城镇化推进 掘金二三线地产股

　　每经记者 王炯业

　　2009年，适度宽松的货币政策在挽救经济之时，也制造了一场“货币盛宴”，通货膨胀、本币升值的预期逐步显现。地产股前三季度预收账款同比大幅增长，也为未来两年地产股业绩的释放提供了一定保障。

　　2009年即将结束，正当市场一片欢呼之际，疾风 骤雨的调控政策突然“袭来”。半个月内，管理层已对房地产市场连发“四枪”。其中，五部委提高拿地首付至50%的政策，更让地产股在2009年12月18日一片惨烈。

　　盈利增长的确定，预计后续调控政策的频出，将让2010年的地产行业在矛盾中前行。

　　复苏

　　“货币盛宴”暗推刚性需求

　　2009年是值得铭记的一年。

　　在4万亿元及十大产业振兴规划等政策刺激下，抵御金融危机给中国经济造成负面影响的同时，也制造了一场“货币盛宴”——通胀预期的逐步显现，而受益于通胀的房地产行业逐渐复苏。

　　资料显示，2009年1月~11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。

　　与此同时，央行统计数据显示，1至11月份人民币贷款增加9.21万亿元，同比多增5.06万亿元。

　　湘财证券地产行业分析师洪俊骅称，从房地产行业来看，由于2009年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。同时，伴随着相关宏调政策，比如信贷的投放力度和地产方面优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚性需求”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内强烈反弹。

　　火爆的销售情况解决开发商现金流难题的同时，也激发起他们在全国范围展开了新一轮“圈地”运动。瞬间，全国土地市场“地王”频现。

　　突变

　　年关临近的“四声枪响”

　　当市场一片欢呼之际，却没有预料到在2009年临近尾声时，疾风骤雨的调控政策频繁出台，近半月时间，管理层已对房地产市场连发“四枪”。

　　第一枪，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。由于没有明确发出“调控”之声，市场一度“乐观”地认为管理层对2010年的房地产市场将会相对“宽容”。

　　12月9日，实质性的“第二枪”打响。国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。次日，地产板块指数下跌21.94点，跌幅为0.46%。

　　12月14日，堪称新一轮房地产市场调控框架的“国四条”出台。“第三枪”堪称始料不及。当日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

　　在市场惊魂未定之际，12月17日，国家五部委通知再发一枪：对开发商拿地首付至少50%的限制，在一定程度上拉紧开发商的资金链，一方面打击开发商的囤地炒地行为，另一方面迫使开发商加速开发、销售，以回笼资金，增加市场供给。

　　中原证券地产研究员吴剑雄认为，在短短半个月内，国家连续出台地产调控政策，这说明一旦房地产过热，国家还是会出一些调控政策的。所以，政策是房地产行业2010年走势决定性因素，对于后续出台的政策需要密切关注。

　　展望

　　通胀预期促地产保值投资

　　虽然，国内的宏观经济政策和针对房地产的行业扶持政策在国内经济未明确牢固复苏前不会有大的转向，但防通胀及防资产价格过度上涨可能成为2010年宏观调控的一项目标，2010年进入加息周期成为可能。

　　不过，中金研究报告指出，判断调控政策将主要集中在增加供地、打击囤地及差异化的信贷政策上。政策出台是为了抑制目前房价不理性上涨，在利率维持较低水平下，不会改变地产行业向好趋势。

　　值得注意的是，CPI在经历连续9个月负增长后，11月份，CPI同比上涨0.6%，由负转正，这也加大了各方对于通胀的预期。

　　民族证券地产分析师崔娟称，随着贷款投放快速增长，通胀预期逐步加强，居民对房地产这种特殊商品保值增值的投资属性的认识日益深刻，在此背景下，房地产的投资性需求日益增强。

　　掘金

　　户籍放宽 关注二三线地产股

　　针对近期国家连续出台的调控政策，爱建证券左红英认为，2010年房地产市场整体呈现先松后紧的态势。因此，上半年可能存在结构性的交易型机会。中央经济工作会议提出，放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，这同样有利于二三线地产龙头企业，可适当关注二三线地产股。

　　国信证券地产研究员区瑞明也表示，现在中央推进城镇化的政策更加放宽了中小城市的户籍限制，将使人流的涌入更快，更大。也就是说，农村人口往小县城涌进，小县城人口往二三线城市涌。流向确定了，财富的流入也就确定了，二三线城市的发展就会加快，自然会带动二三线地产业发展。记者通过Wind统计，找出单位资产的应收账款排名前30的地产股，再结合研究报告提出的土储规模、地价成本低等优势为读者推荐部分二三线地产股。

　　2010年地产股精选

　　苏宁环球（000718）

　　跨江发展战略受益者

　　苏宁环球作为南京最大房地产企业之一，单位资产的应收账款为0.29。主要项目集中在江北地区。公司威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷、天华绿谷、浦东大厦均位于江北核心地段。其中威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷分别位于即将开工的地铁三号线的过江前三站。

　　国泰君安研究报告指出，苏宁环球以江北为核心，拥有819万平米未结资源，权益未结753万平米。规模优势明显，项目毛利率高。受益行业回暖、江北交通瓶颈的逐渐改善等影响，前3季度销售实现近100%的增长。

　　冠城大通（600067）

　　土地成本优势明显

　　地产业务是公司支柱产业,单位资产的应收账款为0.27。

　　在房地产业务方面，主要为北京太阳星城、名敦道两个项目。中金研究报告指出，冠城大通46%的土地储备集中在北京，且土地成本低。

　　兴业证券研究员王嘉指出，在2010年结算的项目包括太阳星城C区商业，销售金额12亿元，可贡献利润约1.5亿元；B区9、11、12号楼，销售金额约20亿元，可贡献利润约4.5亿元。

　　荣盛发展（002146）

　　受益丰富土地供给

　　荣盛发展是一家致力于中等城市商品房地产开发的企业，单位资产的应收账款为0.26。据了解，公司房地产项目主要在环渤海、长三角三线城市布局，目前已进入13个城市。随着京沪、京广高铁开通，这些城市房地产市场无论在容量还是价格方面，都具有较大潜力。

　　中金公司报告指出，荣盛发展目前土地储备规模大、成本低，现有土地储备达到925万平米，平均土地成本880元/平米。

　　报告预计，荣盛发展未来三年将高速增长，年均复合增长率预计达42%，2009年的销售收入将超过50亿元。

　　华发股份（600325）

　　受益港珠澳大桥开工

　　华发股份公司现有地产项目主要分布于珠海、中山和包头市，公司单位资产的应收账款为0.31。

　　根据国务院《珠三角地区改革发展规划纲要》，珠海将被建设为珠江西岸的枢纽城市，同时港珠澳大桥也将积极推动建设，建成后将缩小香港与珠海之间的交通成本，使珠海成为连接港澳与西南各省的枢纽。珠海西部的工业用地价格目前仅为深圳的1/10，对香港制造业有相当吸引力。

　　中金研究报告认为，华发股份对2010年底净资产有一定的折让。公司估值相对便宜，且公司在手预售账款较多，业绩可预见性强。

　　中南建设（000961）

　　二线土地供给丰富

　　中南建设在2009年7月由中南房地产成功完成借壳上市。单位资产的应收账款为0.27。据了解，中南建设房地产项目战略布局主要以长江三角洲、环渤海经济圈和沪宁沿线等“一线两圈”的城市为主。

　　国泰君安研究报告指出，中南建设680万平米未结面积分布在江苏、山东和海南。公司计划2009年新增500万权益土地，2009年底项目储备将增至1000万平米以上。中南建设，现有项目楼面价在1000元左右。四个100万平方米的大盘开发有助于公司锁定土地成本、整合资源、降低成本从而获取高回报。

　　浙江广厦（600052）

　　土储资源丰富+隐形资产

　　浙江广厦公司为浙江民营地产开发商。单位资产的应收账款为0.49。

　　国泰君安研究报告认为，浙江广夏现有到手的房地产项目储备可结算建面455万平米，具备规模优势，在未来有望继续获取低成本土地资源。同时，因项目储备未来两年的可售面积大、绝大多数项目是滚动开发，且地价成本低，毛利率高。

　　另外，浙江广夏持有1.43亿股浙商银行股权，每股成本1.1元；拥有华侨饭店、天都城酒店和东阳蓝天白云酒店等3家酒店，潜在价值较高。