长三角样本：中小城市新一轮房地产躁动

　　2009年中央经济工作会议明确提出加强中小城市和小城镇建设，各地中小城市已积极行动，不少地方新一轮房地产躁动再起。

　　12月19日，中国房地产协会名誉会长、原建设部副部长杨慎在由沪太（上海、太仓）两地相关政府部门参与的“2009中国（太仓）房地产发展及突破高峰论坛”上表示，国务院提出发展中小城市的战略，对房地产等相关产业的发展是重大契机，有望进而调整目前城、乡二元化土地供应体系。

　　但太仓及其他率先启动的中小城市和小城镇，发展模式并不统一，包括如何摆正房地产的位置等问题尚处于摸索阶段。浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军坦言，以与上海接壤的五大中小城市发展为例，紧邻上海是优势，同时上海“吸走”了过多资源也成为发展的劣势。而由地方政府推动的新一轮城市化和房地产发展胎动，也需要警惕其中可能蕴藏的风险。

　　太仓样本

　　太仓市副市长徐鸣强、上海市对外交流委员会副书记鹿金东等政府高层出现并明确表态看好太仓城市建设尤其是新一轮房地产发展契机，这是一个明显的信号。

　　一位与会的本地开发商人士向本报表示，太仓市房地产发展依托临近上海优势，效果明显。在新一轮的中小城市和城镇建设中，如何实现与上海无缝对接，至关重要。

　　本报最新获悉，近期太仓市政府正式提出“中部崛起战略”，以围绕历史文化古镇沙溪、千亩金仓湖为中心的中部板块为重要战略支点,使太仓中部成为经济要素富集、充满创新活力的区域。一方面以宜居的环境对接上海，一方面构建新太仓城市的未来生活高地。鹿金东表示，太仓市能够扮演上海相关功能分流的卫星城角色。

　　事实上，太仓市政府在新一轮中小城市和城镇建设中率先出招，“接轨上海”的核心战略带来的是新一轮房地产为主打的城市建设，但并不是第一次。早在2004年，苏州市委、市政府明确要求太仓要争做“接轨上海的排头兵、苏州发展的生力军”，太仓市成立了专门机构，在规划定位上，组织编制了沿沪总体规划，划定了沿沪经济带；在功能设施实现无缝对接，完成了沿江高速、沪嘉浏高速公路建设和太仓口岸通关点建设。

　　新一轮战略中，太仓市针对性重点项目纷纷出炉：上海国际航运中心配套基地、上海先进制造业发展转移基地、上海自主创新扩展基地、上海现代服务业延伸基地、上海休闲旅游度假基地等五大基地承接上海产业转移。

　　新一轮中小城市的发展模式如何找到既发挥房地产业在其中的重要推动作用，又防止一线城市的房地产泡沫蔓延的全新模式？打破以往单纯“依靠中心城市”的简单模式，是新一轮城市化过程中，太仓等中小城市和城镇房地产市场发展首先需要做的。产品差异化和投资市场空白领域，则是专业机构认为中小城市新一轮发展模式中必须体现的。模式探索，谨防泡沫

　　近日，国务院参事车书剑、刘秀晨、王静霞、吴学敏、沈梦培和安徽省参事李祖顺赴山西、山东、江苏、安徽等省调研，对中小城市和小城镇发展等方面实地调研。

　　李战军认为上海与周边陆路相连的县市是太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖五个县市，他们与上海的经济关系分成三个等级，最前面的是昆山，其次是太仓、吴江，嘉善和平湖再次之。“生活习俗相同、地理位置靠近、产业产品融合，奠定了太仓和上海房地产在过去、今天、未来，一定是一种紧密合作的关系，甚至共处一个房地产市场。太仓和上海房地产在综合配套、土地储备、目标客户、市场价格、投资主体、住房保障等方面具有巨大差异，存在着两地房地产互动错位发展的市场条件。”

　　不过，李战军提出了“成也上海，败也上海”的分析：太仓和上海房地产在吸引大资金、大客户、大项目、大人群、大消费等方面还是非彼即此，存在着两地房地产互动竞争发展的环境条件。太仓房地产要寻找上海房地产的外溢性需求。

　　上海五合智库总经理邹毅指出，在二三线城市重点发展酒店式公寓是个方向，市场空间不可小视。

　　国家统计局公布的前三季度全国房地产市场运行情况显示，涨幅居前的城市中不乏中小城市。今年1月至9月份，新建住宅同比价格上涨城市58个，金华、宁波、锦州、广州和银川涨幅最大；环比涨幅最大的5个城市是温州、湛江、杭州、济宁和银川。武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市纷纷达到或创造历史最高房价。

　　“一线甚至二线城市的房地产风险逐渐加大，不少开发商把投资重点放在了三线甚至四线的中小城市，无疑也会推高这些城市的房价。”不少开发商人士向本报记者表示。

　　杨慎指出，要实现新一轮城市化发展的调控目的，最大限度调整目前的土地供应体系，关键在于各地中小城市和城镇发展最终以怎样的出发点和模式出现，若依然把过多精力和注意力放在房地产上，最终难免变味。