购地首付款50% 有多少小开发商又将面临被淘汰？

　　迪拜危机以来，中国房地产市场成了中央极为担心的一大领域，因此也出台了一系列政策调控楼市。

　　这些政策主要有：12月9日，调整二手房营业税收优惠政策，将二手房营业税优惠期从两年调整为5年。即炒家购入期在5年内的新房，一旦上市交易，将面临较重的营业税。这一政策原本是在金融危机爆发前颁布的，目的就是打击炒房。

　　12月14日，出台了“国四条”，即增加供给，抑制投机，加强监管，增加保障性住房供应。其重点应该是加大保障性住房供应。

　　12月17日，中央再出重拳，将开发商购地首付款提高到50%。

　　上述三大政策变化，其中第一条，的确可以起到抑制投机炒房的作用。其实，还可以实施一条新的政策，比如提高第二套及第二套以上房产的首付比例，取消利率优惠。这样，对投机性购房将构成致命打击。

　　而“国四条”最为重要的内容，是增加保障性住房供应，这个对房地产中端及中端以上市场影响很小。因为人们按照收入的高低，会自然形成社会分层。中低收入者，自然只有一少部分人才会购买商品房。因此，这个政策对市场的影响极为有限。

　　17日的政策则会带来几个变化：一是前期手头囤地较多的开发商，将会占有更多更大的便宜，比如某些在港上市的企业，手中有5000多万平米的土地储备，十年也开发不完；二是这个政策会促进地产市场进一步走向集中，提高了房地产开发的门槛。一些小地产公司，资金实力不足的地产商，面临被淘汰出局；三是这一政策，与政府抑制房价上涨政策打架，它会促使未来房地产供应进一步减少，间接推高未来房价。为何这样说呢？主要是因为，开发商拿地的资金占用多了，费用自然上涨，且用于开发房地产的资金自然会减少，那么未来推盘的速度自然就变慢。

　　其实，政府要打击囤地，只要将原有的土地两年不开发即收回的政策稍加调整，严格执行即可。所谓严格执行，就是现在的这个政策，形同虚设。如果要加大供应，只要把一块土地连续开发的时间设定好就可以了。比如开发商购入某块土地后，两年不开发严格执行收回政策，如果连续开发四年或五年仍没有开发完毕，那些未开发的土地仍将无偿被收回再拍卖。这个政策一旦调整，并被严格执行下来，房地产供应自然成倍增加，房价不降才怪。

　　此外，政府现在推出抑制房地产开发政策，我担心明年这个时候，政府又得推出相反的政策来调控了。美元中期走强，那么全球资本市场、期货市场的动荡又将开始了。它们一动荡，全球经济不可能不动荡。也就是说，到明年五六月份，我们又将面临经济下滑的影响，明年年底前，宏观经济二次探底或不可避免，于是政府又得出台鼓励大家购房的政策了。