城地块出现闲置,肯定会进行处理。

　　4

　　开发商先建房卖掉不管学校医院?

　　释疑:开发商须捆绑建设公共配套设施

　　从公布的规划文件中可以看出,未来亚运城的配套完备,将提供从幼儿园到高中的一条龙配套,还有完善的体育运动设施和医院等。

　　这些公建配套能否随着楼盘开发按时移交,会否出现房子建好了,学校、医院等却不见踪影的状况?

　　对此,广州市国土房管局相关负责人说,整体打包的亚运城项目包括了14幅未开发商业、住宅用地,开发商缴纳首期地价时,选择其中一幅商业、住宅用地开发,除了本身的公共设施建设外,还将搭配一幅绿地、学校等公建配套用地,只有把公建配套建成后,楼盘才能申请预售。此举开了广州市出让土地的先河。

　　5

　　亚运城花落谁家?

　　释疑:三巨头角逐亚运城

　　广州亚运城将花落谁家备受关注。此前有消息称,有四家开发商报名参与竞拍,包括:保利、万科、中海联合体；富力、雅居乐、碧桂园联合体；中海；中信。

　　广州市国土房管局相关负责人表示,为防止开发商“串标”,具体竞拍开发商尚不能公布,最终竞买申请截止时满足条件的申请人有四家报名,缴纳竞买保证金的申请人也有三家。

　　她说,按照土地出让公告,竞买开发商要在本月10日前先交20亿元保证金,而其中一家独自竞买的开发商未交保证金,退出亚运城争夺战。这也意味着,亚运城项目由最初的四强争霸演变成三巨头角逐。