2010年顺德楼市不“拐”?专家业内称将平稳上扬

　　寒冬天气的到来、国家调控政策的实施,仿佛依旧难以阻挡顺德楼市的持续升温。去年年底一度盛传的“楼市拐点”,在顺德并没有引起预想的波澜。顺德区土地房产交易中心的统计数据表明,2010年元旦以来,顺德商品房仍然以每日超百套的成交量前行,其中1月5日更创下了221套的新 年纪录。

　　2009年顺德楼市的“牛势”,与2010年新年平稳交接,但是否就意味着2010年不会出现新的拐点?近日,记者走访了多名专家、开发商代表和业内人士,“平稳上扬”几乎成为一边倒的评估。

　　优势迎接刚需流转

　　交易数据有来自市场方面的支持。1月3日美的御海东郡全新橄榄墅组团开盘,开盘当日首批67套别墅即售罄,取得2010年开门红；而在此前的2009年12月18日,嘉信城市花园五期“帝苑”7、8、9三座共计212套,以7099元/平方米起价开售。开盘三天即已销售八成,目前已经基本售罄；金茂华美达广场的公寓与写字楼产品,首批单位开卖,半个月即售出400多套……

　　据了解,巨大的购买力仍然以顺德本地人为主流,但已经不乏广州、禅城等周边地区的购房者加入。复旦大学金融与资本研究中心主任谢百三近日作客顺德时向记者表示,相比北京、上海、广州、深圳等一线城市,或周边南海、番禺等区域,顺德楼市目前较为理性与健康,价值优势明显。

　　“中国每年有超过600万大学生毕业,大多选择留在城市。每年有1500万农民工进入城市打工创业,大部分梦想在城市立足。这是中国在城市化发展中必然要经历的阶段,同时也将持续多年。”谢百三解释,从长远来看,城市住宅的刚性需求依然存在,但一线城市的高楼价并不是大部分人所能承受的。因此,这些不能得到释放的刚性需求将会向周边的二线甚至三线城市流转。

　　“继珠三角一体化、广佛同城、顺德新城建设之后,顺德实行大部制改革,被赋予地级市管理权限———顺德种种利好优势,将在2010年乃至今后的数年持续性体现。”一名开发商代表告诉记者,尤其是广珠轻轨、太澳高速等的贯通,将带来跨区域购房的大量客流。这与通货膨胀、国家政策调控等所带来的预期不同,这些都是实实在在推动顺德发展的强劲动力,这种区域发展的速度,顺德人是每天都能感受到的,因此,顺德楼市趋好的预期,是看得见的预期。

　　政策影响顺德甚微

　　对于国家目前实施的相关调控政策,谢百三认为,对楼市的投资性或投机性需求会起到一定的抑制作用,但对于顺德这样民间资本雄厚,消费力较高的地区,作用或许并不明显。谢百三说,将二手房买卖的免税优惠从2年期限调整到5年期限,只是时间上作了调整,税率并没有改变。假如一套60万的房子,需要按照5.5的税率征税,其费用为3万多元。由于现在城市住宅的供求关系依然是卖方市场,所以这笔费用基本上会转嫁到购房者一方,最多双方平摊。相比现在房价的增长幅度,3万多元并不是很大的压力。

　　顺德中顺联合房地产代理有限公司经理肖清亮告诉记者,从该公司目前二手房交易的情况来看,免税优惠从2年期限调整到5年期限,并没有产生很大影响。一是因为税额的征收只是差价的部分,二是因为顺德二手房评估的价位普遍不高。“政策对部分二手房购买者产生了影响,但顺德二手房交易政策一直以来都相对从紧和严格,所以只是多花一些时间和客户解释而已。”

　　至于另一项政策开发商拍得地块,首付款项必须达到地价的五成,对顺德来说并没有发生太大变化。据记者了解,由于土地资源紧张,顺德在早几年就开始一直实行首付款项必须达到地价五成的政策,一直没有多大松动。而谢百三认为,“五成”政策短期内将有效减缓房地产开发的节奏,遏制开发商的恶性投资行为,遏制地王的频繁出现。但是长远来看,这也会影响到地产商的开发进度,从而影响房地产市场的供应量,导致求大于供,从而推动房价上涨。

　　土地供应跟不上需求

　　“顺德土地资源并不丰厚,从去年顺德批复的住房建设用地的数量来看,明显少于南海、三水、中山等周边地区,相信今年也不例外。”肖清亮说,再看2009年顺德拍出的地块价格,较之往年增幅达到30%—40%,有的地王项目更是远远超过历史纪录,这足以证明首先地块价值的杠杆已经出现,并支撑房价上涨。

　　据了解,今年1月1日和5日,顺德区土地交易中心招拍挂9宗地块。其中陈村地块和北胺一地块面积超过10万平方米,伦教地块也达8万多平方米,都是各镇近两年推出的较大面积地块。业界人士分析称,政府可能想通过大量推地,增加有效供给,抑制房价过快上涨,但从2009年的整体情况来看,保利、万科、金地、雅居乐等巨头纷纷进驻顺德,且拿地意愿很强。此前陈村登州一宗28.4万平方米的商住用地被万科以21.5亿元竞得,楼面价格达3028元/平方米。顺德区大良东区16—2号地块,也被金地(集团)股份有限公司以5.05亿元的总价竞得,其楼面地价达到3890.78元/平方米。而容桂东部新区一地块也拍得了11亿元的高价,创下了3380元每平方米的楼面地价。

　　“除非不推地块,或者急剧拉高地价,否则短期内顺德土地供应绝对难以满足这些上市公司的胃口。”该人士称,但顺德楼市价格的大起大落也不太可能,多年以来开发商也摸到了顺德人的“脾性”,虽然“不差钱”,但是也不会非理性“追涨”。因此,2010年,顺德楼市将仍然保持平稳上扬的局面。