楼市政策近期密集调整 房价涨跌该怎样读懂

　　最近一周时间内，中央楼市政策密集调整：

　　12月9日，国务院常务会议研究决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。14日，国务院常务会议再出房地产调控四条措施：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。

　　对此，市场各方有着不一样的理解。

　　专家：遏制房价疯长，不会大起大落

　　南京市房产局副局长郭宏定认为，“国四条”是前不久中央经济工作会议上“两句话”的完善和延伸。“我们正领会中央精神，并进行贯彻。可以肯定的是，明年南京的住房保障力度会更大。”

　　而在房产专家看来，营业税优惠政策取消加上“国四条”，犹如一个“组合拳”，从供给、需求、监管、保障的各个方面调整房市，初衷还是遏制部分城市房价的过快上涨，抑制投资和投机性需求。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉评价说，从供应来说，“国四条”提出要适当增加中低价位、中小套型商品住房和公共租赁房用地供应，既扩大土地供应量，又调高中小套型比例，这等于加大了商品房总套数，将缓解当前许多城市商品房供给不足的状况。此外，针对城市用地紧张情况，调整土地投放结构，以小地块、多频次出让土地，并适当提高容积率，也将“提高土地使用效率”，增加供给量。从需求来说，方案提出“加大差别化政策执行力度，切实防范各类按揭贷款风险”，可以采用提高首付比例、提高二套房贷款利率等金融工具，釜底抽薪，“抑制投资投机型购房”。方案还加强了市场监管，各地如针对开发商囤房惜售、哄抬房价等出台切实措施，今年以来各地的恐慌性购房就不会出现。

　　专家认为，央行和有关部门出台的调控措施仍会保持政策的稳定性、连续性，打压的是房价上涨过快，以及投资投机型住房，市民的自住和改善型住房还是要“支持”的，保障低收入和住房困难家庭的安居房将大规模推进。因此，房市和房价不会大起大落。

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚和张辉都认为，明年南京的房价不会下跌。因为决定房价的关键还是供求关系。宋坚认为明年楼市“价涨量跌”。而张辉介绍说，南京今年房市火爆，总共卖了1000万平方米的房子，而2008年、2009年的土地出让量都不大，明年可供开发住宅用地的商品房上市量预计才400万平方米。可见，切实落实“国四条”的一揽子调控措施，才是保证房市、房价稳定的关键。

　　开发商：只要钱多地少，就能活得很好

　　房价飙涨，开发商是既得利益者。不过，不止一个开发商对记者坦言，市场如此疯狂，他们心里其实也不踏实。然而从以往的经验看，出台的很多措施最终都缺少执行力，导致威力有限。

　　南京锋尚房地产开发公司副总经理刘宏说，今年开发商特别好赚钱，目前从事房地产开发的企业，自有资金能达到35%的不多，但是这些开发商都“活得很好”，原因就在于有很多融资渠道，各家银行包括国有银行都围着开发商鞍前马后地服务，一些银行除了“开发贷”，还有独立的投资部，都可以为开发商提供资金支持。除此之外，还有私募资金渠道，包括海外独资的投行以及浙江的民间资本。在他看来，真正触动开发商、触动高房价的“撒手锏”，还应该是信贷调控。

　　江苏香溢置业有限公司营销总监张良认为，土地供应尤其是城市中心地段土地供应严重不足，导致开发商为了一块地争得头破血流；房价也是，因为物业供应不足而需求者多，所以房价就涨得快。解决供应不足，关键还在于加大土地供应。“一些核心地段的土地放不出来。"面粉"太少，"面包"的生产当然跟不上。南京每年一手房和二手房的消费量有一二十万套，但供应量又有多少？如果100套房子有1000个人排队，开发商当然要涨价；反之，100套房子10个人排队，则会下调价格。”

　　张良说，目前南京不少开发商加快了开工速度，明年南京某些区域会出现供求逆转，二手房市场可能因此降温。但目前来看，明年楼市出现大的波动不太可能。现在买房已经成了“富人的游戏”。事实上，就算房价从5万降到3万，从3万降到2万，穷人还是买不起房。所以，政府还应该借鉴中国香港和新加坡的模式，为低收入者大量提供租赁房源。

　　购房人：盼着房价跌，细想不现实

　　小郭是省教育部门的一位工作人员，从年初至今一直在看房子、找房子。但遗憾的是，房价就在自己的犹豫中持续上涨，她年初看中的一套河西的房子，如今已经涨了30%以上，对自己而言，已变得遥不可及了。

　　眼下“国四条”出台，国家显示出给房市降温的决心。小郭稍感欣慰，“看来房价在短期内不会像上一阶段那样跳着上涨。”但是房价会不会降下来，小郭心中没底。

　　南京大学社会学院胡老师说：“国家调控政策效果如何，最重要的是当地政府的态度。中央调控意图和地方利益诉求一旦发生龃龉，调控政策就很难发挥多大的效力！”

　　覃女士在老城区已经买了一套新房，她的看法是：“指望国四条让房价下跌，是不现实的！”

　　她认为，主城区的土地和房源稀缺，而城市里对房子的需求呈现刚性，主城区房价会坚挺；距离主城区稍远的房子也因为大家都涌过去，也不会降。最远的房子有可能会摇摆一下，但肯定不会降！“你看国家前几次调控，有几个房产商说降价了，他们宁愿暗地里促销、增加馈赠，也不会明里降价。他们都是一个利益链条，一个明降，会受到集体压力！”

　　本报记者 郑焱 顾巍钟 燕志华 汪晓霞 (来源：新华日报)