楼市是储蓄资金分流好去处？

　　■张炜

　　央行公布的第四季度全国城镇储户问卷调查显示，居民选择“更多投资”的比例今年以来连续攀升，恢复至２００８年一季度的水平。其中，房地产是居民投资方式的首选。值得注意的是，国务院已明确表态抑制投资投机性购房，购房作为储蓄资金分流的首选投资方式，比以往具有更大的风险。

　　地价、房价的上涨，到了令人咋舌的程度。例如，浦东唐镇新市镇一地块近日竞拍，拍卖价格从３．４亿元飙升到１６．６亿元，创下今年土地溢价率新高。折算成楼板价，相当于每平方米超过１．９万元。据悉，唐镇新市镇上次土地出让是２００７年１月，当时的单价只有５０００元左右，土地价格两年翻了３倍多。面对如此飞涨的地价与房价，让人更加认识到国务院“遏制部分城市房价过快上涨势头”的必要性与紧迫性。

　　价格上涨吸引了越来越多的资金进入房地产市场。用行为金融学创始人、美国耶鲁大学教授罗伯特·席勒日前在沪点评上海房价时的话来说，“上海房价与普通人收入比的倍数偏高，不少人买房是因为预期房价还会上涨，购房决策含有投机心理，是非理性行为”。央行此次公布的储户问卷调查反映出投资购房的活跃，购房投资比股票投资更具诱惑力。另据央行上海总部的最新统计数据，１１月份，上海人民币储蓄存款减少１６６．８亿元，同比多减４４７．１亿元。居民购房集中和新股发行节奏加快是近期储蓄存款持续分流的主要原因。

　　在专家看来，大家都预期房价会上升，就会在购房者中形成跟风心理。就上海等地的房价而言，跟风者丝毫没有认识到风险所在。迄今为止，房价连涨不见回调，楼市只见赚钱效应，而看不到一丁点的赔钱效应。今年以来的房价上涨速度尤其快，同一楼盘的二期开盘价格超过一期，三期又超过二期，只让晚出手的购房者感到懊悔。眼看着房价上涨似“脱缰野马”，参与竞拍土地出让的房产商感慨而言：“没有最高，只有更高。”

　　股市留给投资者太多的“５·３０”暴跌教训，累计下跌七成的熊市一年前刚刚上演过，而购房者稍经时间考验就能露出幸福的笑脸，在鲜明的对比下，楼市比股市更能吸引储蓄资金也就不难理解。然而，任何投资不得不警惕非理性繁荣，日本等海外楼市泡沫破灭所付出的沉重代价是国内楼市的前车之鉴。就当前而言，上海等城市的房产租售比远远超过了警戒线，已提示存在价格虚高和投机的风险。国际公认的租售比警戒线为１∶１００至１∶２００，而国内多个城市的房产租售比都低于１∶３００，上海、北京等城市更是达到或接近１∶５００。

　　房产租售比超出警戒线，说明房产投资的回报只能靠房价继续上涨来实现。有的购房者喜欢把房产与黄金进行比较，认为两者都不可轻言价格见顶。对此，在看到政府遏制高房价的表态之后，房产投资者应该多一份风险意识。

　　近日，全国人大财经委副主任委员贺铿坦言：“房价太高，以自己的工资收入也买不起房子。”试问，连副部级官员也买不起的高房价，投资价值是否值得怀疑？

　　房产投资者或许不会相信楼市像股市那样毁于政策市，但当前采取的一系列调控政策，对投资投机性购房确实是一种遏制。仅仅差别化信贷政策的严格执行，就够投资投机性购房“受罪”的。因而，储蓄资金分流进入楼市务必慎之又慎。