地产股：投资价值依然看好吗

　　编前语：2009年房价涨幅过快问题成为热点话题，元旦前后，上至中央，下至一些地方政府，纷纷出台措施，表示要调控房价。

　　与此同时，在1月6日召开的“中国地产新视角高峰论坛”上,金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控,坦言对楼市政策仍然乐观。

　　房地产 走势一时扑朔迷离，投资者又该如何选择呢？

　　2009年中国楼市的超预期表现以及临近年关的政策转向，给2010年房地产业的走势留下了很多不确定的因素。在近一个月的大幅调整和低位振荡的局面中，房地产股几乎成为沪深两市上涨的“拖油瓶”。曾经让投资者有“买房子不如买一线地产股”感慨的保利和万科A也在大盘调整的过程中累计跌幅近20%。

　　与此同时，在去年12月上旬出台的投资策略报告中还表示重点推荐地产板块的券商们也“出尔反尔”，纷纷调低地产股的评级，基金行业甚至出现大面积减仓地产股的趋势。

　　随着新一轮相关政策的出台，地产股已经失去投资价值了吗？

　　业内的普遍观点是，2010年，政府的调控政策将有局部调整，但全面发生转向的概率不大，属“中性偏暖”基调。随着货币流动性的适度收缩，房企销售额或有下降，但业绩已经基本锁定。长期来看，市场需求仍然存在，新开工量持续增加，房地产行业景气度有进一步提升的空间。

　　??? ?政策面中性偏暖

　　自2008年金融危机爆发后，政府出台了多项刺激政策，房地产行业随之成为拉动经济增长的重要支柱产业之一。鉴于房地产行业对经济贡献显著，业内人士指出，虽然政府部门会适当打压投资和投机性住房需求，但并不代表会抑制房地产业的发展。

　　根据国家统计局的测算，前三个季度GDP7.7%的增速中，房地产直接和间接贡献超过3个百分点。国信证券认为，正因为房地产业的兴衰与国民经济息息相关，在外需复苏尚待时日的背景下，稳定住房消费仍将是“大方向”，2010年上半年GDP增长仍需靠地产市场的拉动。

　　申银万国证券分析师吴华军持相同观点，“就目前的情况来看，政府不会对房地产搞"一刀切"的调控。”虽然可能会出台一些试探性的收缩方案，但出于刺激经济增长的考虑，2010年上半年政策面仍将以偏宽松基调为主。

　　???业绩增长可期

　　受益于2009年楼市销售火爆，多数房地产公司的销售收入创下历史新高，这也为其2010年的靓丽业绩提供了保障。

　　国家统计局数据显示，2009年1至11月，全国新建商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。业内人士预计，2009年新建商品房销售额将接近4.5万亿元，四季度销售约1.7万亿元，同比增幅超过100%，环比增幅接近45%。

　　从财务报表看，2009年1至11月，一线房地产公司累计实现的销售收入同比增幅超过六成。三分之一的A股房企2009年前三季度净利润增幅超过100%，半数A股房企2009年业绩将达历史顶峰。其中，房地产企业销售20强合计实现销售收入5231亿元，入围前20的企业均已突破百亿大关。

　　楼市热销直接带动房企预收账款的增加。据统计，截至2009年三季度，A股房地产公司预收账款合计达1887亿元，同比增长63%，是同期营业收入的1.4倍。加上四季度的销售额，房企在2009年年底可结算的资金相当充裕。由于商品房的销售到结算存在2至3个季度的“时滞”，因此业内人士预计，2010年上半年房地产公司将迎来业绩释放的高峰。

　　国信证券分析师方焱表示，房地产公司2009年的业绩已经实现平稳增长，而房价从2009年下半年开始大涨，这部分销售主要在2010年结算，预计2010年房地产上市公司业绩将大幅超预期。

　　?? ??关注一线地产股

　　在经济向好趋势明显及政策预期明确的前提下，不少业内人士对地产股依然看好，称其“在经历两到三周的调整期后，将重新回到上升通道”，其中，“关注一线地产股”成为主流声音。

　　申银万国证券分析师吴华君建议，由于市场前景尚不明朗，投资者应该选择在房地产行业中具有明显优势的企业，比如土地储备情况较好、销售顺畅、已经锁定利润的，市场对这部分企业的估值相对稳定。其次，在产品方面有一定价值的企业也可以成为关注对象，而跟风上涨严重的二线地产股则应当回避。

　　中金公司在策略报告中也指出，随着政策预期的稳定、销售数据持续维持高位，而加快有效供应，差异化信贷政策将意味着行业周转加快，更为利好龙头地产公司依靠品牌、开发实力扩大市场份额，提高行业集中度。因此中金公司建议投资者，从三、四线地产股中回归到一、二线地产公司，重点是明年销售资源丰富、布局合理的行业龙头。