楼市调控重拳下房地产股依然值得投资

　　虽然政策调控措施出台，但没有太多人指望房价能大幅下跌，原因在于，房地产行业在GDP中占比如此之高，在中国经济的支柱地位确实是难以动摇，政府政策调控的目的更多希望看到的是房价稳步上涨。

　　长期来看，房地产业仍然有利可图，特别是二、三线房地产业增长前景更 值得期待。房地产股也依然值得投资，特别是像保利地产(600048.SH)这样有独特国企背景优势、高速成长的行业龙头在持续下跌后可以低价介入。

　　房地产业仍然有利可图

　　在地王频现、房价持续走高、房地产企业囤地热情高涨之际，整个行业终于挨到了两记重拳，首先是针对二手房交易市场，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；其后，有报道称，证监会召集“招保万金”四大地产公司负责人召开内部会议，主题是“再融资与高房(地)价的关系”，并且，该报道称，证监会已经暂缓房企融资申请的审核工作；而最近的一记重拳是，将开发商购地预付款比例提高至50%，这一举措大大降低了土地环节的杠杆效应。

　　从短期看，政府为了快速有效地打击房价上涨过快，可能还将陆续出台调整政策，包括调高二套房首付比例及利率、提高商业贷款首付比例、取消商业贷款利率优惠等等。

　　但中长期看，房地产在GDP中占比如此之高，在投资中占比如此之大，决定了房地产稍有闪失和起落对经济的影响是相当大的。尤其拉动内需是2010年工作重点，而住房消费正是拉动内需的重要组成部分。

　　那么，政府对房地产市场的调控目标是什么？

　　其实从12月中旬的国务院常务会议可以得到答案，会议提出，要遏制部分城市房价过快上涨，从而实现房地产市场在明年能够平稳健康发展。

　　而且中央经济工作会议明确提出，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，这说明对于不导致房价过快上涨的住房消费行为，政府的态度是非常鼓励。房地产市场的健康发展才是政府真正愿意看到的。

　　总之，政府的调控目的是防止房价过快上涨，而不是使房价下跌。实际上，房价下跌将是我国刚出现复苏苗头的宏观经济所无法承受的。如果过度打压房地产市场，可能使过去一年中为经济复苏而付出的大量努力毁于一旦。

　　房地产股依然值得投资

　　可以预见的是，政府将在不导致房地产市场出现大幅波动的情况下对房价过快上涨进行抑制，逐渐退出之前的优惠政策，这一过程房地产个股将不可避免地面临2~3个月时间的调整。

　　但是，由于在今年的良好销售情况，房地产上市公司今年及明年上半年的业绩高速增长将非常明确。并且，中长期看，资金充沛、土地储备充足且提前布局二、三线城市的房地产公司赢得未来3~5年的成长空间仍是大势所趋。

　　毕竟，目前经济复苏的基础仍然非常薄弱，无论国际国内都存在对经济二次探底的担忧。而在未来很长一段时间内，房地产还将是我国经济的重要支柱。

　　此外，城市化进程的加速将保证房地产业的持续增长空间，房地产行业长期仍然是有利可图。特别是对中小城市户籍制度的放开将使得符合条件的农业人口涌入城市，从而提振住房刚性需求，二、三线房地产业增长前景更值得期待。

　　因此，我们认为房地产板块依然存在投资机会，特别是两类公司：一是房价上涨对企业业绩敏感度高的公司，如保利；二是土地储备丰富，且存在潜在获取便宜土地的可能，房价上涨对其重新估值提升明显，且未来ROE保持在相对较高水平的公司，如冠城大通(600067.SH)。

　　保利地产持续高增长

　　保利地产是国内房地产业的龙头，投资保利地产，即是投资我国未来的房地产行业。从已售未结算金额和可结算资源两项看，无论是短期，还是中长期，保利地产的业绩高速增长都较为确定，完全值得期待。

　　作为中央企业，保利地产拥有充沛的现金和强大的融资能力，目前已经出台的地产调控政策实质上并不存在太大的直接负面影响。

　　事实上，公司今年的业绩增长就非常强劲，增速远超过老对手万科A。虽然销售额与万科仍有较大差距，但成为行业老大并非空想。

　　2009年1至10月份,保利地产全国市场占有率达到1.17%,万科为1.67%.保利近两年市场占有率迅速提升的重要动力在于其基本完成的全国化布局正式开始进入收获期。

　　特别是保利今年的增长速度着实令人赞叹。今年前11个月，公司房屋签约面积486万平方米，同比增长134%；实现签约金额403.65亿元，同比增长了147.5%，无论销售面积还是增长速度，行业内都有很明显的优势。

　　2008年末，公司已售未结转金额为138.85亿元，根据2009年前三季度公布的数据进行推测，到第三季度末，公司已售未结算金额预计达到347.7亿元，较年初大幅增长了150%。

　　项目销售收入的结算时间在竣工验收后进行，因此，结算时间一般较预售时间滞后半年到一年，这意味着，在未来半年到一年，公司可以进行收入确认的金额是2008全年收入的2.24倍，是2009前三季度收入的3倍。

　　从短期看，保利地产的业绩增长将非常确定。从可结算资源的角度看，公司中长期的业绩增长空间值得期待。根据公布的营运数据，截至11月底，保利地产可结算资源高达2823万平方米，目前是A股上市公司中最高的，若以5000元/平方米的平均销售价格计算，可结算总额超过1400亿元，这将是2008全年销售额的约9倍之多。

　　此外，未来二、三线城市的房地产市场崛起盛宴，保利地产不会错过。根据我们的汇总统计，2008年至今，保利地产合计新增土地储备面积844万平方米，规划建筑面积1628万平方米。其中，在二线城市或一线城市郊区的分别达到约760万平方米和1460万平方米。

　　特别是最近一年来，保利地产加大了在二、三线城市拿地的速度，2008年，公司新增土地储备中二线城市占比超过90%，2009年以来略低，但也达到88%左右。

　　逢低买入保利地产

　　频出的“地王”身份大多是大中型国企，民营企业少之可怜，这是因为国企资金相对雄厚，市场敏感度较低，抗风险能力也较强。

　　而且他们并不不认为这些调控政策会影响到他们的市场前景。的确，所有可能增加交易成本都是可以轻易地转嫁到消费者身上。

　　因此，拿地首付款比例不低于50%的土地市场新政并不会对保利构成压力，由于其充沛的资金和强大的融资能力，而竞争对手可能因资金问题减少拿地，新政反而可能帮助其以更低的价格获得更多的优质土地储备。

　　经过最近半个月来的持续下跌调整，目前，按照机构对2009年的一致盈利预期值，保利地产的市盈率只有20倍左右，2010年则只有15倍。

　　公司未来的业绩增长使得目前的A股股价有不错的估值优势，若短期内受地产政策高压而出现继续调整，则会出现更好的估值低洼。

　　因此，尽管目前保利地产的股价已经有不错的估值优势，但投资者不妨静待短期内可能出现的受地产高压导致的行业调整期，待调控压力释放完毕后，公司将有一个更具有吸引力的股价，基于未来中长期的明确增长能力，投资者可以放心地投资于这一房地产新龙头。（周俊） (来源：投资者报)