地价涨势变形记(图)

　　房价在上涨，地价在上涨。它们之间的扭曲性合谋，塑造了今日的楼市。

　　地王带来的财富

　　一场最新的土地拍卖又让许亮（化名）的资产财富膨胀了一圈。

　　
　　12月30日，北京市2009年最后一场土地拍卖会，雅居乐地产以7.1亿元拿下北京朝阳区百子湾路14号住 宅混合公建用地，楼面地价约为1.7万元每平方米。许亮2007年购买的一处房产正好处在百子湾区域的核心地段。

　　“昨天晚上9点多，还有中介给我打电话，问我房子2.5万每平方米卖不卖。”许亮告诉记者，短短两个月时，中介给他这套房子的叫价已从1.8万飙升至2.5万每平方米。

　　与今天的资产价格暴涨形成鲜明对比的是，两年前许亮胆战心惊的买房情形还历历在目。

　　“2007年6月，我以11000元的价格买了这个房子，交完首付之后，自己所有银行卡的钱加起来不到1000元，当时，真的好担心。”许亮坦言，当时11000元的价格已是区域最高价，“签完合同三个晚上都失眠，担心呀！”

　　许亮的房产买在了2007年的高点，又经历了2008年的金融危机。但2009年周边的“地王”提振了她的信心。

　　2007年10月，万科以17亿元总价、楼面地价11409元每平方米的价格拿下了位于百子湾相邻区域西大望路的地块，其该区域的房价约为每平方米1.5万元。两年后，万科的这个地块以“万科蓝山”的案名推出，一期均价超过3万元每平方米，购房者中签率不足50%。

　　而广渠路15号地的地价效应，更是众人皆知。这幅楼面地价每平方米16240元的地块一出来，周边房价应声上涨两三千元。

　　许亮的一位朋友同期在同一小区购买的房子，近期出手，净赚近一倍。

　　地方政府是地价主推手？

　　地价上涨最大的受益者，应属地方政府。

　　随着2009年12月30日最后一场土地拍卖的落槌，去年北京市的土地收益总额也达到了930亿元，但仅居全国第三。第一位被杭州市以创纪录的1200亿元夺走。上海去年成交土地991.29亿元，是2008年的约2.48倍。截至2009年11月23日，天津市的土地出让收入达601亿元。

　　中国社科院金融研究所尹中立博士在接受本报记者采访时指出，不要看各地都宣称去年加大了土地供应，但很多都是政策性住房用地，有很大需求的普通商品房用地并没有增加多少。“北京也是如此。”

　　2009年，北京市住宅供地约为1007公顷，其中政策性住房用地供应达到600公顷，占住宅用地中的比例超过一半。2008年，北京土地收益为470亿元，2009年增长超过一倍。也就是说，刨去政策性用地，北京历史峰值的土地收入是由增幅并不多的商品房用地所创造。这当然是拜地价上涨之赐。

　　尹中立同时指出，“一大批国有企业在没有好的投资领域的情况下也纷纷转投房地产，导致地王频现，反而增加了地方政府的土地收益”。

　　从纵向来看，地方政府似乎也是地价上涨的最大推手。

　　尽管国务院下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号文件）中明确规定，自2007年1月1日开始，土地出让收入全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”管理，但据2009年7月国家审计署发布的对18省区市财政预算管理情况审计调查结果显示，还有10省市超过600亿的土地出让金未纳入预算，成为了地方政府的小金库。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，土地出让收入的增加，一方面推动固定资产投资的增长，成为地方政府的重要政绩，另一方面，也增加了财政收入，使地方政府的日子更加宽裕，部分未将土地出让金纳入预算内管理的省市对于这笔巨额资金的使用分配则更具主导性，这无形中成为了各地方政府推动地价上涨的最大动力。

　　国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云也隐讳地表示，“据我了解，地方政府即使是在地方财政相对宽裕的情况下，也会热衷于卖地。”

　　“2009年土地市场的火爆，不太可能是因为楼市刚性需求的带动，我更愿意相信是投资、投机资金的炒作。”邹晓云表示，这里除了国有企业和上市公司的投资动力，也有地方政府“趁热”的卖地冲动。

　　2009年，北京市全年纯商品住宅（除去经济适用房、限价房）期房的签约量是12.3万套，比2008年的6万套增加了105%。而二手房网签量更是首次超过一手房销量，达到历史峰值的27万套。但首创置业副总裁胡卫民感慨地说，2009年的土地市场比楼市还要热，“泡沫还要大”。

　　土地调控呼声

　　任启鑫认为，土地价格作为房地产开发的主要成本，地价的高企必然造成房价上涨预期的形成。

　　根据亚豪机构的数据显示，2009年，北京市房屋的成交均价达到14508元每平方米。

　　全国人大财经委副主任贺铿去年12月13日接受媒体访问时表示，很多地方政府炒地，导致地王频出，推高房价；老百姓炒房，导致房价虚高。他称自己是副部级，也买不起房。

　　“如果房价高到连副部级这样的精英人才都买不起了，土地市场和楼市应该说是有问题了。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授指出，过度的繁荣可能意味着离泡沫破裂不远了。“危险在向我们招手，要有预警心理。”

　　万科董事长王石12月20日在2009复旦大学EMBA同学会年会上也表达了对于中国房地产市场的忧虑，“现在已经是副部级的干部出来表示我买不起房子，这意味着什么？我昨天见了东莞市一位市领导也说，买不起房子。这意味着什么？我们不得不准备着。”

　　土地及楼市这一轮的暴涨，引起了中央政府的高度重视。

　　“温家宝总理在接受新华社采访特别提到了四招稳定房价，其中重要一项就是要制定长远的规划和政策。”尹中立认为，目前，房地产实行的基本都是短期政策，很容易造成市场的大起大落。“我所理解的长远政策应该是物业税和遗产税，我预计，物业税最快或将在今年推出。”

　　近日有传闻称，今年各部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。

　　如果物业税能由“空转”落地为实际征收，对房价和地价的上涨将起根本性的遏制作用。

　　同时，房地产信贷调控的呼声也时有耳闻。中国银监会主席刘明康透露，2010年的信贷规模预计为6万亿-7万亿。“这个规模基本比2009年少了30%-40%。”尹中立称，作为资金密集型行业的房地产，今年所面临的信贷调控恐将在所难免。尹中立甚至预言，2010年不会有地王。

　　对于2010年的市场走势，胡卫民认为，在适度宽松的政策基调下，房地产的调控却有可能偏紧，价格上张趋势或会受到抑制。

　　严金明则提醒，市场的涨和落与政策有很大关系，“具体调控政策以及政策的执行力，将影响未来的房价和地价走势。”严金明指出，此前，很多中央的政策如果执行到位，调控效应会更好，但问题在于，“这些政策一到地方政府层面不是被打水漂，就是被打折扣。”