投机劲推 万科“被领涨”？

　　作为业内老大，万科的策略和万科董事长王石的言论，总不免引来关注。

　　王石在刚刚结束的2009复旦大学EMBA同学会年会上表示，万科宁可慢半拍也不做房价领跑者，中国房产市场产生资产泡沫是必然的，这个泡沫总是会破的。万科已提前做好准备。

　　不过，几乎同时，不 止一个研究机构的统计数据显示，上海商品房项目今年的价格涨幅榜上，万科开发的上海翡冷翠园项目售价以超过120％的涨幅位居榜首。

　　王石对房价泡沫的判断是客观的，但万科楼盘涨幅领跑全上海也是数据事实。

　　泡沫与价格疯长共存

　　王石说的话与万科的一些实际表现，出现不一致（至少表面如此）甚至打架的情况，应该不是第一次。近日，当本报记者与一些业内人士谈及此话题，不止一位业内资深人士坦言“不要太为难万科”。那些可能无法在统计层面和公开信息层面被发现的企业和项目价格的疯狂上涨，远远在万科之上。但公众“揪着”万科和王石不放，某种程度上是人们对高房价不满却又无奈的一种发泄。

　　进入12月，上海楼市的许多纪录被一一改写。12月至今，上海全市商品住宅周均价先后突破2万元/平方米、2.2万元/平方米。

　　来自易居中国研究机构的数据披露，今年上海全市各楼盘涨幅平均在50%左右，其中涨幅超过100%的楼盘共有4个，3个是别墅项目。易居中国分析师薛建雄指出，高端住宅成为住宅价格飙升的主要推动力。

　　在易居中国提供的这个年度涨幅（第四季度成交均价相比第一季度成交均价）排行榜上，包括上海今年销售的全部公寓和别墅两大类住宅类项目，万科位于闵行区浦江镇板块的翡冷翠园四季度以来的成交均价较一季度成交均价涨幅高达126.32%，从31529元/平方米跃升至71356元/平方米。

　　截至12月15日，上海今年第一、第四季度都有成交的项目为190个公寓和53个别墅项目，除29个项目因为交易数据滞后和尾盘较差房源导致价格下跌以外，其余214个楼盘均出现了不同程度的上涨，占总数的88.1%。涨幅未超过30%的楼盘为105个，占43.2%；涨幅30%—50%的楼盘77个，占31.7%；涨幅超过50%32个，占13.2%。

　　
　　涨幅最大的公寓项目为上海滩花园，最新成交均价高达68913元/平方米，较年初32878元/平方米增长107.4%。另外涨幅超过100%的楼盘包括长泰西郊别墅（上涨115.72%）、众宇花园（上涨114.84%）、海德花园（上涨113.39%）。

　　“出现50%以上大幅上涨的别墅比公寓多，这主要是因别墅中独栋、联排、叠加个产品分类之间的价格差距较大，有些楼盘年底成交的以独栋别墅为主，相比年初联排或叠加产品的成交价格涨幅较大，这是由产品因素所致。”薛建雄提醒。

　　这样一套数据出炉之际，王石提及“万科不领涨”，自然极大刺激着公众的神经。 创纪录的投机氛围

　　“今年市场的投资比重、投机氛围，几乎是历年来最严重的。”汉宇地产的最新报告坦言。年终上海在售项目的全年疯狂销售均价涨幅成为这种氛围的最直接反应。

　　豪宅则无疑是“重灾区”。据信义房屋统计，截至11月30日，上海总价在1000万元以上的二手顶级豪宅成交共770套，成交面积达242278.3平方米，成交总金额达1188081.9358万元，达到历年顶级二手豪宅的成交最高峰。

　　每月成交套数显示，沪上千万豪宅在今年前七个月一路上扬，8月、9月、10月三个月稍作盘整后，11月再次发力，达到了翻倍成长，11月单月成交千万豪宅达166套。而2008年全年成交千万豪宅仅仅229套。

　　豪宅的买家构成进一步说明了市场的投资投机氛围。统计数据显示，今年购买上海千万豪宅拥有上海户籍的购房者仅占10%，持有其他省市户籍的人士购买千万豪宅的人数最多，达到318人，占比高达39%。外省市富豪人群中，36—55岁的企业家最多，有226人，占比达72%。外省市30岁以下的富二代购房者也有87人，占比达27%。

　　另外，外籍人士购房者达191人，占比23%。港澳台购房者比重达16%，成为上海顶级豪宅的又一大消费群体。

　　“国内经济受全球金融风暴影响并不是很大、许多高档物业持有者高位套现、境外的热钱涌入、上海高档物业的稀缺，是豪宅市场疯狂的重要因素。”信义房屋分析师表示。

　　不过，汉宇地产的报告指出，在二手房市场，房东的投机心态占据市场主流，也是推高房价的一股重要力量。房东的心态很大程度上就是众开发商销售心态的翻版。

　　王石公开确认泡沫的必然性，对公众而言，或许具体去为难谁确实是情绪化的，但面对买卖等各方共同吹起来的泡沫，普通购房者除了情绪化又能怎样？