万顷闲置土地绝版底价 地产大鳄借政策东风淘地

　　公开招拍挂高企的地价和大量存量、闲置土地再利用压力并存，是目前国内土地市场的敏感现状，对企业而言，一个是压力，一个是机遇。

　　“消化存量、盘活闲置土地，仅靠政府单方面的努力很难实现，企业主动参与至关重要。”嘉凯城（000918.SZ）集团总裁边华才认为。

　 　12月26日，嘉凯城公告称，公司拟与恒惠贸易签署《南京恒祥置业有限公司股权转让意向协议》，收购恒祥置业70%的股权，涉及超过9000亩土地的开发。

　　边华才透露，目前一手土地竞拍市场价格“太高、风险太大”，嘉凯城将从各地政府解决存量、闲置土地过程中寻觅商机，作为地价泡沫时期企业土储及项目发展的主要策略。他的商业逻辑是：相对于一手市场，二级市场收购、合作开发实际的土地成本，甚至比一手市场的出让底价还要“便宜”。

　　国土部最新披露，全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，而据本报记者调查获悉，加上存量，二手市场的土地体量还要再上数个级别，这些已经成为绝版的“底价土地”。但要捕获这样的商机，首先需要具有大型房企的实力和品牌，嘉凯城仅是诸多淘金二手土地市场的众多地产大鳄之一。

　　诱人的商业逻辑

　　在新江湾城，总能找到上海乃至全国房地产业在疯狂时期最具有代表性的案例。

　　近日，新江湾城C6开拍，再次“吓呆”了不少人，中建地产以37.2亿元总价、折合楼板价32484元/平方米竞得，再创国内宅地成交楼板价新高。

　　这种“地价超越在售房价，进而推升区域房价”的泡沫模式，今年全国各地都在上演。但边华才表示，“我们坚决不拿这样的土地，因此，今年成功借壳上市后，公司也参与了至少三四个地块的竞拍，但没有拿到一块。不是我们没钱，而是最终的价格超出了公司事先严格设定的风险上限，拿不得。”

　　在边华才看来，目前一手地块普遍以出让底价2—3倍的价格成交，过大消耗了未来的理论增值空间，加上一些地方土地出让方在确定出让底价的时候，也多少受到当前市场气氛的影响，底价本身就存在过高的问题，再一竞拍翻番，风险成倍增加。

　　不争的事实是，今年要在各地公开招拍挂出让中底价拿下住宅用地，几乎是不可能的事情。

　　嘉凯城拟收购的南京“青龙山”项目，则被业内公认为物美价廉。地块位于江宁区湖熟镇青龙山生态公园内，占地9251亩，其中租用地约5000亩，林地约4251亩。

　　“我们采取的是合作开发模式，对方拥有优质土地，需要引入实力专业公司共同开发，其出让的价格基数一般低于一手公开出让土地的参考标准，更不会出现一手市场目前底价翻倍出让的情况。”边华才坦言二手市场收购增加土储模式的“经济实惠”。

　　易居中国的报告披露，目前上海市场内拿地超过2年未上市或未动工的涉及住宅的土地有330宗之多。

　　边华才告诉本报记者，作为嘉凯城旗下核心企业之一的中凯集团，十多年以来，一直将土地二级市场收购、合作开发的模式作为企业新增土储的重要模式，将存量、闲置土地作为巨大的低成本土地“金矿”。

　　“二级市场存量、闲置土地的体量巨大，有很大投资运作空间。而新一轮调控中，存量、闲置土地再度成为各级政府的重中之重，也是这个市场的良机。”边华才认为，存量、闲置土地的解决，收回等惩罚措施不是最终目的，消化开发地块形成供应才是最关键的，这就需要政企合作，企业积极配合政府调控，通过收购等方式消化这些土地。

　　风险在哪里？

　　对各级政府而言，离开市场和企业的参与配合，难以根本解决存量、闲置土地问题。而对于上市房企，客观上需要不断增加土地储备，维持公司业绩的增长。二手市场能否满足许多上市房企对新增土地储备巨大且相对稳定的需求？

　　仍以嘉凯城为例，“嘉凯城大量土地储备均位于城市的核心区，2010年以后销售均价将超过12000元/平方米，而土地成本并不高，其平均毛利率将超过50%”，中银国际在其一份研究报告中针对嘉凯城目前的土地储备情况进行分析时表示。

　　边华才透露，公司毛利率高于行业平均水平的重要基础中，坚持二手市场增加土地储备的策略很关键。“这种土储模式，在一手市场地价虚高的情况下，将会是嘉凯城上市后继续坚持的。”

　　“二手项目的风险也不小，但主要不在于价格层面，债权债务、产权归属等财务、法律层面的风险较多，需要专业梳理。”边华才指出，需要建立稳定专业的项目兼并收购财务、法律团队，其次渠道资源在二手市场土地资源竞争中也尤其重要。