上海：二手房交易流行“到手价”

　　政策的频繁出击，使得上海楼市成交量出现明显降温。与此同时，一度销声匿迹的二手房交易潜规则——税费转嫁也卷土重来。中国证券报记者从多家中介处了解到，从1月1日开始，许多卖家调整了挂牌价格，有些将税费加到房价中，而更多的则干脆要求挂牌价即是到手价，税费由买家埋单。业内人士指出，这种现象表明，虽然政策信号清晰，但卖家的心态依然强势，这将导致上海楼市在相当长一段时间上演拉锯战。

　　观望气氛骤浓

　　新政实施一周不到，上海楼市买卖双方的观望情绪迅速上升，成交十分清淡。

　　作为二手房行情风向标的中介带看量，从1月1日起就迅速跳水。来自上海中原地产对旗下170家直营店的统计显示，整体门店带看量较前一周相比下降约1.5成左右，与去年同期相比下滑2成，基本接近低位。其中11月、12月集中放量的外围区域，此次遇冷明显。

　　而21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下180家门店的抽样调查显示，元旦假日期间各板块的看房量较12月平均水平普遍有2－4成不等的降幅。中国证券报记者从多个区域交易中心获悉，元旦过后的日均过户量不及去年的一半。

　　导致二手房成交骤冷的一个重要因素，是挂牌价格的变化。营业税优惠政策取消后，许多卖家面临着较大的税费压力，而市场去年以来延续的强势使得他们不愿意承担这部分税费，于是纷纷将挂牌价调整为到手价，要求买家来承担税费。以一套售价在200万元左右的二手房为例，政策前后的税费差价大约在10万左右，这部分税费的转嫁将导致二手房价暗涨，从而抑制了买方的成交热情。

　　而在一手房方面，网上房地产数据显示，上海元旦三天成交套数仅为186套。搜房网统计数据则显示，去年12月28日至今年1月3日一周内，上海商品房成交4586套，环比前一周下挫3成，其中，商品住宅（包含动迁以及商品房配套项目）2941套，环比前一周下滑38%。地方调控出手

　　影响市场观望情绪的除了营业税政策外，还有上海市政府出台的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，该实施意见传递出上海市政府欲遏制房价过快上涨的决心。

　　为遏制投机性需求，《实施意见》规定，营业税征免时限由2年恢复到5年；契税调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，且须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，才能享受1%的税率；恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费；而调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税，调整后将转让年限由2年恢复到5年。

　　此外，实施意见还严格了二套房认定标准，规定申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策。

　　中原研究咨询部高级经理马冀表示，就此项实施意见的发布来看，一方面表明政府依然在鼓励、扶持自住的刚性需求者购房；另一方面，对于投资、投机性的购房行为要采用从紧的调控政策来稳定市场。政策的调控力度相比人们对后市的预期要温和很多，处于观望氛围中的楼市，整体或将开始出现降温态势。