信贷差别化是遏制高房价“杀手锏”

　　国务院常务会议明确提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。这意味着个人房贷将对投资投机性购房收紧。

　　房地产业内人士解读会议精神时认为，中央政府首次公开表示要“遏制”房价，其措辞较以往更为严厉。相比之下，２００５年“国八条”及２００６年“国六条”提出的是“稳定房价”。此次会议指出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，“遏制”二字的分量重于“稳定”。联系日前宣布取消二手房营业税优惠政策，以及国家发改委表示将抑制投机性购房，对炒楼一族来说绝对是利空。

　　遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。２００７年９月，央行、银监会联手调整房贷政策，当时的政策出台背景是针对部分地区房价上涨较快。该政策调整重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平。此次政策同样包含两点：一是支持居民自住和改善型住房消费，二是抑制投资投机性购房。换言之，符合首套住房贷款条件的个人房贷，仍会得到政策支持。遏制高房价，被念“紧箍咒”的是投资投机性购房，如二套房贷。

　　实际上，监管部门从未对二套房贷政策松绑。按规定，二套房贷须是基准利率的１．１倍，且首付不得低于４０％。可在今年楼市火爆行情中，二套房贷很大程度上起到了推波助澜的作用。一边是监管部门重申政策不变，另一边商业银行操作上集体“闯红灯”。直到年末信贷指标完成，各银行才纷纷抬高二套房贷门槛。

　　就遏制房价过快上涨而言，投资投机性购房的“退潮”非常重要。数据显示，今年１至６月外地居民和境外人士住房贷款增量占上海全部住房贷款增量的比重为２９％，１至９月升至３６％，其中，７、８月份的这一比例均达４２％。特别是境外人士住房贷款增量占比，７至９月分别达到３％、６％、８％。通过“两外人士”房贷增量占比上升，可以看出投资投机性购房的升温。

　　严格执行二套房贷政策，实行差别化利率，投资投机性购房的热度应该会下降。按现行基准利率，５年以上二套房贷利率上浮后是６．５３４％，而七折优惠利率可降低至４．１５８％，两者相差２．３７６个百分点，相当于一半贷款利息成本。显然，投资投机性购房者不是不会算账，其之所以大手笔炒楼，与贷款成本偏低有很大关系。加大差别化信贷政策执行力度，首先要严格执行监管政策，不对二套房贷“网开一面”。

　　需要指出的是，高房价对商业银行同样意味着风险。央行人士早就提醒，由于国内房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上。房地产市场发展迅猛，房贷占比不断提高，势必加重风险。２００９年９月末，上海商业银行发放的个人房贷余额达３８２７．７亿元，占全部贷款总额的１３．２％。如果加上商业性房地产贷款，部分银行的房地产贷款余额占比超过三成。一旦因为房地产市场大幅波动而遭遇风险，后果十分严重。可见，严格执行监管政策，也是商业银行自身利益的需要。

　　部分城市房价过快上涨，已是有目共睹。有的城市房价赶上了国外大城市，但居民收入远不及国外。土地拍卖价格屡创新高，竞拍的开发商甚至直言“没有最高，只有更高”。听任房价上涨似“脱缰的野马”，房地产泡沫必然不断堆积，最终危及整体经济的健康。因而，加大差别化信贷政策执行力度，是遏制高房价首先该用的“杀手锏”。